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笔记20260204:马斯克策略和香港地产之鉴

  • 2026-08-12 10:29:48
笔记20260204:马斯克策略和香港地产之鉴
    马斯克又挽救a股了，有光伏公司回应马斯克到访确有其事，继昨天普涨，光伏今天梅开二度。
    指数还是和昨天一样，围绕前天下午2点的反弹争夺，受煤炭和地产支撑，沪指明显强。另外昨天宽基ETF止住赎回，开始净申购。但除非申购有异常增长，否则对指数起不到关键提振作用。一些大市值股这两天都是异常破位造成恐慌，个人还是倾向于指数应该也是。日成交缩到2.2万亿，或者调整充分（小微盘指数今天竟然还是新高），不再有长下影反弹，二者至少应有其一。
    申万房地产指数今日涨2.97%，年涨5.70%，在申万31个一级指数难能可贵中排16。上周港股内资地产股大涨，市场归因是香港地产复苏利好内资。
    国信证券今日发报告分析香港地产复苏，学习下来主要原因有两点：
    其一，政策扶持，包括放开按揭+减税+零限购。但关键是人才引进，中原地产数据说，2024年和2025上半年香港私人住宅成交中，内地买家购买占比分别为25%、24%，远远高于2021-2023年的占比。
2022年底起，香港推出“高才”、“优才”等一揽子人才计划，截至2025年底，各项人才计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗。截至2025上半年香港常住人口增速已环比转正。
    其二，香港租金回报率反超房贷利率。香港私人住宅租金在2023–2025年连续三年上升，租金指数超过2019年高点。
    报告还提到：继2024年之后，香港一二手住宅成交量连续第二年放量回升。一手住宅成交量创六年新高，二手住宅成交量创四年新高。在“量”的维度上，2025年是放量显著的一年，但距离历史最高还差很多，是典型的量在价先。
    对内地房市来说，人口和租赁提升都是难解问题，因此若香港经验有借鉴的话，可能是“政策优化”和“量在价先”这两个观察角度。
    广发发布的2026年策略中对当前房产市场做了概述，主要4张图如下：
    总体上，2025年新房成交和价格双降的局面没有改变，且房企拿地和开工规模也持续降低。虽然成交面积大客观上有去库存的作用，价格始终是根本压制，除非出现如15年初和17年中那种成交和开发面积接近，对价格可能是正向刺激。
    二手房也不乐观，是价跌量增。
    国盛宏观团队在9日发报告提出3点思考：其中两个个人觉着很有道理：其一，存量比增量更关键，减少“净供给”是扭转当前地产困境的关键，但个人觉着道理都懂，但可行性差。其二，报告认为二手房价格比新房价格指导意义更强、领先信号更强。需要政策给与重点关注。
    华西宏观团队采用最新的二手房价格如下，提出看反弹，但好像这个反弹幅度太小，且偏春节前后的季节性。
    就个人浅见，除了成交/价格/还有二手房动向外，最要紧且方便的可观察指标是居民中长期贷款的动向。印象中，一个是2008年奥运会后，一个是2015年中都有显著增量，随后房价在1-2个季度内都有立竿见影的变化。正好看到长江宏观2月1号发的报告中有这个图，借来如下。
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