上海一月二手房:成交维稳、价格承压

2026年1月，上海二手住宅成交2.05万套，成交量与2025年11-12月基本持平，处于历史同期的相对高位。

但与此同时，二手房价格指数继续下行，1月降至85.9，环比下跌2.4%，这与部分购房者感受到的市场情绪回稳有所差异，其背后是市场出现了明显分化。

这种“量稳价跌”现象背后的主要原因在于成交结构发生了变化。

当前，支撑成交量的主要是总价200万元以下的房源，而在2025年城市更新战略的推动下，动拆迁带来的需求使市区“老破小”交易活跃，这部分房产价格经过深度调整，已处于超跌状态。

例如内环沿线容积率约1.0的老公房，当前市场售价约为4-5万元/平方米。如果按照同地段容积率2.5的住宅用地价值进行粗略估算，其每平方米建筑面积对应的土地价值，理论空间可达到20万元左右。

巨大的价格差距表明，这类“老破小”（尤其是多层“老破小”）现在处在超跌状态，并将在本轮下行周期中率先完成筑底，也是目前部分开始出现价格反弹的一类产品。

目前，以次新房为代表的“好房子”仍在持续调整。这类产品受到新规新房影响，加之新房市场成交萎靡且价格下探，致使次新房的价格持续下跌。

对于购房者而言，虽然当前仍不建议轻易购入市区“老破小”，但对于持有此类物业的业主而言，目前也不建议进行抛售。