地产转型与存量改造康养项目筹开、投资测算、营销运营、沙盘推演实景案例教学+标杆考察3月19-20日杭州

绿城康养15年积淀的“行业教科书”地位

绿城康养不仅是一个企业，更是中国康养产业的“黄埔军校”。截至2025年，绿城康养运营项目32个，管理资产超40亿，床位14000+，足迹遍布15城 。其背后是绿城中国1188亿品牌价值的信用背书。

绿城康养全谱系产品线的“实景标本库”

绿城康养拥有业内最全的产品线，为课程提供了丰富的“临床样本”：

●CCRC大盘：乌镇雅园、绍兴美好之城（学习重资产大盘逻辑）。

●医养结合机构：杭州绿城双慈医院、金华绿城颐养中心（学习医疗牌照变现与护理院运营）。

●公建民营项目：仙居福利中心、常山福利中心（学习政企合作与普惠养老）。

●嵌入式小微机构：杭州蓝庭护理院（学习社区养老与“一碗汤的距离”）。

●特色小镇：安吉天使小镇（学习“教育+康养”双轮驱动）。价值点：无论您是什么类型的资产，都能在绿城的产品谱系中找到对应的“参照系” 

适合参与人群：

地产开发商与存量资产持有者：手握大量闲置商业、写字楼、酒店或滞销公寓，面临巨大的资金沉淀压力，急需转型但不懂运营。想解决“资产盘活与去化”难题。

奇点智库实景案例课程和传统康养培训的区别

当前的康养培训市场，存在三大痛点，这些的痛点构成了本次绿城康养课程诞生的直接动因。

痛点一：游学参访的“幸存者偏差”与“游客心态”

过去十年，行业内流行“高端游学”。企业家们成群结队地飞往乌镇雅园、泰康之家等明星项目。他们漫步在精心修剪的园林中，感叹适老化设计的精妙，品尝长者食堂的营养餐，听取项目经过公关部门精心打磨的“成功经验分享”。

●表象的欺骗性：这种“打卡式”学习让高管们产生了一种“我懂了”的错觉。他们看到了项目的“面子”（建筑、景观、服务），却看不到“里子”（财务模型、税务筹划、政商博弈）。

●数据的黑箱：没有人会在参访中告诉你，这个项目在开业前三年亏损了多少？为了平衡现金流，背后的地产板块输血了多少？这种剥离了残酷商业真相的“样板间展示”，对于试图复制成功的学习者而言，不仅无益，甚至有害。它掩盖了康养项目“九死一生”的运营实质。

传统的商学院或行业培训，往往按照职能模块进行切分：营销课讲蓄客，运营课讲服务，财务课讲报表。这种割裂的教学方式，完全忽视了康养产业“强系统性”的特征。

●决策维度的单一：在真实商业环境中，一个看似简单的营销决策（例如：“承诺向会员提供终身免费年度体检”）可能会在十年后引发巨大的财务灾难（随着会员年龄增长，体检成本呈指数级上升，击穿运营毛利）。

●缺乏“一号位”全景视角：企业的掌舵者（CEO/总经理）需要的是在营销、运营、财务、资本之间寻找动态平衡的能力，而非单一职能的精深。现有的碎片化课程无法培养这种“系统性直觉”。

痛点三：知行脱节的“执行力悬崖”

这是最痛的领悟——“听过很多道理，依然做不好一个项目”。

●理论与实战的断层：许多高管对“9073”格局、“医养结合”理念倒背如流，但在面对一张真实的、红字满篇的资产负债表时，却不知道该砍掉哪一项成本才能止血。

●工具箱的匮乏：他们缺乏可落地的抓手——没有可用的财务测算模型，没有经过验证的标准作业程序，没有真实的用户画像数据。他们带回去的只有几页写满宏大概念的PPT，面对具体的烂尾楼改造任务时，依然束手无策。

2. “实景案例”课程的核心理念：认识论的一场革命

针对上述痛点，绿城康养与奇点智库联合推出的课程，并非一次简单的“内容升级”，而是一场基于哈佛案例教学法与绿城实战数据的“认识论革命”。其核心理念可以概括为：从“上帝视角”回归“战壕视角”，从“知识灌输”转向“决策训练”。

2.1 理念一：“全景实战数据”——打破信息的无菌环境

商业教育中最大的谎言就是“干净的数据”。在真实的商业世界里，数据是嘈杂的、缺失的、甚至相互矛盾的。

●数据的原始性：本课程所使用的“实景案例”，其素材并非编写好的教科书文本，而是直接来源于绿城康养14年运营积累的原始业务档案。这包括：

○脱敏后的财务全表：真实的收入结构、隐形成本（如能耗、易耗品）、现金流断点

○运营日志与事故报告：真实的客户投诉、安全事故处理记录、员工离职分析。

○销售漏斗底表：从线索获取到最终签约的全链路转化率数据。

●价值逻辑：这种“带血”的数据迫使学员走出“无菌实验室”，在充满噪音的真实环境中提炼关键信息，这才是高管应具备的核心能力。

2.2 理念二：“1号位视角”——重构决策的责任伦理

课程强制学员脱离原有的职能身份（如营销总、工程总），进入项目总经理或集团CEO的“1号位”角色。

●权责对等：在这个视角下，你不能只谈“情怀”而不顾“生存”，也不能只看“利润”而牺牲“口碑”。你必须在“服务品质、运营成本、客户价格”这个“不可能三角”中寻找极限平衡。

●全局统筹：你需要同时处理政府的监管压力、股东的回报要求、员工的薪酬期望和老人的服务需求。这种“多目标动态平衡”的训练，是培养帅才的必经之路 。

3. 针对不同人群解决的问题：精准击穿焦虑的靶心

课程设计不仅在于内容的深度，更在于对产业链上不同角色痛点的精准狙击。我们为三类核心人群提供了定制化的解决方案。

3.1 面向地产开发商与存量资产持有者：解决“资产盘活与去化”难题

参与人群画像：手握大量闲置商业、写字楼、酒店或滞销公寓，面临巨大的资金沉淀压力，急需转型但不懂运营。

核心痛点：“有房无人”，把养老当房产卖，甚至试图用做地产的逻辑（高周转）做养老。

解决方案：

●资产重估逻辑：学习如何将“重资产”与“轻运营”剥离，通过“绍兴美好之城”（CCRC）等案例，掌握“会员制+月费”的定价模型，解决前期现金流回正问题 。

●物理空间改造：基于绿城适老化设计标准，解决存量物业改造中的消防合规、流线优化问题，避免因设计缺陷导致的后期运营成本失控。

3.2 面向城投/国企与政府平台：解决“普惠与盈利的平衡”难题

参与人群画像：承担政府普惠养老考核指标，拥有公建资产（如福利院、培训中心），但受限于体制机制，运营效率低下，亏损严重。

核心痛点：“既要又要”——既要满足公益属性，又要实现国有资产保值增值，缺乏市场化抓手。

解决方案：

●公建民营模型：深度剖析“仙居福利中心”、“临平绿城颐养中心”等案例，学习如何通过PPP模式、委托运营或合资混改，引入市场化机制提升人效 。

●政企博弈策略：在模拟商战中演练与政府的谈判技巧，掌握如何争取床位补贴、运营补贴及税收优惠，将政策红利转化为利润来源。

3.3 面向投资机构与金融保险业：解决“估值模型与风控”难题

参与人群画像：险资、PE/VC、家族办公室，看好康养赛道但不敢下手，缺乏评估项目真实价值的工具。

核心痛点：“看不清底”——无法识别项目方的虚假数据，缺乏行业通用的成本基准线。

解决方案：

●财务透视眼：课程提供绿城真实的财务模型，让投资人掌握各细分业态（护理院 vs 养老公寓）的成本结构基准。

●风险预警系统：学习如何通过运营数据（如压疮发生率、员工流失率）提前识别项目的潜在风险，建立全周期的投后管理体系。

4. 模拟商战的价值：高保真的决策试炼场

本课程的皇冠明珠是贯穿始终的“模拟商战”。这绝非简单的角色扮演游戏，而是基于复杂算法的商业推演系统。

4.1 价值一：极度压缩的时间与空间——逼出“本能反应”

在现实中，一个项目的成败可能需要3-5年才能验证。而在模拟商战中，我们将这一周期压缩至2天。

●高压决策：学员需要在有限时间内（如30分钟）完成对一个濒临破产项目的尽职调查，并制定重生方案。这种时间压力会剥离学员的伪装，逼出他们最真实的决策习惯与性格弱点（如优柔寡断、盲目冒险）。

●即时反馈：每一个决策（如“削减20%护理人员”）输入系统后，下一年的“财务报表”会立即生成。学员将直观地看到：削减成本虽然提升了当期利润，但导致服务事故频发，进而引发退住潮，最终导致项目崩盘。这种“回旋镖式”的因果教育，是任何书本无法给予的。

4.2 价值二：红蓝对抗的博弈视角——理解“对手”

学员将被分组进行对抗，分别扮演“资本方”、“运营方”、“政府方”等角色。

●换位思考：平时习惯了强势甲方的开发商，被迫扮演苦哈哈的运营方，去向资本讨要预算；平时习惯了监管的政府官员，被迫扮演背负KPI的项目总，去应对各类检查。

●博弈平衡：通过模拟“PPP项目谈判”，各方在利益冲突中寻找最大公约数。这让学员深刻理解：康养项目没有单赢，只有共赢生态下的妥协与平衡 。

4.3 价值三：容错率的本质——“死在沙盘，活在战场”

●试错成本为零：在沙盘里亏损1个亿，代价只是面子；在现实中亏损1个亿，代价是职业生涯甚至企业的存亡。

●复盘的深刻性：课程设置了深度的复盘环节，由杨满珠总等实战导师进行“毒舌点评”。他们会指出：“你的这个测算模型，在2019年的政策环境下是可行的，但在2025年就是找死。”这种基于历史经验的纠偏，价值千金。

5. 生态圈层的“闭环赋能”

这不只是一次课程，更是一个进入绿城生态圈的入口。

●咨询服务：绿城康养设有专门的“商务咨询中心”，可为学员企业提供后续的项目定位、设计评审服务 。

●人才输送：依托绿城与浙江东方职业技术学院的校企合作体系，绿城可为合作伙伴输出经过标准化培训的护理与管理人才，解决“招人难”问题 。

●供应链共享：学员有机会接入绿城的集采供应链，降低运营成本。

【主办单位】奇点智库&绿城康养

【时间地点】3月19-20日（杭州）

【授课地点】杭州·绿城大学·康养学院

○地址：杭州市西湖区西溪国际商务中心（杭大路23号） 

【会议形式】2天高管学习+沙盘推演

【招生对象】

○房地产开发企业董事长、总裁、转型负责人；

○城投公司、国资平台负责资产运营的高管；

○康养产业投资人、金融机构负责人；

○医养养老机构投资运营负责人；

○有意进入康养赛道的实业家。

【交流咨询】020-84500983（座机) 18903069081黄老师（即微信）

3月21-22日 上海 

第三届奇点智库康养产业合作大会

嘉宾分享议题

1.专项债 + 补贴 + 产业基金，康养项目资金怎么拿

2.破解长护险：养老机构运营难题          

3.康养盘活国央企闲置资产与合作路径

4.告别同质化，同仁堂与康养产业项目的融合

5.国际认知症与本土康养项目的合作融合实践

6.养老服务场景消费升级

7.现有商业银发消费破局

8.存量商业银发盘活改造心法案例分享

9.存量商业银发转型 打造高粘性银发消费场景

10.商业与康养双场景的创新落地实践

11.地产 + （厂房 / 学校 / 酒店 / 幼儿园）康养化设计改造           

12.“造血” 密码：三四线城市康养项目盈利破局        

13.康养旅实践与全国酒店康养社区合作路径

14.平台赋能 ：康养旅居的破局之道

15.康养赋能地产，四大模式助力营销突围

16.康养机构逆势去化涨价不降客

17.流量平台赋能养老项目降本增效去化

18.疗愈抗衰赋能康养文旅的差异化竞争                    

大会配套考察路线同时进行：

CCRC路线:昆仑邸康养社区，梧桐人家

地产转养老路线:路劲隽芳华、天地健康城

医养认知症路线:国药康养泗泾照护中心、椿萱茂(康桥)老年公寓

银发商业路线:上海第一百货百联繁花里银龄俱乐部，中海环宇城

疗愈抗衰路线:阿纳迪酒店，音昱水中天

活动咨询：189 0306 9081 黄老师