近期，A股市场悄然变天，
“小登”股集体退潮，
而沉寂已久的地产板块强势反弹。
这究竟是短期情绪炒作，
还是行业周期底部反转的开端？
我们旗帜鲜明：
短期是情绪催化
长期是结构性重塑
中国房地产可能正站在一个10年一遇的历史性拐点之上。
01
短期：政策落地点燃市场情绪
本轮地产暴力反弹，并非空穴来风。
关键催化剂在于：政府开始实质性“下场收房”。
近日，上海三个区域完成首批保障性住房收储签约，
标志着中央“三大工程”之一—存量商品房收储机制，已从政策文本走向实操落地。
此举意义重大：
（1）为二手房市场“泄洪”
当前大量挂牌积压导致价格承压。
政府以合理价格收购滞销新房或次新房，转为保障房或人才公寓，可有效缓解供给过剩，稳定价格预期。
（2）释放国家信用托底信号
过去几年，市场始终在等待“国家队”出手。
上海作为楼市风向标率先行动，意味着房地产已被纳入系统性风险防控的核心议程。
调控逻辑正从“去杠杆、挤泡沫”转向“稳预期、保主体、促循环”。
02
长期来看，行业逻辑已彻底重塑
地产，很多人质疑：“人口下行、房价高企、信心低迷，地产怎么可能机会？”
这种直觉没错，但只看到一半真相
需求确实在塌陷，但供给崩塌得更彻底。
2021年，全国新房销售面积高达18亿平方米；到2026年，预计萎缩至约8亿平方米，降幅超55%。需求永久性下滑已成定局。
然而，供给端的出清更为惨烈：
过去五年，超90%的中小房企已被淘汰，幸存者不足一成，且多为财务稳健、聚焦核心城市的优质企业。
行业已经从“千军混战”进入“寡头生存”阶段。
这正是历史性的转折点：
当竞争消失，活下来的企业或将迎来“躺赢时代
类比2016年煤炭行业出清后，头部煤企凭借低供给+高定价权走出五年超级牛市，地产或复制这一路径。
这是最最核心的逻辑，
除此之外，
（1）资产重估：从“减值黑洞”到“利润回补”
过去三年，房企因房价下跌对土地和存货计提巨额减值，动辄亏损数百亿。
一旦房价企稳甚至微涨，这些资产将停止贬值，甚至升值——此前的“账面亏损”将转化为未来的“利润回补”。
（2）高杠杆放大收益弹性
地产是典型的高杠杆行业。下行期，亏损被放大；但上行期，利润则成倍增长。
一旦销售回稳，盈利弹性将远超市场预期。
（3）估值处于“破产清算”水平，修复空间巨大
当前主流地产股PB普遍在0.4–0.6倍，相当于按破产价交易。
若行业企稳，估值先修复至1倍PB（净资产平价），即有60%–150%的上涨空间；
叠加盈利回升，“估值+盈利”双升的戴维斯双击完全可期。
房地产的黄金时代（高增长）已然终结，但优质企业的“白银时代”（高利润、低竞争）才刚刚开启。
在政策托底、供给出清、估值触底的三重共振下，2026年或是布局地产核心资产的最佳窗口期。
正如2016年的煤炭、2020年的银行，市场总在绝望中孕育最大机遇。
这一次，机会可能轮到了房地产。
我们一定要紧密关注。
03
地产核心10大龙头
1、华润置地
定位：高端商业+住宅双引擎央企
核心优势：
商业运营能力顶尖（万象城/万象汇），租金收入抗周期；
财务极稳（净负债率<30%）；
持有大量核心城市优质投资性物业，REITs潜力大。
2、中国海外发展（中海地产）
定位：央企“利润王”，财务最稳健房企
核心优势：
融资成本行业最低（<3%），归母净利率常年超15%
土储高度聚焦一线及强二线，资产质量优
被视为行业“最后的安全垫”。
3、保利发展
定位：央企地产龙头，行业“压舱石”
核心优势：
土储聚焦一二线，去化与回款率领先；
深度参与“三大工程”，直接受益政策红利。
4、绿城中国
定位：产品主义标杆，代建龙头
核心优势：
代建市占率超30%，轻资产模式穿越周期；
高端住宅溢价能力强；
中交控股后信用背书显著增强。
5、滨江集团
定位：区域深耕王者（杭州霸主）
核心优势：
杭州市场占有率超20%，极致本地化运营；
高周转+低杠杆，ROE稳居行业前列；
几乎无美元债，风险敞口极小。
6、招商蛇口
定位：产城融合+园区开发双轮驱动
核心优势：
“前港—中区—后城”产城融合模式独特；
80%以上土储位于长三角、大湾区；
深度参与城市更新与TOD项目，资产重估空间大。
7、华发股份
定位：珠海国企，异地扩张成功典范
核心优势：
珠海国企，异地扩张成功典范；
2023–2025年销售逆势增长；上海、深圳等高能级城市贡献主力；
现金短债比超2倍，财务安全边际高。
8、金地集团
定位：均衡型全国化布局民企
核心优势：
一二线土储占比超80%，库存压力可控；
积极推进资产盘活，流动性改善明显。
9、龙湖集团
定位：民营房企信用典范，多航道协同
核心优势：
民企信用典范，连续多年“绿档”，未发生违约；
商业（天街）、长租（冠寓）、物业多航道协同，现金流稳定；
率先恢复公开市场融资，具示范效应。
10、万科A
定位：市场化标杆房企，信用修复代表
核心优势：
市场化标杆房企，品牌与交付能力领先，购房者信心恢复首选；
深国资强力支持，“白名单”全覆盖；
物业+开发+租赁多轮驱动，现金流持续优化。
