近期,A股市场悄然变天,
“小登”股集体退潮,
而沉寂已久的地产板块强势反弹。
这究竟是短期情绪炒作,
还是行业周期底部反转的开端?
我们旗帜鲜明:
短期是情绪催化
长期是结构性重塑
中国房地产可能正站在一个10年一遇的历史性拐点之上。
01
短期:政策落地点燃市场情绪
本轮地产暴力反弹,并非空穴来风。
关键催化剂在于:政府开始实质性“下场收房”。
近日,上海三个区域完成首批保障性住房收储签约,
标志着中央“三大工程”之一—存量商品房收储机制,已从政策文本走向实操落地。
此举意义重大:
(1)为二手房市场“泄洪”
当前大量挂牌积压导致价格承压。
政府以合理价格收购滞销新房或次新房,转为保障房或人才公寓,可有效缓解供给过剩,稳定价格预期。
(2)释放国家信用托底信号
过去几年,市场始终在等待“国家队”出手。
上海作为楼市风向标率先行动,意味着房地产已被纳入系统性风险防控的核心议程。
调控逻辑正从“去杠杆、挤泡沫”转向“稳预期、保主体、促循环”。
02
长期来看,行业逻辑已彻底重塑
地产,很多人质疑:“人口下行、房价高企、信心低迷,地产怎么可能机会?”
这种直觉没错,但只看到一半真相
需求确实在塌陷,但供给崩塌得更彻底。
2021年,全国新房销售面积高达18亿平方米;到2026年,预计萎缩至约8亿平方米,降幅超55%。需求永久性下滑已成定局。
然而,供给端的出清更为惨烈:
过去五年,超90%的中小房企已被淘汰,幸存者不足一成,且多为财务稳健、聚焦核心城市的优质企业。
行业已经从“千军混战”进入“寡头生存”阶段。
这正是历史性的转折点:
当竞争消失,活下来的企业或将迎来“躺赢时代
类比2016年煤炭行业出清后,头部煤企凭借低供给+高定价权走出五年超级牛市,地产或复制这一路径。
这是最最核心的逻辑,
除此之外,
(1)资产重估:从“减值黑洞”到“利润回补”
过去三年,房企因房价下跌对土地和存货计提巨额减值,动辄亏损数百亿。
一旦房价企稳甚至微涨,这些资产将停止贬值,甚至升值——此前的“账面亏损”将转化为未来的“利润回补”。
(2)高杠杆放大收益弹性
地产是典型的高杠杆行业。下行期,亏损被放大;但上行期,利润则成倍增长。
一旦销售回稳,盈利弹性将远超市场预期。
(3)估值处于“破产清算”水平,修复空间巨大
当前主流地产股PB普遍在0.4–0.6倍,相当于按破产价交易。
若行业企稳,估值先修复至1倍PB(净资产平价),即有60%–150%的上涨空间;
叠加盈利回升,“估值+盈利”双升的戴维斯双击完全可期。
房地产的黄金时代(高增长)已然终结,但优质企业的“白银时代”(高利润、低竞争)才刚刚开启。
在政策托底、供给出清、估值触底的三重共振下,2026年或是布局地产核心资产的最佳窗口期。
正如2016年的煤炭、2020年的银行,市场总在绝望中孕育最大机遇。
这一次,机会可能轮到了房地产。
我们一定要紧密关注。
03
地产核心10大龙头
1、华润置地
定位:高端商业+住宅双引擎央企
核心优势:
商业运营能力顶尖(万象城/万象汇),租金收入抗周期;
财务极稳(净负债率<30%);
持有大量核心城市优质投资性物业,REITs潜力大。
2、中国海外发展(中海地产)
定位:央企“利润王”,财务最稳健房企
核心优势:
融资成本行业最低(<3%),归母净利率常年超15%
土储高度聚焦一线及强二线,资产质量优
被视为行业“最后的安全垫”。
3、保利发展
定位:央企地产龙头,行业“压舱石”
核心优势:
土储聚焦一二线,去化与回款率领先;
深度参与“三大工程”,直接受益政策红利。
4、绿城中国
定位:产品主义标杆,代建龙头
核心优势:
代建市占率超30%,轻资产模式穿越周期;
高端住宅溢价能力强;
中交控股后信用背书显著增强。
5、滨江集团
定位:区域深耕王者(杭州霸主)
核心优势:
杭州市场占有率超20%,极致本地化运营;
高周转+低杠杆,ROE稳居行业前列;
几乎无美元债,风险敞口极小。
6、招商蛇口
定位:产城融合+园区开发双轮驱动
核心优势:
“前港—中区—后城”产城融合模式独特;
80%以上土储位于长三角、大湾区;
深度参与城市更新与TOD项目,资产重估空间大。
7、华发股份
定位:珠海国企,异地扩张成功典范
核心优势:
珠海国企,异地扩张成功典范;
2023–2025年销售逆势增长;上海、深圳等高能级城市贡献主力;
现金短债比超2倍,财务安全边际高。
8、金地集团
定位:均衡型全国化布局民企
核心优势:
一二线土储占比超80%,库存压力可控;
积极推进资产盘活,流动性改善明显。
9、龙湖集团
定位:民营房企信用典范,多航道协同
核心优势:
民企信用典范,连续多年“绿档”,未发生违约;
商业(天街)、长租(冠寓)、物业多航道协同,现金流稳定;
率先恢复公开市场融资,具示范效应。
10、万科A
定位:市场化标杆房企,信用修复代表
核心优势:
市场化标杆房企,品牌与交付能力领先,购房者信心恢复首选;
深国资强力支持,“白名单”全覆盖;
物业+开发+租赁多轮驱动,现金流持续优化。