腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联如果你不想让秘密君消失在你的生命里，大概有三件事可以做：1 多点击，正常推送和历史文章都多看看， 这样本号就会被更准时地推送给你2 给本号“地产圈没秘密“设为标星3 多点在看，向微信证明你喜欢阅读秘密君的闲聊2月1日，公积金贷款新政正式实施，“靴子”落地，买房的朋友能不能“睡个安稳觉”似乎还是个未知数。上周和闺蜜小聚，问起了她那套挂了半年还没卖出去的二手房，她淡淡地回了一句：我先撤下来了。诶，这答案有点意思，可以窥见卖房、买房人微妙的心理变化。
这几年的天津二手市场称得上“血雨腥风”，查查贝壳的记录就会发现，几乎都是“拼夕夕”式成交：卖房者自己“砍一刀”，买房人再“砍一刀”，成交均价越来越低：2021年，13279元/平米；2022年，12344元/平米…2024年，断崖式跌到10973元/平米；2025年继续走低，10096元/平米。二手房和新房的价格“剪刀差”被拉大到了77%，甚至还有继续扩大的趋势。
各行政区的价格表现也是步调一致，一起往下“出溜”，连不可一世的“上三区”，去年全年跌幅都达到了20%以上。这是个很重要的信号，作为学区房聚集的片区，“上三区”二手房价格代表着教育价值这个“定海神针”是否依然稳固，是否能持续为楼市发挥效能。总说人口是影响区域经济、楼市发展的重要因素，低出生率的压力已经渐渐给到二手房市场，“灰犀牛”开始悄悄现身了。
注：2024年12月-2025年12月各行政区二手房成交均价
2025年天津二手房的成交量也略有下降，全年成交13万余套，同比下降9%，但好歹算是稳住了规模。
除了成交价格和成交量，还有三个略显陌生的指标也描摹出2025的天津二手房市场：一是新增房源去化比，这个指标代表着二手房基础的供求关系，去年天津市区二手房的这个比例低于30%，环城低于20%，根据业内人士的经验，如果这个指标长期低于45%，那么价格就很难稳住；
二是降价房源去化比，去年市区二手房这个比值在10%左右，环城保持在8%上下，而在2024年同期，这两个数据分别是15%和10%，这意味着观望情绪在加重；
三是降价房源与涨价房源比值，这个指标直接代表卖方的“站队”和“投票”，谁看涨？谁看跌？这个指标从去年年初的10余倍，到高峰的20余倍，再到年末仍稳定在15倍以上，可见看跌占据了市场的主导。
用闺蜜的话朴素总结一下2025的二手房市场，那就是：卖房太难了！改善客群需要“卖旧买新”，但二手房平均成交周期长，资金与时间成本都卡住了需求的释放。
正如爽剧里的主角，都在等待一个“逆袭”的机会，2026年初，天津楼市也迎来政策密集发力期。2月1日，公积金贷款政策落地，首套贷款最高限额提至120万元、二套100万元，养育两孩及以上家庭更可上浮20%，全方位降低了购房门槛；新政同时还延长了二手房的贷款年限，将最长贷款期限由20年延长至30年，通过减轻月供压力的方式激活二手房交易活力。
加之此前二手房交易增值税率下调，不满2年的住房增值税征收率从5%降至3%，直接打了个六折，大幅降低了短期房产置换的交易门槛与成本，推动被税费“冻结”的房源加速进入流通环节。
此外，新房“限跌令”重出江湖，此举虽然没有直接作用于二手房市场，但却向市场传递了信号：稳房价，稳预期。
“组合拳”已出，二手房市场真的向好了吗？必须承认，“看得见的手”还是有作用的。首先，是成交量的变化，贝壳数据显示，今年1月二手房成交呈阶梯式增长：第一周1128套、第二周1223套、第三周1333套、第四周1230套，其中和平、河西二手房周末的成交量，连续三周突破去年四季度平均水平。当然，这也不单是政策的影响，也是因为今年的“学区季”比以往来得更早了一些。但无论如何，量先价稳，这终究算是个好的开始。
接着，是一个有趣的现象：有些房源在“悄悄消失”。举个例子，1月8日天津二手房挂牌量是236429套，一天以后就变成了236296套，少了133套，可当天成交量是120多套，新上架房源也不多，这意味着部分卖房者主动把房子撤了下来，倒不是因为心累了、不想卖了，而是“惜售”开始了，直白一点说，是卖方的“心理底”出现了，就像我闺蜜，她知道市场不会立刻回暖，但至少心里不慌了，愿意再扛一下。
现在卖房者和买房者都成熟得很，天天盯政策动向，一开年“政策春风春满地”，房贷利率也“很争气”在降，卖房者自然会觉得“也许该等等看了”。不要小看这种心态上的微妙变化，毕竟二手房价跌不跌，卖方情绪很重要，卖方开始惜售往往是价格触底的前兆，所以才有人调侃说，“天津楼市的小阳春，先从不想卖开始”。
市场总是在大家没注意的时候悄然转身，而这个“转身”是市场情绪一点一点酝酿出来的，从数据上看，有些区域的房价已经慢慢止跌，甚至开始出现曲线式的微涨，比如水上公园、杭州道、奥城等等，都出现了小幅度的价格上扬，虽是“星星之火”，但也代表了“燎原”的可能。
有位中介朋友举了个真实的例子：河西上海道小学周边的“四化里”小区，去年10月跌到3.1万/平米，今年1月已经反弹到3.4万/平米。当然，这个片区的止跌回涨源于它优质学区的“天生禀赋”，但也不能否认，过去一年的溢价挤出，加之公积金贷款额度的提升，让不少家长觉得房子买得“划算”，这意味着：买方的“心里底”也出现了。
政策托底激活了二手房市场的需求，买方观望情绪减弱，卖方不再恐慌抛售，买卖双方价格预期的趋同推动了成交量的攀升，而这正是楼市触底回稳的典型信号，议价权开始向卖家倾斜，优质片区房主惜售，挂牌减少，议价空间收窄，量升带动了价稳。
当然，大家不禁会问：二手房市场迎来的，到底是短期脉冲？还是历史拐点？其实当下的这波“小高潮”至少证明，二手房市场潜在需求依然存在，但高度依赖政策和学区这俩“拐杖”，扔掉哪一边似乎都不太行，随着“学区季”过去，成交量价可能都会有所回落。二手房市场也确实需要更有针对性的政策支持，特别是环城和远郊区域，毕竟二手房的健康流通，是改善需求释放、新房回暖的源头之水。
但与此同时，我们也必须明确一件事：政策解决的是“能不能买”的问题，“愿不愿买”取决于市场信心。政策可以“铺路”，但通往市场回暖的这“最后一公里”，必须是确定的、可以看得见的未来。因为二手房的活跃，说到底是市场对确定性的选择。而信心的修复不是一蹴而就，必须缓缓图之，它比政策出台要缓慢得多，却也是把“脉冲”变成“拐点”的根本。2026是新一个五年计划的开局，城市经济基本面的稳步回暖，叠加精准的政策支撑，才是扭转区域价值预期、重建市场信任的基石。希望这一年，可以成为天津二手房市场走出筑底的一年。
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