话说昨天新闻里关于上海浦东、静安、徐汇三区推出的二手房收购新政，好像这次是放了大招，小老弟今天又仔细研究了一番。
这个新政，与其说是救市，不如说是给内环老破小定了个“隐形指导价”，这波操作对楼市稳预期的作用，藏在一组简单的算术题里。
先看清新政核心：浦东新区的政策最明确，政府优先收内环内2000年前建、70㎡以下、总价400万内的商品房，也就是内环内的老破小。
如果算笔账，400万除以70㎡，单价约5.7万/㎡；就算收购时略低于市场价打个折，单价也能稳在5万以上。这可不是随便定的数——这是不是相当于给这类老破小划了条“价格底线”，潜台词是“跌到这个数，官方来托底”。
用个假设场景就好理解了：比如浦东陆家嘴附近的一套60㎡老破小，按新政标准总价最多342万（5.7万/㎡）。要是以前，卖家可能担心没人要，急着降价到300万以下抛售；现在知道政府会按5万+/㎡的价位收购，自然不会慌着低价卖；而买家看到这个“官方认可价”，也不会再死等降价，市场买卖情绪一下子就稳了。
之前小老弟公众号里曾介绍过的一套静安区彭浦新村100万元的老破小，这样的漏或许是捡不到了。
上海内环内这类老破小大概有8-10万套，以前很多房源挂半年都卖不出去，形成“流动性陷阱”。
新政后，就算只有千分之一的房源被收购，也能给市场传递明确信号。就像一个小区里，只要有两套符合条件的房子按5.5万/㎡成交，同小区其他老破小的报价就不会低于这个数，整个片区的房价底线就稳住了。
这背后的逻辑很巧妙：既给卖家提供了“终极买家”，解决老破小难出手的痛点；又要求卖家同步买新房，把卖房资金导回楼市，形成“卖旧买新”的循环。比如一位业主卖掉350万的老破小，拿着这笔钱去买500万的新房，既改善了居住，也给新房市场添了购买力。
对未来上海楼市的稳定作用更关键。假设这个“5万+/㎡”的隐含指导价能稳住，会产生连锁反应：内环老破小价格不跌，中环、外环的房子就有了价格参照，不会出现“低价抛售潮”。
而且收购的老破小装修后会变成保租房，能解决年轻人就近租房的需求，减少刚需买房的焦虑，让整个楼市更平稳。
当然，这不是要拉抬房价，而是切断“下跌螺旋”。毕竟新政只覆盖6.9%的二手房成交，不会改变整体供需，但它的信号意义远超实际收购量——明确告诉市场“上海楼市有底线”。
如果试点成功，未来推广到杨浦、虹口等其他区，上海楼市的平稳基础应该会更牢固些吧。
继续观察。
