反差巨大,广州1月新房成交比二手房差了整整一倍
- 2026-02-04 23:09:39
大家好，我是不做卖房服务的橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
应该就是从1月份开始，关于广州楼市回暖的舆论甚嚣尘上，不论是有计划买房的小伙伴，还是正在观望的小伙伴，都被搞得有点焦虑。
因为“广州楼市”，虽然看起来就只有四个字，但是观察楼市的视角有很多面。
这给我的感觉就有点像盲人摸象那样，如果你摸的是大象的耳朵，会觉得大象是一把蒲扇，如果摸的是大象的腿，觉得大象是有一根柱子，如果摸的是象牙，会觉得大象像一个萝卜。
我们用不同的角度来观测当下的市场，也会得到完全不同的结论。
比如我们只盯着珠江新城的成交量和成交价，上个月珠城成交84套，比过去一个月的成交多了一倍，一些小区的成交价和超跌相比，也有一定的反弹。
那么就会得出结论，广州楼市开始回暖涨价了。
如果我们观察二手房1月的整体网签量，整个二手房网签8881套，这个数据并没有太大亮点，和12月的网签基本持平。
进一步细分到各区的网签，甚至还能发现像海珠区、番禺区的网签量是下滑的。
进而得出结论是广州楼市没有太大的起伏，基本延续了12月的行情。
如果我们观察的是新房的成交数据，广州1月新房总共网签只有4327套，和12月相比环比低了32.3%以上，同比去年下降了18.4%。
那么我们得出来的结论可能是广州开始转冷了，新房滞销，房价有可能继续下跌。
每一种结论似乎都有数据的支撑，每一个观点似乎都有其合理性，最终我发现，我们相信的终归是自己愿意相信的。
那么为什么广州楼市会如此多变，如此捉摸不定，虽然过去楼市的新房成交比二手房少是正常现象，但是在1月份却差了一倍的水平。
作为一个专业的楼市公众号，我们今天就从更深入的角度，来分析这种现象的真相。
如果小伙伴们近期也正在关注广州楼市，有了解，甚至计划买房的需求，可以扫码进群交流，我们会分享一些楼市的最新消息，同时还会不定期的分享一些二手笋盘。
当然大家如果有比较具体的问题，不方便在群里讨论的，也可以直接添加我的个人微信沟通。
01
实际上，不论楼市如何千变万化，不论楼市的规模如何宏大，这些看似深不可测的数据，背后都是千万个买房人和卖房人的决策，我们看似研究的是楼市，实际上研究的是人的行为。
楼市不同的板块之间，不同的小区之间，会有分化，会有轮动，本身其实是买卖双方在决策的过程中，有各自不同的选择。
最近，以珠江新城为首的板块，相比于25年最差的时候，成交量和成成交价确实是有些回暖的迹象。
但这里的回暖并非是上涨，更多的是对之前超跌状态的一种价值回归。
当然，我们今天说的不是价格的恢复，关于这方面，我们在之前的文章中：珠江新城暴涨暴跌？真相是......，有详细的聊到过。
我们今天要聊的是另外一个问题，为什么有些小区回暖，大家并没有感受到。
我相信关注我们这个公众号的小伙伴，一定都是有全局视野，有一定认知的。会从网络上获取关于楼市的信息和内容。
只要符合需求和预算，我相信大家的看房范围，往往会遍及全广州。
但这种小伙伴的占比其实是非常小众的。
广州楼市，其实是一个以刚需自住需求为主，以地缘客户群体为主的存量房市场。
不论市场环境如何，是万里无云，还是电闪雷鸣，几乎每年都是雷打不动的10万套网签。
25年的楼市，特别是下半年的7月和8月，房价不跌的摧枯拉朽，为什么即便如此，还会有10万个客户，或者说将近10万个家庭，选择买房呢。
我们可以说这些成交都是以价换量，因为业主降价让利，才促成了交易，但是更深一层的原因还是这些需求本质上都是刚性的自住需求。
这些需求的群体并不会刷视频，刷公众号，看各大房产博主的分析，研究城市的发展变迁。
他们只是觉得我需要一套房子解决我生活中的具体问题，于是就在自己熟悉的3公里范围内，直接找个中介看房，遇到适合自己的然后成交。
所以这些二手房的买房客户，不像新房的成交，要铺天盖地的宣传，要楼市大V抽丝剥茧的分析，进而吸引远道而来的客户看房买房。
因此，我们就发现，当二手房的部分板块开始有一定成交量的时候，新房已经进入了春节前的假期状态，开发商的销售该休息休息，即使没休息，心思也飘到了度假的状态。
前几天我们带小伙伴去几个新房楼盘看房，虽然是周中，人少实属正常，但是空荡荡的现场，我们直接包场，和二手房相比反差还是大了点。
这说明，支撑起二手房市场的不仅仅是刚需，更是以地缘客户为主体的区域性刚需。
市场差的时候，全局型买家还在踌躇行情走势的时候，是地缘刚需客户群体，才不管那么多市场的起伏，有需要就把房买了。
比如一个客户，他就是市委大院长大的孩子，即便他的预算充足，有读书需求，他大概率还是会在公园前，纪念堂这些范围买房。
又比如一个客户在海珠西长大，即便是为了孩子读书，他也不太可能跑到越秀去买一个东风东的学位，他还是更倾向在海珠西的范围内来找适合自己的学位房。
这些需求才是广州楼市二手房成交的基本盘，但我们不能指望这部分客户群体迎来所谓的爆发，只有当全局型买家愿意入市，市场才会真正的活跃起来。
02
所以，我们把上面的这个话题进一步延伸下去，那就是广州楼市目前真正回暖的，依然是刚需客户，目前依然是一个周期性的市场局部回暖。
我们看二手房1月的各区成交分部，就会更加清楚。
这里面，对成交量贡献大的并不是广州的核心区，反而是在外围区域，比如花都区，从化区，增城区和黄埔区。
天河、白云和番禺属于略有增幅。而越秀、荔湾、海珠和南沙反而是下降的。
其实这也从侧面说明，广州成交的类型，更多的还是3公里范围内的地缘性客户，全局型的客户依然没有行动起来。
市场距离所谓的回暖，依然还有很大的距离。
我们看回新房的成交。
上面是各区之间的成交数据，黄埔以960套位居网签套数第一，增城以789套紧随其后，番禺区位居第三为532套。
但实际上黄埔的这个成交数据，水分很大。
我们只要看一眼1月份成交前50的榜单就一目了然了。
排名第一的悦辰壹号是知识城22年就开盘的项目，这个盘的销量一直不温不火，从期房卖到了现房。
然而就在1月份的淡季，销量却突然爆发，领先第二名一倍，成了1月唯一一个网签过百套的楼盘。
另外长岭居的广开云瀚，是科学城滞销的楼盘之一，而这个盘也是在1月突然开始走量，实现了35套网签。
这背后是这些项目被区里作为了房票安置的重点项目，也就是说这些网签，大部分都是周边旧改村民用房票置换出来的销量。
如果我们扣除掉这部分网签，那可能1月份新房的销量看上去会更加惨淡。
除此之外，天河区，甚至核心区网签最好的项目居然是高总价的玥玺湾和保利天曜。也能说明购买力两极分化，中间有明显的断层。
目前广州的新房库存量是9万套出头。
其中库存量最多的依然是外围区域，增城、南沙、番禺和黄埔位列前四。
我最近和很多小伙伴也在讲，如果市场真的开始回暖，那么新房的反应一定会晚于二手房。
因为二手房的业主是个人卖房，对于市场的反应不需要一个月，不需要一周，甚至不需要一天，只要多几个中介的询价电话，就会在瞬间改变对市场的预期。
而新房的开发商是一个组织，既然是组织，就需要上传下达，一层一层传递信息，就会有损耗，就会有延迟。所以，对于市场的反应，是滞后于市场的。
这个时间差对于考虑新房的小伙伴就很重要，二手房就成了考虑新房小伙伴一个非常精准的前置条件。
因此，有买新房需求的小伙伴，至少可以观望到今年的5月份，看看二手房经过小阳春后，还有没有进一步回暖的动力。
如果到了5月份，小阳春无法延续，这轮成交的回暖偃旗息鼓，那么意味着今年下半年很有可能重演25年那个冷飕飕的夏天。
反之，在5月份考虑入手适合的房子，也是完全来得及的。
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