投资性房地产的一生(7):回光返照?所有会计魔术的终点都是“卖”

写在前面：在2019年的A股市场上，流传着一个关于海马汽的段子： 这家公司的主营业务到底是造车，还是中介？

因为连续两年巨额亏损，海马汽车被交易所披星戴帽（*ST），如果2019年再亏损，就得卷铺盖退市。

此时的主业造车可谓苦不堪言：2019年度汽车销量2.95万台，同比下滑56.4%，腰斩了。月度销量更是惨不忍睹：8月的销售量竟然为零，而产量仅为10辆，每卖掉一台海马，公司反而要倒贴3万多元。在外界看来，这几乎是一个必死的局。

但海马汽车的财务总监祭出了一个“大招”。 2019年4月和5月，公司连发两份公告，不是发布新车，而是卖房。一口气挂出了401套房产准备出售，这些房子分布在上海浦东、海口闹市区，很多都是当年作为员工宿舍或办公楼低价购入的。

平日里，这些房子挂在账上，要么按历史成本沉睡，要么收点微薄的租金。 

但当“处置”指令下达，交易完成的那一瞬间，几十年前几千块一平米的成本，与现在几万块一平米的售价，就产生了一个巨大的差额。 这个差额，不需要辛辛苦苦去跑销售、去降成本，它直接通过“资产处置收益”（或其他业务收入）这个科目，duang的一声冲进了利润表。

最终结果？海马汽车当年虽然造车亏了十几亿，但靠着卖房回笼的资金和确认的收益，硬生生把净利润做成了正的8500万。

买入1亿，折旧2000万，账面还剩8000万，最后卖了1.5亿。分录如下：

（1）先确认处置收入及增值税：

借：银行存款（税+收入）                 163,500,000

贷：其他业务收入                                    150,000,000

    应交税费——应交增值税(销项税额)                 13,500,000

（2）再结转处置资产的账面价值：

借：其他业务成本（投资性房地产的当前账面价值） 80,000,000

    投资性房地产累计折旧(卖掉了得全部冲销掉)       20,000,000

    投资性房地产减值准备                                   0

贷：投资性房地产（原始入账成本1亿）            100,000,000

公允价值模式——封印解除

这就很刺激了。在卖房的这一年，利润表会像吃了蓝色小药丸一样，瞬间爆发。 （这里咱先不考虑增值税了，学原理就好，算税太麻烦啦）

第一重爆发： 是卖房本身的差价。

第二重爆发： 当年藏起来的、压抑了十几年的那笔巨款（当时还在其他综合收益），突然诈尸，全部涌入利润表。

很多垃圾股，平时半死不活，突然某一年靠卖房子业绩雄起了一把。那不过是回光返照，在燃烧最后的小宇宙了。

假设买入固定资产房子1亿，折旧2000万，账面还剩8000万，转换为公允价值计量的投资性房地产（当时市价1亿），最后卖了1.5亿（卖之前账面公允价值1.4亿）。

贷：其他业务收入                    150,000,000（不含税价）

借：其他业务成本                    140,000,000（倒挤出来的账面价值）

贷：投资性房地产——成本            100,000,000（当初进账的那个数）

    投资性房地产——公允价值变动  40,000,000（历年来累计确认的涨幅或跌幅）

就是当初转换时，因公允价值（1亿）高于账面价值（8000万）而产生的 2000万“其他综合收益” 。

它在转换日被“封印”在资产负债表的所有者权益里，不能进入利润表。

在出售的这一刻，封印解除。这笔2000万必须转入当期利润表，以实现与收入成本的匹配。

先解除封印：

借：其他综合收益                 20,000,000（当年转换时存进去的那个数）

贷：其他业务成本                 20,000,000

往贷方记一笔其他业务成本，成本瞬间变少，甚至变成负数。 这直接导致当期的营业利润暴涨，封印解除的效果就出来了。

但后面还有个尾巴。

借：公允价值变动损益      20,000,000

贷：其他业务成本    20,000,000

这一步其实有点多此一举的意思。 因为“公允价值变动损益”和“其他业务成本”都属于损益类科目。左右口袋互倒，对利润没啥影响。

做这一步主要是为了正名，因为房子已经卖出去了，就不能再是听起来像泡沫公允价值变动了。

把它转到“其他业务成本”里去抵销，让最终的利润体现为实打实的经营利润，最后就洗白了。