上海百亿抄底二手房?保租房新政温情背后,藏着三重不可忽视的隐忧
“大抄底”真的来了？
近日，上海重磅官宣：将启动存量二手房收购计划，用于保障性租赁住房建设，浦东、静安、徐汇三区率先试点。表面看，这是一盘兼顾楼市流通与民生保障的好棋：政府下场接盘流通不畅的老旧二手房，帮业主破解变现难题，进而带动“卖旧买新”，消化新房库存、稳住楼市预期；与此同时，这些被收购的房源，将以低价出租给新市民、大学毕业生等群体，缓解他们的居住压力。不少分析直呼，这是地方政府“抄底楼市”的大招，是稳房价的关键举措。但透过这份温情的政策叙事，我们不得不冷静审视其背后的财政账本、市场逻辑，以及潜藏的多重风险——当政府深度介入房地产微观交易，这笔“民生账”，或许并没有想象中那么好算。一、百亿资金砸下去，财政扛得住吗？
作为一线城市，上海二手房标的动辄数百万起步，若想让这项政策真正撬动市场、扭转预期，所需资金规模绝非小数目——保守估算，至少需要几十亿、上百亿的投入，才能形成足够的市场影响力。即便上海坐拥全国最雄厚的地方财政实力，还有区属国企托底、银行低息贷款加持，这笔开支依然是一笔沉甸甸的负担。更关键的是，资金的“投入”与“回流”之间，存在着难以调和的结构性矛盾。政府收购二手房用于保租房，本质是重资产投入：前期要拿出巨额资金收购房源，后续还要承担房屋维护、运营管理、人员薪资等一系列持续开支。而保租房的“民生属性”，决定了其必须走“低租金、长周期”的运营路线——租金水平远低于市场均价，甚至连贷款利息、基础维护成本都难以覆盖，更谈不上稳定的现金回流。那些背负任务入场收购的国企，后续还本付息的压力如何化解？若政策长期陷入亏损，累积的债务又该如何处置？这一系列问题，目前尚无明确答案，却直接关系到政策的可持续性。二、干预市场的代价：价格扭曲+道德风险
上海的二手房与租房市场，早已形成一个由买家、卖家、租客、房东共同构成的精密生态，价格信号是调节供需的核心杠杆。而政府作为拥有资金优势的“特殊买家”入场，必然会打破这种平衡，扭曲市场信号，引发一系列连锁反应，甚至滋生多重道德风险。一旦业主形成“政府会下场接盘老旧房源”的预期，原本为了快速变现而主动降价的动力就会彻底消失——甚至可能出现房东抬高挂牌价、故意囤积房源，坐等政府收购的情况。政策本意是促进二手房流通、推动房价企稳，最终却可能让二手房市场在政策支撑下，维持虚高价格，反而降低了市场的真实流动性，与“激活楼市循环”的初衷背道而驰。这项政策的核心目标之一，是通过激活“卖旧买新”需求，带动新房销售。换句话说，就是用纳税人的钱、公共财政的资源，去补贴那些手握房产的改善型群体——他们本身拥有价值数百万的资产，属于城市中的相对富裕阶层，无论如何都算不上“需要帮扶的弱势群体”。用公共资金定向帮扶富裕阶层，是否符合公共政策的施政伦理？答案不言而喻。租房市场的矛盾同样突出。保租房的配租对象，往往设置了严格的学历、社保、人才认定等门槛，优先面向大学毕业生、高新技术人才。但现实是，这类群体大多有稳定的收入预期、较强的租金支付能力，并非租房市场中的真正弱势群体；而那些从事服务业、制造业的普通外来务工者，对租金最为敏感，却因不符合配租标准，被排除在政策红利之外。一个值得深思的问题：上海，到底是真正欢迎所有劳动者，还是只偏爱高学历、高收入的“人才”？三、最隐蔽的风险：寻租空间与公共资源浪费
公共政策的名目往往高尚，但在实际运行中，却常常会偏离初衷，扭曲成我们陌生的模样。公共选择学派的理论早已揭示：政策的制定者、执行者，并非无私的圣人，而是有着自身利益诉求、追求利益最大化的“经济人”。当一项政策存在大量模糊地带，且赋予执行者巨大的自由裁量权时，系统性的寻租与腐败风险，便会随之滋生——上海此次的保租房政策，恰恰在关键环节留下了诸多漏洞。政策明确要求，收购的房源需满足“配套成熟、交通便捷、房型匹配、职住平衡”等条件，但这些标准均缺乏明确的量化细则，房源是否符合收购要求，很大程度上依赖于政府官员、国企经营者的主观判定。这种模糊的规则设计，为利益输送留下了巨大空间。在房源收购环节：谁的房子能被纳入收购清单？会不会出现官僚、中介与房东合谋，将户型不佳、配套落后的劣质房源，包装成“优质存量房”卖给国家，从中牟利？在价格评估环节：缺乏统一的市场评估标准，会不会出现收购价格虚高，让相关方从中分一杯羹的现象？而在保租房配租环节，寻租风险更为突出。地段好、配套优的保租房，本身就是稀缺的公共资源，而配租资格的审核、房源分配的主动权，均掌握在执行者手中。若缺乏严格的监督机制，极易催生乱象：为不符合条件的关系户预留优质房源、向申请者收取选房费或资格费、将核心地段房源定向分配，而把偏远、配套差的房源留给普通申请者。经济学家弗里德曼曾说过一句经典名言：“花别人的钱办别人的事，既不讲效果，也不讲节约。”政府收购二手房做保租房，正是典型的“花纳税人的钱，为特定群体提供服务”——收购者和运营者无需为资金使用效率负责，也无需为政策最终效果买单。在缺乏有效约束的情况下，决策的科学性往往会让位于以权谋私，最终导致公共资源的严重浪费。四、上海楼市，真的需要政府亲自下场当房东吗？
审视这项政策，我们不得不追问：上海的房地产市场，真的到了需要政府亲自下场当房东、用行政力量干预微观交易的地步吗？当前上海楼市的暂时低迷，二手房流通放缓、新房库存有待消化等问题，根源并非市场失灵，而是经济环境转向背景下，市场回归理性、趋向冷静的正常表现。此时，与其动用昂贵的财政资金和金融资源去直接收购房产，不如采取更低成本、更高效的市场化手段，激活市场自身的活力，让市场回归资源配置的主体地位。在房屋买卖市场，政策松绑不妨一次性给足，释放真实需求。今年1月《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》一文明确指出：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。”而上海目前的楼市政策，恰恰陷入了这样的困境。目前上海仍在施行“外环外全面松绑、外环内精准放宽”的限购政策。若能一步到位，放开非户籍限购，无需政府投入一分钱，就能迅速引入外来真实购房需求，激活二手房市场流动性，进而打通“卖旧买新”的链条，实现新房库存消化与房价平稳运行的双重目标。在租房市场，政府要做的是“搭平台、定规则”，而非“当房东、做运营”。当前上海租房市场的核心问题，并非租赁房源总量不足，而是机构化供给占比偏低、普通私人房东的出租意愿未被充分激活。政府无需亲自下场收购房源，更重要的是做好规则制定者和市场服务者：给予普通私人房东税费减免、租赁备案便利等政策支持，让房东能从租房中获得稳定合理的收益；完善租赁法规，平衡租赁双方的合法权益——当前政策主流偏向保护租客、抑制房东，长期来看，反而会打击房东的出租意愿，加剧租房难问题。上海的房地产市场，发达程度位居全国前列，市场化程度也相对较高。这座城市，不需要政府成为最大的房东；与其耗费百亿资金干预市场、运筹帷幄，不如放开政策束缚，相信市场的力量。二手房与租房，本质上属于完全的民生领域，理当交给市场去调节。政府少一些干预，多一些服务；少一些“大包大揽”，多一些“放水养鱼”，或许才是稳定楼市、保障民生的最优解。
