图，媒体报道
上海市住建委有关负责人表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，旨在推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障房源筹措渠道，同时通过存量房源收购，有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。
上述报道，就是落实二十大报告提出的建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度的重要体现。
我以为，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，目的除了“推动保障性租赁住房筹措模式创新”，还有一个就是落实去年底中央经济工作会议提出的“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”
还有一点要明确，本次上海收购二手房的资金支付就是房票，就是出售方拿不到现金，只能去购买新房然后抵扣新房的购房款。所以，收购二手房的真正目的也就很清楚，那就是为了曲线消化新房库存。
当然，收购二手房作为保障性租赁住房还有市场化的原因，我来跟大家解读。
本次上海市收购二手房要符合“内环，70平以下，总价400万以内，2000年以前建成”为条件，还有另外的要求就是“租售比高，保租房供需紧张，配套成熟，交通便利，快速装修入市。可以理解其实上海收购的就是位置好可以马上出租拿到高租金收益的老破小。而上海收购老破小的资金来源就是建设进行作为金融支持。
看懂上述收购逻辑，我再来解读整个收购模式的闭环方案，其实就是以旧换新。
比如，出售老破小的业主卖房拿到一张有面值的抵扣买房款的房票，用于购买区内新建商品房，资金由银行监管并直接支付给开发商或者债务方，相当解决了开发商资金周转的问题，避免了债务扩散的类似三角债的系统性风险。在这个过程中，政府扮演了穿针引线的托底角色，彻底激活了交易循环，让市场恢复了流动性。
对房主来说，出售二手房其实就是置换流程，让置换变得更容易操作。让业主实现了改善需求，同时出售的老破小经过装修改造，对新上海市民和青年人才来说，多了一批地段好、交通方便、房租相对低的保租房。对开发商来说，消化了库存清理了债务。对老破小房价来说，相当政府给了最低交易指导价作为兜底参考。
再来看看这些被收购的老破小，其实此前已经跌幅巨大，很多房价基本腰斩。但是位置都非常好，很容易出租，租金也很高，满足租售比高这个要求。经过测算，这些老破小住宅的平均租金回报率可以达到3%左右。
恰恰，本轮房价下跌，挤掉了房价泡沫，让包括老破小在内的房产回归到了价值区间，才让政府有魄力去回购老破小，让银行愿意出资收购老破小，原因就是租金已经完全可以覆盖老破旧的利息了。
恰恰，现在大部分银行定期存款利率，三年期在1.8%-2.0%之间，贷款利率基本在2.5%到3%之间。
显然，银行现在资产价格下跌，还不如寻找这种租金回报率高于贷款利率的资产，还有政府源源不断输入支付租金的群体为银行还款做背书，坏账率要远低于传统贷款的抵押资产。
这种卖旧换新的良性循环，彻底撬动了楼市上下游需求循环，加上建行全流程金融支持，政府拿出政策引导+市场运作作为托底，既拓宽了保障性租赁房源供给，保障了新市民和各类人才的居住需求，又促进了新房和二手房市房价的止跌回稳，缓解了业主观望情绪，实现了楼市真正的民生保障与盘活存量的双赢，大家看懂了吗！
本文完稿于2026年2月4日下午
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