近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局日前发布《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》，其中指出，商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品。
此前，全国普遍执行的商业用房最低首付比例是50%，本次央行将首付比例降至30%，直接降低了购买商业用房的门槛，将有助于促进商办市场活跃度。其本质是国家鼓励企业或居民投资者加杠杆，通过较低的首付，较高的融资比例，来撬动商业地产的投资，可以尽快消化库存。
根据国家统计局数据显示，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积5,234万平方米，商业营业用房待售面积1亿4,105万平方米。目前全国各地普遍面临在售商业用房库存大、去化周期长的问题。
那么，大家可能关心的是，这次国家下调商业用房购房贷款最低首付款比例，是否是投资办公楼和商业营业用房的好的机会呢？要回答这个问题，我们先要从购买的需求来分析。
对于办公楼和商业营业用房的购房需求，分为两大类，一类是自用型的需求，另一类是投资型需求。
从自用型需求来说，办公楼的需求增长主要看所在城市的第三产业，特别是现代服务业的发展，主要包括：银行、证券、保险等金融业、会计师事务所、律师事务所、管理咨询公司、广告公关公司、营销代理公司等，这些现代服务业企业的扩张，是办公楼需求的主要来源。
根据国家统计局发布的“2025年四季度和全年国内生产总值初步核算结果”，全国2025全年第三产业增加值为808,879亿元，比上年同期增长5.4%，增长明显。
而商业营业用房的需求，主要和所在城市的居民消费支出有很大关系。如果当地居民消费支出增长较快，将会刺激更多商家扩张开店，从而带动更多对于商业营业用房的需求。
根据国家统计局“2025年居民收入和消费支出情况”数据，2025年，全国居民人均消费支出29,476元，比上年实际增长4.4%。
由此可见，鉴于全国的第三产业增长明显，以及全国居民人均消费支出也有所增长，对于办公楼和商业营业用房的实际使用需求，将会继续有所增长，持续消化库存。
第二方面，我们再来看办公楼和商业营业用房的投资需求。办公楼和商业营业用房主要看几个核心市场指标，包括空置率、租金、租金回报率等。
众所周知，投资加大杠杆，如果投资收益大于融资成本，可以放大收益。反之，如果投资收益小于融资成本，则可能放大亏损。
目前办公楼和商业营业用房的租金回报率大致在4-6%之间，根据不同的城市、区域、项目会有差异，但远远高于住宅1-2%租金回报率，而且商业房地产的周期，同住宅周期也是有很大差异。
关于住宅周期的研究，请参见笔者的文章“房地产价格还会再下跌吗?房价究竟什么时候才能止跌回升？”。在目前银行一年期定期存款利率普遍在1-2%水平来看，如果是全款购买，还是具有相当吸引力的。
如果是考虑贷款购买，则目前商业银行对于办公楼和商业营业用房的贷款利率，5年期以上贷款市场报价利率LPR为3.50%。银行贷款会在此基础上增加一些，实际贷款利率大概在4-5%之间，不同的银行有一定差异。所以贷款购买的租金回报率和贷款利息之间的利差在1-2%，盈利空间并不大。
无论是全款购买还是银行贷款，投资办公楼和商业营业用房最大风险是空置，如果购买后物业空置，无投资回报，而又要归还贷款，则会有较大风险。
根据国际知名商业地产咨询公司披露的数据，截止到2025年第三季度末，全国办公楼市场平均空置率环比上行0.5个百分点至24.3%，受去化压力叠加影响，全国平均租金环比下滑2.8%。
同期，全国商业营业用房空置率环比小幅上升0.1个百分点至7.5%，购物中心首层租金环比下降0.6%，降幅有所扩大。
综上所述，宏观经济层面，全国的第三产业以及全国居民人均消费支出增长，对于办公楼和商业营业用房的实际使用需求增加，较为有利。但目前全国办公楼和商业营业用房的空置率仍较高，租金还处在下降区间，仍存在一定风险。
然而，此次下降商业用房购房贷款最低首付款比例的政策，预计将会增加商办市场的活跃度，刺激投资购买需求增大，一定程度上加快消化库存，对此笔者表示谨慎乐观。
