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前两年房子动不动就涨价，身边有些朋友买了两三套，有的甚至四五套。
那时候大伙觉得，多买几套房肯定不亏，租也能租得出去，将来还会升值。
可是最近这几年，情况其实变了，尤其是2026年以后，有些房子就很难卖出去，想租也没人租，我自己身边朋友就遇到了，不是听说的，是眼看着的，这件事挺扎心。
说点平常的事。
最近我们小区二手房挂牌的一大堆，以前挂出来很快就有人来问，现在好几个月没人打电话。
前几天在电梯里碰到楼上的邻居，他说自己的房子空着一年多了，本来看着地段还行，想着等好价钱，现在看价钱降到2020年那个水平，还是没人搭理。
有天路上遇到另一个朋友，他工作比较顺利，手里三套房，但只有一套自己住，另外两套都空着。
问他出租没，他说出租平台也挂过，隔三差五打电话没人来看。
有空我也在想，这情况，以后怕是还要更难。
其实房子卖不动租不出去，主要有下面四类，不是所有房子都一样，下面说说：
第一种是老旧小区的多层住宅。
这些房子一般是在九十年代或者两千年初建的，没有电梯，楼层高，上下楼麻烦。
外面看着比较旧，楼道的灯坏了也不修，有的小区绿化都不太行。
其实住起来也还可以，但说心里话，年轻人不喜欢，不方便，老人要是腿脚不利索，上下楼更觉得麻烦。
新小区、公寓、带电梯的房子一多，这些老房子租卖就都难了，不是说住不了，就是挑的人不多了。
第二类是远郊地段的投资房。
前两年，开发商在城郊卖那些小户型，说「地铁房」「学区紧邻」，很多人买了。
实际上住的人特别少，小区白天晚上都看着黑灯瞎火。
后来再挂出来卖，发现买的时候两万一平，现在只能一万五，租出去也就比市里便宜点，但根本没人感兴趣。
有时候你看表面租金回报还可以，可就是租不出去，人流少的地方，确实没多少人愿意去住。
有的说将来会发展，现在看，三五年都没啥动静。
第三类，还有种是学区边缘的高价房。
以前家长拼命买房子，为了孩子上学，学区房所谓「一步之差，天壤之别」。
但最近几年政策在变，有的地方公立学校名额变分配了，买房不能保证进什么名校；有的政策随时改，风向也不敢说是往高价学区房这边走。
于是很多原来溢价很高的学区房，价格撑不住，就算想卖也没什么人买。
租的话，除非房价很低，要不然也没人愿意花大钱租个老房子。
第四类，是面积太大的大户型。
像那种一百五六十平以上的房子，现在买房人其实更喜欢八九十平的刚需户型。
大户型的房子租金很高，可家庭入住的比例少，年轻人没那个经济实力，大多数人就是想有个家，钱也就够买个普通三居两居。
大户型放到市场上，卖的人多，买的少，租就更难了。
空关着浪费，租出去价钱也未必理想，到最后只能降价再降价。
再想一想为什么会成这样。
现在人口结构其实已经在变，人口老龄化越来越严重，新出生的小孩少了，每年结婚的人也少了。
新楼盘批的少点还好，只要开发商一直造，新房一多，二手房、老房子更没人要。
还有各个城市的人口净流入都在减少，以前外地人涌进大城市买房租房，现在很多人更愿意留在家乡，或者去了三四线城市，这样大城市远郊，老小区的故事就成了。
说到政策，这两年调控频繁，大方向是稳，提到住房不炒。
房贷利率也变了，降息的事干了好几年，却还是买气很冷淡。
租房市场政策也有变化，住房租赁公司都不好做，租金收益没想象中高。
很多家庭过去买了多套房，大多是希望出租，给孩子留点房子，实际上现在出租的收益并不高，空关维护还要一大笔钱。
如果手里有多套房，特别是上面这四类房子，最好趁现在还能卖得出去，就慢慢卖掉。等三四年后，人越来越少，想卖或者出租都不容易。
市场的变化其实是在慢慢积累，不是某一天突然爆发，等回头想起，很多人可能要降一大截价格才能出手。
总的来说，房子不再是以前那样「稳赚不赔」的东西了，租房的和买房的人都变了。
做决定的时候，还是要早点想明白，多问问身边朋友，看清变化，别再傻傻抓着不放。
不管你是自住还是投资，今后买房、卖房，踏实点，别幻想太多，顺应市场规律，不要幻想房子永远涨，老是觉得稳妥就行。
早点打算，至少不会被市场拖累太久。
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