上海二手房市场分析及收储政策解读

上海二手房市场分析及收储政策解读

全文摘要1、上海二手房市场复盘与预判·市场量价与库存表现：上海二手房市场整体呈稳中有修复态势，当前库存量减少，市场预期回归筑底。成交量方面，2026年1月成交量22000多套，环比2025年12月微降1%左右，已连续多月突破2万套，近期每日成交规模在900-1200套，较此前有所增加。价格维度上，当前成交价较2025年12月初上涨3%-6%，12月为价格低点，2026年1月价格环比微降1%左右，且降幅连续两个月收窄，整体未出现类似北京的塌方式下跌（北京2025年十一二月房价降幅达20%-30%），市场交易活跃度相对较高。库存方面，当前库存降至13万多套，较2025年初的17万多套净减少4万套，库存减少一方面源于去化，另一方面部分业主因售价不及预期转将房屋出租，或等待年后政策窗口再出售。·成交结构特征分析：上海二手房成交结构呈现明显的刚需导向特征。价格段分布上，300万以下房源成交占比45%左右，为绝对主力；300-500万房源占比30%左右；800万以上高端房源成交占比仅5%-6%，各价格段房源溢价率在6%-10%不等。面积与户型方面，60平以下小户型成交占比30%左右，60-90平户型占27%-28%，两房因功能性较强成交占比高，且单身独居需求占比近年出现较大增长。区域分布上，浦东成交量稳居首位，松江、宝山、青浦、闵行位列成交前五，徐泾、临港等新兴刚需板块成交量增长显著，主要源于年底刚需释放及政策推动。·市场趋势与供需支撑：对上海二手房市场整体持乐观预判，核心支撑因素如下：a.库存急剧下降，2025年初库存为17万多套，当前降至13万套左右，历史数据显示，当库存临近10万套时，供求关系易出现阶段性释放，进而推动价格上涨；b.需求有支撑，尽管上海人口近年微降，但单身独居、区域置换需求增加，叠加限购政策放松，当前市场投资占比仍较低；c.供应端预期变化，三道红线政策有所缓解，未来供应量或持续增加。新房市场方面，2024年成交56000多套，2025年降至44000套左右，2026年1月仅2000多套，成交量持续下降，后续需关注供应端变化对整体市场的影响。·收储政策解读与影响：十五五收储试点对上海二手房市场及长期稳房价具有重要意义。对比十四五时期，上海保障房供应61万套，完成率102%，但多布局于远郊、配套不成熟区域；当前十五五收储试点针对老破小板块，此类房源较2017、2019、2021年高点跌幅超30%，部分房源价格近乎腰斩，政策旨在精准盘活此类不动产，同时发挥稳房价作用。试点具体细节：实施主体为区域级保障性国企，如静安置业集团、徐汇区保障性公司；资金来源为建设银行，单套收购资金上限400万；试点区域聚焦浦东、徐汇、静安等成熟区域，明确要求房源位于地铁3公里以内、房龄在2000年以前（即房龄25年以上）。从投资逻辑看，收储房源以一居室、小两居为主，租金回报率达2.5%以上，部分公寓类产品回报率可达5%，显著高于银行固定存款利息，可提升银行现金流使用效率，成为银行新的利润增长点。政策影响方面，一方面可通过绑定房票推动卖旧买新，提升新房去化活跃度，进而带动土地财政；另一方面，叠加年底至次年3-4月的学区房旺季需求（此类需求多指向小面积、低总价房源），多重共振下，对2026年3月上海二手房市场量价表现持乐观预期。此外，从全国市场来（更多实时纪要加微信：jiyao19）看，除上海、深圳房价相对稳健外，广州房价降幅介于上海与北京之间，北京房价跌幅显著，全国多数城市房价呈下降趋势，上海远郊区域房价也出现较大跌幅，长期市场走势仍需关注供应量及政策导向。2、购房群体与成交效率问答·购房群体画像与成交变化：当前购房市场及成交结构与此前相比有如下变化：a.购房群体呈现两类典型特征，学区房需求群体多为孩子近1-2年需上学的家庭，年龄集中在40-45岁，占比相对较高；落户及落户积分需求群体年龄集中在27-35岁，占比也较为突出。b.成交结构有所调整，此前高单价住宅成交占比相对较高，目前这类房源占比减少，500万以下的低量级房源成交占比提升了5-7个点，成为成交结构的主要变化。3、春节错期与量价趋势问答·春节错期的量价影响分析：2026年春节错期对高频数据的影响需结合过往政策与市场周期分析，2024年春节前后国内出台降息等稳市政策，年底北京、上海也推出重磅调控政策，带动市场交易量大幅攀升，该行情直至2025年3月15日才逐步消退；即便2025年1月仅半个月交易周期，交易量仍处于高位，2月又恰逢行业传统销售旺季。受2026年春节错期影响，上海2026年1、2月合并成交量与2025年同期水平相当，核心支撑在于当地政策的持续加持。价格层面，1、2月约40%的网签数据为2025年12月成交，存在明显滞后性，当前网签数据仍呈现1个点的下跌，但实际市场成交价较2025年12月整体微涨5%-6%，其中优质户型、优质房源的涨幅可达10%。对于全年市场趋势的判断，需重点关注3月的完整运行数据，3月作为行业传统的完整大月，其成交量价表现及配套政策动向对全年市场走向具有关键指向作用。此外，当前国家已启动收储动作，部分机构正研究相关布局方向；前期有部分资金从股市流出至当前市场，但股民对2026年股市行情一致看好，若股市出现趋势性拐点，这部分资金或回流股市，进而对当前市场产生分流影响。4、收储政策与26年楼市预判·收储政策对26年楼市的作用：收储政策的落地时间及实际可收储房屋量是2026年稳住楼市的长线关键。目前政策层面未对单套房屋价值评估，从实际情况及其他城市经验看，政府收储房屋价格较市场成交价低8%-15%，甚至部分情况更低。该政策在一季度显著提升业主预期，且借助火热的自媒体渠道，相关预期在行业内快速传播。同时需关注市场供求关系，当前整体库存量已减少近4万套，以往政策落地后报盘量会快速增加，但当前业主卖房对价格敏感度有所降低，即便在部分核心城市，房屋即便降价也难以成交。对2026年上海房价走势的预判显示，上半年房价将企稳，较2025年12月有10%左右的上浮；若股市相关政策持续至6月或五一之后，客户群体将在5-7月市场淡季承接需求，维持市场稳定。上海出台收储政策的导火索是北京房价大幅下跌，为避免标杆城市房价大幅下跌影响整体楼市稳定，后续或有一系列政策工具释放，例如推动银行贷款利息与存款利息持平、开发商对未来利息进行补贴等。当租金能够跑赢银行存款利息时，住户会更倾向于选择房产这类安全边际较高的投资方向。整体来看，对2026年上海整体房价持乐观态度，房价将企稳且较2025年12月有6%-10%的局部涨幅。当前上海收储政策仅在三个区域试点，后续范围或扩大，政策兜底将缓解业主因着急用钱产生的焦虑心态，而此前房价下跌多源于这类业主的焦虑抛售。5、学区房与房价水平问答·学区房购买节奏与房价水平：2026年1月上海学区房购买未提前，与春节时间错位有关。学区房属刚需产品，80%以上的买家为刚需群体，仅20%-30%会提前做好购房准备，70%左右的买家均是到有实际需求时才启动购房流程。近期上海二手房交易量呈微降态势，以上周六日为例，成交量仅过1000套，而此前多维持在1300套，高峰时可达1500套，交易量下滑主要源于部分客户计划年后购房以及业主不在当地导致无法完成交易。当前上海二手房整体价格大致相当于2016年3月的水平，北京房价则已跌至2015年水平；2025年初以来北京房价降幅达30%，这一跌幅在政策层面较难接受，而上海整体房价仅微降1%-2%，不同房源类型价格波动差异明显，其中中高端、次新房价格保持稳定，老破旧远偏的房子跌幅可达10%-15%。政策方面，2025年基本未出台有影响力的相关政策，市场对降息存在预期但未落地，降息可降低房产持有成本，推动房产链条流通，但目前并未出现相关动作。此外，广州、深圳此前因收紧户籍政策与购房条件导致房价下跌，后续政策放开后，城市交易量表现依次为深圳、广州、上海，价格相对保持稳定。6、挂牌量变化与原因问答·挂牌量下降趋势与原因：上海二手房挂牌量自2025年下半年呈下降趋势，2025年11月挂牌量为14.6万套，12月底接近14万套，当前经内网剔除车位、地下室等非居住房源后，挂牌量为13.7万多套。挂牌量下降主要源于几方面：a. 部分2015年及以前购房的业主，当前房价降幅与当初购入价相比体感不强，对房屋售价高低并不在意，不愿出售；b. 行业年底存在售转租操作，头部公司“省钱租”业务季度增长量达6-7万套，其中大半房源是从待售转为租赁，房屋出租后便会下架待售房源，导致挂牌量减少；c. 上海二手房整体换手率较低，小区年换手率约为2%-3%，房源出化周期较长。7、收储细节与资金来源问答·收储规则与资金来源分析：收储规则细节方面，关于静安、徐汇是否要求卖旧买新且仅能购买本区新房，目前政策未明确细化内容；收储参与单位多为国央企及银行，正逐步向市场化方向发展，兼顾各方利益与价格专项稳定，收储资金一部分用于长期持有收储，建行已与保利等开发商开展合作，形成业务对冲。收储资金来源上，目前未提及使用专项债，涉及近年相关基金探索；银行出于息差考量，当前房地产是相对收益最高、最稳健的投资方向，会成立相应基金，此前国家级会议也提到设立专项基金，后续可能扩大专项基金规模并引导民企基金参与，以扩大覆盖范围。市场背景与数据层面，2023年全国新房交付500多万套，2024年、2025年交付量均约400万套；全国人口年减少约1000万人，上海人口微降；除上海、广深房价降幅略低，2026年北京、湖北、西安、成都等多数城市房价跌幅约20%，持有房产群体体感较差；在人口减少、新房供应量仍大的背景下，收储资金面临规模需求庞大的压力。8、高端一手房与限购政策问答·高端一手房放缓与限购预判：上海高端一手豪宅成交量整体放缓，主要原因包括：a. 房产交易链未完全打开，仍有限购限制，以公司名义购房存在税费及产权归属等问题；b. 优质供应不足，缺乏好地段、好位置的产品，而深圳、广州优质豪宅销量尚可，北京海淀成交量虽有水分但仍好于以往；c. 资金流向其他市场，豪宅客群多为对市场嗅觉敏感的企业老板，当前证券、黄金类市场的安全度和投资回报率更高，预计2026年6月左右资金若回流才会带动豪宅消化。关于上海内环限购放开的可能性，2026年放开难度大，可能参照北京模式逐步放宽；中长期来看，“十五”期间大概率放开，但短期1年放开不现实，否则会吸引全国甚至海外客群，导致房价暴涨，因为头部城市房产保值性更强，还有无社保、户口的客群等待孩子考学落户后购房。从经济发展角度，房产作为生产和生活资料，价格低廉利于经济长期稳健发展，此前房价上涨是天时地利及政策需求导致的透支，当前多数城市房价短期止跌可能性低。9、公司买房与投资建议问答·公司买房风险与投资指引：a. 公司买房核心问题解读：公司买房涉及股东相关问题，若为个人投资需注意每人名下仅能有一个全资股份公司；税费方面，公司名义买房居住可抵扣部分税费，但需缴纳房产税，上海为房产税试点城市，本地户籍可减免部分房产税，当前房价下跌背景下，年缴数万的房产税体感强烈，部分人认为不如租房。b. 多维度购房投资建议：        学区房：非刚需者以捡漏思维选择头部学校、合适楼层的房源，上海、北京等特大城市学区房因长期需求稳定，保值性优于普通住宅；        购房时机：2026年春节前后是购房最佳时间点之一；        商业地产与公寓：用于出租可优先考虑70年产权、单价低、易出租的商住两用物业，租金回报率需达6%及以上，优质商铺（如小米、华为体验店类）回报率稳定，较银行利息高3倍；公寓单价低适配年轻人需求，但国内公寓品质仍有改造空间，配套正逐步完善；不建议选择外环外远郊区域，此类区域可复制性强，价值稳定性差；c. 房产价值与政策逻辑：新房价格上涨源于政府引导及房屋品质提升；商住公寓价格跌幅超过住宅；上海头部小区价格稳健，2021年后部分房源价格翻倍，这类好房子受高净值群体青睐，价格更具韧性；当前商业地产政策放开，可享受首付三成的支持。10、老公房市场趋势问答·老公房市场反弹与长期趋势：a. 成交量放大下老公房或现反弹而非上涨：当前老公房普遍下跌30%，部分甚至腰斩，成交量增大后或迎来10%-15%的反弹，而非趋势性上涨；b. 收储政策对老公房价格的影响：短期收储预期会让市场观望，若收储落地价格与市场价持平，价格或小幅上行，但中长期向下趋势难改，因老公房适配性不足，目标客户群体日益减少，且拆迁复杂，收储落地周期通常需三五年，需高额利润回报才能推动；c. 购房替代思路：不建议优先购老公房，可考虑小户型次新房，可采取以租养租方式，学区房也有此类操作模式。Q&AQ: 今年春节错期对当前高频数据有何影响？1、2月合并数据的同环比数量及价格趋势如何？A: 24年一二月份有降息等政策，24年底北京、上海出台重大政策，推动交易量火爆，该周期持续至25年3月15日；25年1月虽仅半个月，交易量仍火爆，2月后进入行业传统旺季。上海25年1、2月合并交易量与此前相当，受益于政策支撑。价格方面，2月网签数据约40%来自12月成交，同比或环比仍下跌1个点；但实际成交价格较12月平均成交价微涨5%-6%，好户型、好房源涨幅约10%。整体需关注3月数据，需结合行业营销力量、政策及收储等因素；国家正在收储，保利等机构在考虑物业现金流用途；部分资金从股市流出，但股民对明年股市一致看好，若股市出现拐点，资金可能回流。

Q: 若后续无全国性大幅刺激政策，仅靠当前收储政策，2026年上海楼市能否稳住回升？A: 政策落地时间及拿房量是2026年上海楼市长线稳住的关键。当前收储价格较市场低8%-15%，已显著提高业主预期且通过自媒体快速传播；供求关系上，库存量减少4万套，政策落地后报盘量或快速增加，业主对价格敏感度降低。上半年价格企稳，较2025年12月上涨约10%；下半年若股市政策持续至6月或五一后，客户将承接5-7月淡季市场。收储政策及成交量回暖源于北京价格下跌传导，后续或有更多政策工具释放。当前收储为试点，后期若扩大将形成兜底效应，减少着急用钱业主的焦虑。整体来看，2026年上海楼市价格企稳，局部较2025年12月有6%-10%涨幅。

Q: 今年1月份学区房购买是否较往年过年后购买提前？A: 今年学区房购买并未提前，主要因春节时间错位导致体感差异；市场存在政策焦虑。学区房作为教育刚需产品，客户对孩子教育重视程度仍较高，但80%以上客户通过贷款或出售其他房产购房，仅20%-30%提前准备，70%为刚需时购买，整体成交量与往年相近。年后3-4月为学区房购买最后窗口期，市场存在一定恐慌情绪，但近期交易量微降，从之前1300-1500套的高峰降至1000套左右，主要因客户计划年后考虑及业主不在无法交易。

Q: 目前一线城市二手房签约价处于历史上什么水平？A: 整体来看，一线城市二手房签约价未达到2015年水平，北京已接近2015年水平，整体大概处于2016年3月左右的水平；局部低价房多为业主因资金压力被迫降价，非整体情况。北上广深中，深圳、广州交易量增幅较好且价格稳定；北京外环及内环较2025年初下降30%，政策层面难以接受，且因政府机关人员较多，对房价下跌的体感更明显；上海整体降价不明显，中高端、次新房价格稳定，老破旧远偏房源降幅较高，外环外限购时间短的区域交易量仍较高。2025年政策较少，市场预期的降息未实现，上海近几个月整体微降1-2个点，老房子等个案降幅达10%-15%，区域差异显著。

Q: 上海挂牌量的年内趋势如何，及撤牌原因除租转售外是否包括价格已跌到位、2015年上车的卖（更多实时纪要加微信：jiyao19）家不愿议价的可能？A: 不同渠道的挂牌数存在差异，基于系统内网数据，剔除车位、地下室等非住宅类房源后，上海挂牌量为13.7万余套；2025年挂牌量呈下半年下降的趋势。

Q: 去除车位、地下室等类型房屋后的系统内网挂牌数在11月、12月的数量是多少？A: 11月约14.6万套，12月底接近14万套。

Q: 三个区试点中仅浦东新区明确要求以旧换新且置换本区一手房，静安与徐汇是否大概率要求必须卖旧买新且仅能购买本区新房？A: 目前政策尚未完全细化，参与单位以国央企及银行为主，正逐步向市场化发展，涉及各方利益及价格专项稳定。其中部分资金用于长期收储，建行等机构与保利等开发商合作形成业务对冲，暂无必须卖旧买新且仅能购买本区新房的明确要求。

Q: 银行提供配套贷款背景下，底层资金来源及所采用的工具情况如何？A: 目前未提到专项债，部分类似瑞士的基金在探索相关方向；更多围绕息差方向，银行需消化盘活资金，房地产是银行相对收益最高、最稳健的投资，银行会成立相应基金；国家会议提到专项基金相关情况，后续可能扩大至专项基金及引导私企、民企基金。收储试点需更庞大资金，2023年交付500多万套房，2024、2025年约400万套，而人口每年减少近1000万，前几年省会城市供应量较大，资金规模需匹配需求。

Q: 上海高端一手房动销放慢的原因是什么？A: 上海高端一手房动销放慢主要有三方面原因：一是房产交易链未打开，仍有限购政策限制，且以公司名义购买存在税费及产权归属问题；二是缺乏好地段、好位置的优质产品供应；三是豪宅客户群体对市场敏感，且证券类、黄金类市场的安全度及投资回报率更高，资金未流入房产。

Q: 上海或北京内环限购政策有可能放开吗？A: 26年放开难度较大，或如北京将社保要求从3年调整为2年逐步放开；短期1年不现实，十五期间大概率放开。因放开会覆盖全国乃至国外客户，可能引发价格暴涨。政府以军事强国、经济强国为目标，房子作为生产资料与生活资料，价格低廉更利于经济长期健康发展。此前涨幅源于人口增加、城市化推进等因素导致的价格透支，当前需避免价格暴涨及重走日本路径，且多数城市短期未现止跌迹象。

Q: 公司买房涉及的产权相关问题具体有哪些？A: 公司买房涉及两方面问题，一是股东相关问题，包括公司是否为个人投资，以及每人名下仅能有一个独立全股份公司的限制；二是税费问题，以公司名义购房可抵税费，但需缴纳房产税，本地人可通过操作免缴；当前房价下跌背景下，房产税体感较强，相比租房更不划算。

Q: 关于学区房、换房及二手房观望情况下的房产投资建议如何？A: 投资房方面，学区房建议以捡漏思维选择小面积、合适楼层及头部学校的房源，上海、北京等特大城市新市民对教育的需求及观念长期不变，学区房保值性高于普通房屋。好房子、好地段方向上，新房价格上涨主要源于政府引导及供应端改善，短期春节前后及26年是较优时间点。用于出租的可考虑70年产权、单价低且好租的商住两用房产，租金回报率需达6%及以上，如小米、华为体验店类优质位置商铺，回报率稳定且高于银行利息3倍；公寓需关注未来品质改造及配套完善情况。不建议选择外环外区域，因其可复制性强。上海头部小区因会所等配套支撑价格稳健，2021年后部分房源涨幅达一倍，面向有资金实力的群体更具稳健性。

Q: 对老公房的看法及成交量增大是否会导致春节后上涨？A: 成交量增大对老公房更多是反弹，因前期普遍下跌30%甚至腰斩；反弹主要受收储影响，短期观望，收储落地且价格不低于市场价时可能小幅向上，但中期和中长期价格仍呈向下趋势，因客户群体减少、不适配现有居住需求及理念变化。建议优先考虑小面积新房或次新房，可通过以租养租或学区属性配置；老公房拆改复杂，收储周期需三五年，除非有高额利润，短期仅影响市场心态。

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