笃定，郑州一手房市场，将迎来一波利好。而二手房市场则是利空。
为啥这么说，因为郑州市印发了贴合郑州市实际、更具实操性细化标准的《郑州市居住权登记标准化操作规范(试行)》，由郑州市不动产登记中心办理居住权登记。
法律界人士和媒体，把居住权解读为，虽然房子产权是你的，但是隔壁老王可以住，小保姆小芳可以住，偏偏你不能住。
真的这么奇葩、魔幻么？是的。
《民法典》第 366-371 条明确规定了居住权制度。
居住权的主要应用场景是老年人 "以房养老"（将房产过户给子女同时设立自己的居住权）。
这对老年人绝对友好，彻底干掉那些拿着老娘的房子，娶了娇妻，赶走老娘的王八蛋了。
另一个应用场景式是夫妻双方离婚析产，约定房子归属同时给另一方设定居住权、遗嘱设立保障配偶或特定人居住权益等。
需要注意的是，居住权设立的核心是登记生效，也就是说，郑州的居住权制度已经生效。
全国第一宗居住权登记，发生在福建龙岩，时间是2021 年1 月。
截至2025 年底，全国已有2200 多个市县实施不动产统一登记改革，其中绝大多数都已开展居住权登记业务。
回到文章开头提出的问题，为啥说利好一手房？利差二手房？
道理很简单，房东在卖房前，完全可以把房子居住权给老娘和小保姆。
在商业用房交易时，就有买卖不破租赁的规矩，住宅当然可以买卖不破租赁，不破居住。这也是国际惯例。
更会有房东，在还不了银行贷款时，把房子给子女设立居住权。
今后，大家在买二手房时，一定要增加调查环节。
同时，一定要在合同条款中加入“居住权披露条款”，明确卖方未如实告知的违约责任。
另外还要约定“居住权处理方案”，最好让卖方在过户前注销居住权，或预留 “尾款保障”作为居住权风险保证金，过户后无纠纷再支付。
如发现未披露居住权可起诉撤销合同并索赔；已过户可要求卖方承担违约责任。
当然了，对二手房租赁市场，不会有影响。反倒会催化保障型住房创新。
国有平台名下的廉租房、公租房可通过居住权制度改造，明确保障期限与权利边界，降低管理成本。
总体而言，居住权制度对房地产市场的影响是结构性、长期性的，短期带来交易流程复杂化、带权房产贬值等挑战。
长期则能推动租购同权，推动住房回归“居住为本”的本质，促进房地产市场从高速增长向高质量发展转型。
相信郑州设立居住权制度后，很多人出于买二手房或法拍房时，会有居住权方面的法律纠纷，进一步倒逼更多人买房时，选择一手新房。
大家说，这是不是会倒逼一手房交易活跃度？
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