当2026年1月传统楼市淡季遇上春节假期后移，北上广深二手房市场却交出了一份超预期答卷：北京连续三月网签破1.4万套，上海创5年同期新高，深圳成交量同比大涨45.5%，广州保持稳健增长。在新房市场仍处调整期的背景下，二手房的率先回暖如同“破冰信号”，不仅打破了市场对楼市的悲观预期，更释放出供需关系、政策效应、消费信心的多重积极变化。
这场“淡季逆袭”绝非偶然，背后藏着楼市筑底修复的关键密码。
一、数据说话：一线城市成交集体“升温”，核心城市韧性凸显
2026年开年的二手房市场，用实打实的数据印证了“回暖”态势，四大一线城市各有亮点，共同勾勒出市场修复的轮廓：
城市 1月成交数据 核心亮点
北京 网签15082套，连续三月≥1.4万套 2022年以来同期最高，学区房成交翻倍
上海 网签22834套，连续三月≥2.2万套 5年同期新高，挂牌量9个月连降
深圳 成交6802套，同比增长45.5% 近10个月新高，连续11个月破5000套
广州 网签8881套，环比增长1.07% 外围区域领涨，改善型房源占比提升
值得关注的是，此次回暖呈现三大鲜明特征：一是“量增价稳”，中指百城数据显示，1月一线城市二手房价格跌幅收窄至0.85%，深圳部分优质物业成交甚至小幅拉升均价；二是“供需优化”，京沪挂牌量分别下降4.7%、26%，市场消化速度超过新增供应，议价空间持续收窄；三是“结构分化”，低总价刚需房与核心区改善房双线发力，北京西城学区房单套涨价10-15万，上海宝山200万级房源成交活跃，广州珠江新城高价盘成交量翻倍。
这种“淡季不淡”的表现，打破了过去三年“春节前成交遇冷”的规律，更印证了一线城市住房需求的坚实韧性。
二、四大积极信号：回暖背后的楼市新逻辑
一线城市二手房成交回暖，绝非单纯的季节性波动，而是政策、供需、预期三重共振的结果，释放出关乎市场走向的关键信号：
1. 政策红利落地：交易成本降低激活刚需与置换
这波回暖的直接推手，是持续加码的政策支持。2025年末至2026年初，多项“真金白银”的政策落地见效：增值税征收率从5%降至3%（500万房产可省10万税费），换房个税退税优惠延长至2027年底，首套房贷利率进入“2字头”，北京更是放宽非京籍购房社保年限、降低公积金首付比例。这些政策直接降低了购房门槛与交易成本，尤其激活了占改善需求70%的“卖一买一”置换链条，让观望已久的刚需与改善家庭果断入市。
2. 供需关系改善：挂牌量下降推动市场“去库存”
与以往回暖伴随“成交+挂牌双涨”不同，此次呈现“成交上升、挂牌下降”的健康态势。上海二手房挂牌量从2025年4月12万套降至2026年1月8.9万套，北京挂牌量回落至近2年低位，房东心态从“降价急售”转向“惜售观望”或“由售转租”。这种变化背后，是房价经过四年半调整后趋于合理，部分核心区房源租售比达3.3%-3.5%，稳定的租金收益让房东更愿意持有资产。供需关系的优化，为价格企稳奠定了基础。
3. 预期修复提速：购房者信心从“观望”到“入场”
市场信心的修复，是回暖的核心动力。深圳调研显示，53%的受访者看涨2026年成交量，43%认为成交价将维稳；北京、上海的中介门店反馈，客户带看量、签约量连续8周处于高位，购房者决策周期从3-6个月缩短至1-2个月。信心修复的关键，一方面是房价进入“友好区间”，核心区优质次新房价格调整到位；另一方面是“以价换量”效果显现，刚需家庭认为“买房变得划算了”，部分改善家庭则借助政策窗口实现资产优化。
4. 市场结构转型：二手房成一线城市成交“主力军”
此次回暖更凸显了楼市的深层转型——二手房已成为一线城市住房交易的核心支撑。2025年，北京二手房成交占比达81%，上海83%，广深均超60%，重点30城整体占比65%。这一变化意味着，一线城市楼市已从“增量开发”转向“存量流通”，二手房的流动性、价格走势将直接决定市场整体温度，而核心区优质二手房的抗跌性与流动性，正在成为市场“压舱石”。
三、后市展望：回暖能否持续？三类人群这样把握机遇
尽管开年回暖势头强劲，但市场仍面临库存高位、区域分化等挑战，未来走势需理性看待：
1. 回暖趋势：“稳中有进，结构分化”成主基调
业内普遍认为，春节后积压需求将进一步释放，二季度市场有望延续回暖态势，但难以出现爆发式增长。一线城市中，京沪凭借产业、人口优势，修复进程将“小步快走”；广深则需持续消化库存，价格以“稳”为主。值得关注的是，“卖一买一”置换链条的畅通程度，将成为影响回暖持续性的关键——上海已试点政府收购二手房用于保障性租赁住房，正是为了打通梯次消费堵点。
2. 不同人群的置业机遇
• 刚需家庭：当前是政策红利与价格企稳的双重窗口期，可重点关注一线城市外围区低总价刚需房（如上海宝山、广州花都），这类房源成交活跃、议价空间仍存，且能享受税费减免、低利率优惠；
• 改善家庭：建议把握“卖旧买新”政策延期机遇，优先选择核心区优质次新房或户型方正的改善型房源（如北京朝阳、深圳南山），这类房源流动性强、抗跌性好，未来升值潜力更足；
• 投资者：需保持谨慎，避免盲目追高，聚焦具备长期人口导入能力的一线城市核心板块，优先选择学区、交通、配套成熟的房源，远离远郊老旧小区。
3. 风险提示：这些坑要避开
• 警惕非核心区“伪回暖”：部分远郊或老旧小区成交量回升但价格仍在下行，需结合租售比、人口流动等指标判断真实价值；
• 核实房源产权与债务：市场交易活跃期易出现产权纠纷，购房前需确认房源无抵押、无查封，避免踩坑；
• 理性看待政策红利：政策支持的核心是“稳市场”而非“炒房价”，短期投机性购房仍面临风险。
结语：楼市筑底期，信心比黄金更重要
2026年开年一线城市二手房的回暖，是政策托底、需求释放、预期修复共同作用的结果，它标志着楼市从“深度调整”进入“筑底修复”阶段，但这并非意味着市场将快速反弹，而是以“温和修复、结构分化”的方式回归理性。
对于购房者而言，当前市场最大的机遇，是政策红利与价格合理的双重叠加；对于市场而言，二手房的活跃正在打通住房消费的“微循环”，为新房市场回暖奠定基础。未来，随着就业、收入预期的进一步改善，以及政策的持续优化，楼市有望逐步夯实底部，实现健康可持续发展。
互动话题：你认为一线城市二手房回暖能持续到年底吗？如果是你，会选择现在入手刚需房还是继续观望？欢迎在评论区留下你的看法
注：本文数据来源于住建部门网签数据、中指研究院、安居客等机构公开信息
