最近啊，黄埔的二手房市场，又下了一层台阶。
这回，是真真切切跌破了每平方米1万元的大关，进入了“千元时代”。
打头阵的，是大家并不陌生的实地常春藤。
这个盘在黄埔一直是成交大户，热度不低。
可就在上个月底，短短六天里，贝壳上就接连成交了三套单价不到1万的房子。
最便宜的一套，单价只要8100元，一套107平米的三房，总价88万就能拿下。
没错，不是公寓，也不是远郊的清远、肇庆，而是黄埔一个正经的住宅小区，大三房，88万。
常春藤的位置，在黄埔确实算是比较边缘的。
不过从它的名字也能看出来，当初主打的就是教育资源，也实实在在风光过。
2016年刚开盘的时候，均价就得1.2万起步。后来市场最热那会儿，二手成交价一度冲到3万多一平。
3万啊，这价格放在现在的海珠、荔湾，都能挑到不少二手房了。
如今比高点腰斩的楼盘不少见，但像这样跌穿十年前开盘价的，还真不多。
而且，眼看要加入“万元以下俱乐部”的，可不只常春藤一个。
它不远处的万科里享家，最新成交价离1万也就差一点点，仿佛临门一脚的事。
还有知识城北边的时代印记，距离跌破万元大关，也近在咫尺。
这还只是公开平台能查到的数据。
接下来这一两个月，黄埔的“千元盘”名单，恐怕还会变长。
说到这儿，可能有人会觉得，现在全广州二手房都在降价，单拎出黄埔这些盘来说，是不是有点落井下石？
其实不然。广州二手市场最冷的那阵风，差不多已经刮过去了。
你看，全市的新增挂牌量，已经连续半年从高位慢慢降了下来。
今年1月份，虽然是传统的淡季，但二手成交量反而比上个月还有所增长。
黄埔也不例外，成交量环比涨了3.2%。
甚至，黄埔内部有些楼盘，价格已经稳住了，有的还微微回弹。
比如香雪板块的星樾TOD，最近30天带看量能有1600次，热度不低。
它的成交价在2.5万上下徘徊了一段时间后，最近又开始尝试冲击3万的关口了。
所以，到了这个阶段，如果还有楼盘价格一路向下、深度调整，恐怕就不能全怪大环境了，自身的一些“硬伤”也得看看。
上面提到的这些“千元盘”或“准千元盘”，仔细琢磨，有几个共通点：
一是位置确实偏，大多靠近黄埔和增城的交界处，离核心的产业区比较远；
二是社区体量非常大，而且产品以刚需户型为主。
像实地常春藤，足足分了六期开发，简直就是黄埔版的“亚运城”。
这意味着什么呢？首先，它们的可替代性太强了。
现在首付比例、贷款利率都在降，买家稍微踮踮脚，就可能够到位置更好、配套更成熟的选择。
这些边缘大盘要想吸引人，只能在价格上做出更大让步。
其次，业主之间的“内部竞争”非常激烈。
常春藤一个盘，挂牌量就接近300套；时代印记也有200多套在卖。
这么大的供应量里，只要有几个业主特别着急用钱，降价急售，就很容易一下子击穿整个小区的价格底线，让其他买家也跟着调低心理价位。
当然，对于手里预算实在有限的刚需朋友来说，这些盘的存在未必是坏事。
不到100万的总价，在常春藤能买到一个带不错学校的房子，在时代印记能选个地铁盘，上车门槛确实是实打实地降低了。
只是，柠檬也想对还持有这些房产的业主说几句实在话。
对于位置太偏、配套跟不上的房子，可能真的需要调整一下预期。
将来楼市整体如果回暖，它们或许也能跟着涨一点，但要想回到2021年那种高点，难度真的非常大。
我身边就有朋友2018年高位站岗了增城，然后2021年割一点小肉出掉不舍得，现在2026年还没出掉，已经打骨折了。
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