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二手房市场：量稳价修，预期回归

2026年1月，上海二手房市场延续了2025年末的“翘尾行情”。单日成交破千套成为常态，1月17日成交达1201套，这已是当月第三次单日成交破千。

与2025年同期相比，1月二手房成交量上涨24.18%，同比增加4447套。这一成绩是在无额外政策加码的情况下实现的，反映出市场内在动能的恢复。

上海链家研究院数据显示，二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降20%左右。供需关系逐渐趋于平衡，房客源成交周期均较上月加速，市场信心正逐步修复。

议价空间收窄是市场转变的另一信号。上海优质二手房源的议价空间从3%-5%收窄至1%-2%，部分热门房源甚至需要加价购买。价格止跌趋势明显，为市场注入信心。

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新房市场：理性回调，分化加剧

新房市场结束2025年12月的业绩冲刺，1月进入传统淡季。环比下降23.31%，但同比仍大幅上涨36.68%，表明市场基本面依然稳健。

市场分化加剧，内环内新房不愁卖的日子一去不复返。安澜上海、高福云境等楼盘未能售罄，显示购房者决策更加理性谨慎。开发商销售压力增大，新房大面积开通渠道分销成为大势所趋。

产品升级明显，新房得房率普遍做到90%，相当于变相降价。

土地市场方面，1月上海进行的2025年度第十批次和第十一批次土拍，共出让5宗涉宅用地，均为底价成交，市场拍地热度不高。

近期消息面一直偏暖，LPR有望进一步下调，市场交易热度会惯性延续。但新建商品住宅成交面积要反弹到15万平方米以上可能性不高。

从更长周期看，楼市已进入结构性发展新阶段。普涨时代彻底落幕，购房决策更聚焦居住价值、配套成熟度与流通潜力。核心板块优质二手房与改善型新房将成为市场主流。

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