根据现行《上海不动产登记技术规定》，一旦不动产被司法查封或行政查封，将无法办理抵押登记、转移类登记。
然而，被查封不动产是否可以办理其他登记，比如居住权登记、地役权登记，现行的技术规定中并未予以明确，这也为实操中，被执行人利用在被查封不动产中设立居住权、地役权，对抗强制执行，提供了操作空间。
此次，上海最新公示中《上海不动产登记技术规定（征求意见稿）》，堵上了这个漏洞。
根据最新征求意见稿件的2.29条（不予登记情形），一旦不动产被查封，将无法办理任何处分类不动产登记申请。
这也意味着，除了过去的抵押登记、转移登记外，居住权登记、地役权登记，也被纳入不予登记的范围，这样的话，再利用居住权大法对抗强制执行，将不再行得通。
当然，笔者理解此次修改的合理性，但是对于本次修改的合法性仍然持有保留意见。
《上海不动产技术规定》在效力上仅属于规范性文件，其本身在没有法律法规规定的情况下，无权限制公民、法人或其他组织的权利的权限。
目前，我国关于不动产查封后限制权利人的抵押、转移权已有明确规定。比如：《民法典》第399条明确规定了，查封标的物不得抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”
但是，我国法律法规并没有对能否在查封不动产上设立居住权、地役权做出限制性的规定。以居住权为例，根据《民法典》的规定，居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权一般不得转让、继承。由此可见，居住权是为了保障特定权利人的生存居住权益，具有家庭属性的居住权更是如此。因此，居住权其人身属性较强，财产属性较弱，区别于财产属性的抵押权、所有权。
因此，在没有上位法规定的情况下，径行否定查封房产不得设立登记居住权，显然有对公民权利不当限制的嫌疑。
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