开年 1 月份的楼房数据，为寒冬中的市场带来一丝暖意
根据克而瑞克数据显示，2026 年 1 月，重点 20 个城市二手房成交面积 1482 万平方米，环比上涨了 10% 同比上涨了 25%，而且连续三个月上涨了，最为瞩目的就是北京、上海成交规模连续坚挺，挂牌量减少，市场出现了成交攀升的情况。
然而，与北京一河之隔的北三县楼市，依然沉寂在另一个季节里，这揭示了一个残酷的真理，当前楼市的复苏本质，是一场仅限于需求强劲地区的内部循环，北三县严重依赖外溢的需求，正在加剧分化
此次市场热议的楼市回暖 并非是普涨，而是核心城市的内生循环正在启动，主要是以价换量 而非单纯的价格反弹，本质就是价格跌出了性价比后的一次需求释放，再叠加政策的刺激，吸引一些对价格敏感的真实买家入场。
以北京、上海为例 回暖的主要原因是置换，卖一套买一套，根据数据显示上海 300 万以下的房子明显下滑，总价低的房源正在被消化，这可以认为是内部需求循环与升级
这是一个触底信号，部分核心城市的业主从恐慌式抛售转向了试探性持稳，从而导致新增的挂牌儿量减少
这就是核心城市成熟的配套和产业基础内部的能量交换，源自于自身的活性
对照北三县来楼市市场就显得那么平静，数据显示 北三县二手房的整体均价持平，成交量有所上涨，但市场反应还是不温不火，这和支撑北三县楼市 10 年的底层逻辑和当前核心城市回暖的逻辑完全相反。
上海、北京等热点城市主要是卖旧买新 以小换大 改善性为主，北三县属于严重依赖北京的外溢刚需人群，他们在北京无法买房，而被迫选择能够通勤方便的香河、燕郊、大厂等地区
北京、上海主要是价格调整到位，加上政策刺激触发了交易，流动性开始了回升，北三县虽然价格已经深度调整，但缺乏有效的需求接盘，无法激活流动性，而陷入有价无市甚至价量双杀的 困境
北三县感受不到任何暖意的原因，不是热度传递得太慢，而是热源本身已经开始转向，北三县严重需要外部的输血，而这次北京回暖属于内部的置换升级，情况发生了本质变化
这次楼市的回暖，我们可以得出结论 未来楼市楼市正在加速分化呈 K 型。
核心城市的回暖证明，一个区域的房产的价值将不再由距离北京多近的概念而决定，而是要由它自身能否产生、吸附并保留高质量的居住需求决定，北三县未来必须要从投资北京睡城的旧梦，转换成像居住性价比的一个赛道，不仅要有高性价比的产品还要有通勤的效率，以及商业、产业、教育等完善的配套。
对于购房者而言，不要因为北京或上海回暖等热点新闻，就冲动认为北三县就会跟涨，因为两者的市场基础，底层逻辑完全不相同。
如果确实有自身的居住需求，选择一定要务实，在通勤方面，可以选择燕郊，因为马上 22 号线要开通。
品质居住上 可以考虑大厂潮白河板块，因为城市的界面要好一些。
价格绝对洼地可以选择香河，不仅小区品质好 而且性价比高，成交均价 5000 绝对物超所值，通勤也方便
注意必须摒弃一切的规划利好的幻想，只看当下已兑现的部分，要现金为王，确保持有期间有充足的现金流，因为这里的资产流动性可能长期处于一个低位，变现周期会更长。
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