上海下场收二手房!主要城市成交量涨 15.3%,楼市 真的“见底” 了吗?

开年第一个月，上海就动手了，政府平台直接下场收购二手房。而且全国20个核心城市的二手房成交量同比大涨了15.3%。这些都有着巨大的风向标意义。

先说全国情况。1月份，20个核心城市二手房成交了11.8万套。环比小跌了3个点，但同比猛涨了15.3%。

说明二手房市场的活跃度依然存在，只是主旋律依然是“以价换量”，割肉回血。

但有一个很明显的信号，自从2025年第四季度以来，主要城市二手房新增挂牌和存量挂牌的规模都有所减少，买卖双方议价的空间也明显收窄，不再有你挂500万我直接出价300万的这种极度撕裂局面。

说明市场预期出现了一定程度的改善。

但在北京、上海这样的超一线城市，新房和二手房之间的总价差额越拉越大，根据2025年全年的数据统计，上海成交的新房与二手房套均总价相差643万，北京的套均差额是333万。

如果卖旧买新，那么就要补大几百万的总价差。所以，这一道门槛，也成了以旧换新的拦路虎。

在国家三令五申稳楼市稳经济的关键节点上，上海出手了！政策的核心就一句话：政府下场，收购市中心的“老破小”，用来做保障性租赁住房。

但具体怎么收？这里面道道也很多。上海并没有全面铺开，而是在浦东、静安、徐汇三区进行试点，而且收购的房源仅限内环内、2000年前建设、70平米以下、总价不超过400万。

这一招有几个高明的地方：

第一，给市场一个“价格锚”，这个标准的房子，国家是这个价收的，那么其它同等条件的房源市场价就不会低于这个标准，就不会出现无休止的下跌。而且这种最让人头疼的“老破小”资产，有了流通渠道，像流水一样能“活”起来了。

第二，给有置换需要的人家“开了一道门”，你原本手头存量资金紧张，现在旧房变现，或者再加点贷款，也就实现了住上大面积新房的安居梦。

第三，给租赁市场提供了“精准补给”，上海市中心，住房需求太旺盛了，小年轻、新市民太多了，他们需要过渡性的租赁住房。

但是，上海的收购，它是有前提条件的。

首先是区域限制。比如在浦东卖旧房，那么要求你的新房必须买在同区域。

其次是价格鸿沟，收购的旧房总价控制在400万以内，但试点区域的新房平均总价，静安区接近2000万，徐汇超过2300万。这个巨大的总价差，光靠卖一套旧房，远远填不平。

所以，上海新政，短期看，效果取决于收购的规模和价格是否真有吸引力，同时市场上供应的新房，能够满足不同经济层次家庭的产品。

但作为超一线城市，上海的风向标意义，极其重大。标志着，房地产市场调控进入“存量精准疏导”的新阶段。政府会亲自下场，解决那些靠自由市场解决不掉的堵点，为特定的资产、人群托底。

这个模式如果在上海跑通了，会很快在全国其他一二线城市铺开。

总之，二手房市场的供应量在减少，议价空间在缩小，政府出手精准托底，意味着形势在往好的方向发展。