上海收储二手房的成败,关键在银行利率!

前几天上海的徐汇、静安、浦东三区，试点收储老破小二手房，

这种行为是抄底、是为民接盘还是在伤口上撒盐？

各个区的对口主体国资公司充当买方，银行提供资金，

针对区内总价400万以内，面积70平以内，房龄2000年以前的房源，

买下来之后，充实保障性租赁住房房源，改造后再租出去，

这种收储行为算正常的二手房交易，

能提升一定的市场流通性，也能贡献一定的税收！

这个事情，大家最关心的就是收购价能定多高！

那定价的核心因素是什么？

不是收购方，不是评估方，也不是房屋条件。

我认为是银行！

要看银行最终能给到什么样的利率水平！

利率给的越低，收储价格就能越高，

就越接近市场水平，甚至能指导未来的市场定价！

因为收储这些老破小变成保障性租赁房源，

本身要有一定的改造成本，

后面投放到市场的时候，租金水平还要低于市场水平，

导致这类房源的租金回报就比较低！

那么，这件事情想干出规模来，

就要做到不赔钱或者少赔钱，才能持久，才能有规模效应！

第一要求本身的租金水平不能太差，还得有一定的客户需求，

所以这一次试点的都是好区域，浦东也局限在浦东自己内环内的区域了，

官方说法是优先收购轨交站点、核心商圈和产业园附近的房源！

第二个要求就是资金成本越低越好了！

对于可能的利率，我们划两档！

第一档，参照五年期定存利率，1.30%！

相当于银行做善事，一分钱不挣了！

收储房源的租金回报率控制在1.30%就可以了，

相当于租出去77年回本！

400万的老破小，月租金达到4333元就行够了！

但是，银行给这个利率的可能性极低！

第二档，参考政策性银行（国开行/农发行）发放的城市更新专项贷款的利率水平，

有些城市能低到2.0%-2.5%！

以2.5%做试算，40年回本，

400万的老破小，月租金要达到8333元。

以2.0%做试算，50年回本，

月租金达到6667就可以了。

这两个值还是可以期待的。

所以，结论就是：

如果利率给的很低，这次的行为就是抄底，就是托底。

如果利率给的适中，就是为国接盘、为民接盘！

如果利率给的偏高，就是在伤口上撒盐，一定会压低收购价，

同时这个事情也就做不起来！

多说一句

既然想做事情，就不要设置那么多限制性条件，

又是必须同区域内置换，又是必须买新房的。

就应该买哪里的房子都可以，二手房新房都可以，

这样才是上海这个城市应有的格局！

注：关于租金回报率，青浦徐泾这边也有一些小区的租售比已经比较合理了，有的租金已经可以覆盖月供了，年前我们找时间专门讲一下。