任泽平:中国房产进入极度分化的孤岛时代

任泽平是中国知名经济学家，以前在恒大干过首席经济师，现在自己搞智库“泽平宏观”，经常分析中国经济尤其是房地产。他说话接地气，预测也挺准的，比如早年就喊过一线城市房价会翻倍。

他最近又强调了房地产市场的“20/80法则”，这是他基于长期观察总结的。简单说，中国房产的“普涨时代”已经结束，现在进入了极度分化的“孤岛时代”。

20%的部分：指的是那些吸引人口流入的优质城市（通常是一二线大城市和热点区域）。

这些人流入是因为工作机会多、生活好、教育医疗牛，年轻人蜂拥而至。

结果呢？房价会企稳，甚至反弹或小涨。为什么？供给有限，需求旺盛，房子变成抢手货。

80%的部分：指的是大部分中小城市或人口流出的地方。

人为什么走？可能是经济不行、就业少、年轻人去大城市打拼了。这些地方房子空置率高，卖不出去，成交量（缩量）继续少，房价会慢慢往下走，甚至长期阴跌（就是不暴跌，但一直小跌）。

举个例子：想象中国有100个城市，20个像北京、上海、深圳这样的大都市，人不断涌入，房价就可能从低谷爬起来；剩下的80个三四线小城，人越来越少，房子建多了卖不动，房价就得继续探底。 这不是短期波动，而是长周期（好几年甚至十几年）的趋势，因为中国人口老龄化、生育率低，总人口在减少，但流动更集中了。

NO.2

为啥人口是关键？

房子的本质是 “给人住的”，没人就没需求，价格自然撑不住。

那房价传导的逻辑是什么？

1、人口流向变了：中国总人口已经连续几年负增长，但年轻人和人才只往少数核心城市跑，三四线和小县城人越来越少

2、需求决定价格：人多的地方，想买房子的人就多，就算房子盖得多点，也有足够需求托底；人少的地方，盖的房子卖不掉，供大于求，价格只能跌

3、城市竞争力分化：核心城市有好工作、好学校、好医院，能吸引并留住人；普通城市没这些资源，留不住年轻人，形成 “人越少→资源越差→人更少” 的恶性循环

▲中国人口负增长：2022年起▲

NO.3

哪些城市属于 “20%”？

任泽平明确看好的 “硬通货” 城市：深圳、上海、成都、杭州、北京，这些城市有以下特点。

深圳/上海：搞钱天花板。金融和科技的中心，全国最顶尖的人才和资本都在这里“避风”

杭州：数字经济之都。靠互联网和电商吸引了大量高净值年轻人，不仅有钱，还有活力

成都：区域吸尘器。它是整个西南地区的“单核”，周边市县的人只要想往高处走，首选就是成都

北京：首都资源+顶尖教育医疗，无可替代

硬通货房子一般有 5 个特征：

在人口持续流入的城市在城市的核心板块户型适合主流家庭（不是奇葩）有稳定租赁需求银行愿意给贷款、愿意评高价

重点不是涨得多，而是：卖得掉、抗风险、能保值

以上城市的房子，就算市场整体下行，也比其他城市跌得少、涨得快，这就是 “硬通货” 的意思 —— 像黄金一样保值。

▲中国：城市排行榜▲

NO.4

哪些城市要小心？

80%的人口流出城市包括以下类型：

三四线城市：比如鹤岗、玉林、牡丹江等（很多人搬去大城市打工，老家房子空置）；资源枯竭型城市：比如大庆、鞍山（靠石油、钢铁吃饭，产业没落后人口流失）；过度依赖旅游的城市：比如三亚、大理（疫情后游客减少，房价波动大）。

任泽平没说得太难听，但现实更残酷。房价不一定暴跌，但会出现成交量越来越低、挂牌时间越来越长、价格一刀一刀往下磨，卖不掉，比跌更可怕。

▲中国：城市排行榜▲

NO.5

2026年市场具体会咋走？

任泽平预测：

1、分化加剧：20%核心城市房价企稳甚至反弹，80%城市继续缩量阴跌，不会再出现 “全国普涨” 的情况

2、核心城市的核心地段更值钱：就算在深圳这样的城市，也不是所有房子都好，优质学区、地铁口、次新改善房更抗跌

3、改善需求成主力：手里有房但想换更好的人，才是愿意为好房子买单的人，刚需反而没那么强的购买力

以后不是“买房致富”的时代，而是“保卫资产”的时代。如果你手里拿的是那80%城市的房子，可能要考虑置换成那20%核心城市的“硬通货”。

NO.6

总结与岳老师的思考

任泽平的逻辑是中国房地产黄金时代结束了，因为过去20年建太多房子了，现在没有那么多人了，进入后房地产时代。

短期看政策和金融（比如降息松绑），但长期还是人口决定一切。中国总人口峰值已过，未来人会更集中到少数城市群。这分化不是坏事，而是优胜劣汰——好地方会更好，差地方得转型。

同时岳老师觉得也不是所有20%的城市不会下跌，反而这些城市容易暴涨暴跌，但是这些城市愿意大幅降价的话一般还是能卖掉的。

人口流动不是一成不变的，像长沙、合肥这些新一线最近人口增长也很快，说不定以后能挤进20%俱乐部。

全文完。

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