房产实务|养老地产经营模式法律解析

这是高端养老地产的主流模式，简单说就是“自己拿地、自己开发、自己运营”，相当于“全产业链操盘”，赚取的是租金、服务费和长期资产增值的复合收益。目前行业内比较典型的代表有万科地产名下的随园嘉树，以及泰康保险集团名下的泰康之家等。

与重资产模式相反，轻资产模式采取了房产权属与养老经营分割模式，房地产开发企业只是房产建设或产权方，养老机构养老经营服务的主体，该主体通过“经营管理”——输出自己的品牌、标准化运营体系和专业服务团队，赚取管理费、咨询费，或是项目收益分成。该模式比较有代表性包括远洋地产集团旗下远洋椿萱茂、中国光大集团旗下光大汇晨、国外运营商旗下的雅诗阁·达美庭以及很多公建民营的养老机构等。

在多样化的现实商业模式中，任何划分标准都会出现逻辑上不周延，特别是对于还处在发展摸索阶段的养老地产。因此，仅以“资产”为标准的上述分类之外，还存在其他类型的养老地产模式，简要总结下：

①物业+养老：物业公司依托社区现有资源，为社区老人提供居家养老、日间照料等服务，以覆盖“最后一公里”及“居家养老”相结合的特色而在市场中占据一定地位。

②医养结合：养老机构内设医疗机构，或与周边医院深度合作，打通医保报销通道，重点解决老人“看病难、照护难”的核心痛点。

③保险+养老：该方式的核心法律关系包括保险合同关系与养老服务合同关系，二者相互关联但彼此独立。险企作为运营主体，通过发行养老保险、长期护理保险等产品，将“保险赔付权益”与“养老社区入住资格”绑定。

④会员制/使用权转让：通过出售长期居住权或会籍，快速回笼资金，同时政府对受预收费监管趋严影响，目前该模式逐渐规范化。

根据《土地管理法》（2019修订）第56条、《国务院办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》（国办发〔2016〕91号）相关规定，目前常见运营模式下的核心风险包括三点：一是违规改变土地用途，面临责令整改、罚款、收回土地使用权的处罚，已建成项目可能被责令拆除；二是用地或建设手续不全，导致无法办理产权等面临停工、罚款风险；三是土地权属纠纷，进而引发连锁纠纷风险。总之，土地合规是养老地产项目的“第一道生命线”。

由于养老地产涉及多类合同，包括建设工程合同、合作合同（委托运营、收益分成等），养老服务合同等，而其中养老服务合同作为核心合同，需明确照料护理等级、服务内容、收费标准、费用支付方式、协议变更与解除条件、老年人安置方式、违约责任等核心条款，运营方需向老年人及家属充分提示格式条款，否则该条款无效。

为避免该类合同纠纷产生，北京市民政局与市场监督管理局于2022年11月专门制定了《北京市养老服务合同》（BF-2022-2731）示范文本。同时，从2023年3月10日起在全市范围内推行类似于商品房买卖的“网签”系统，就养老机构与入住老人之间的养老服务合同需在“北京养老服务网”（www.beijingweilao.cn）上办理“网签”。

老年人作为弱势群体，其人身权、财产权、精神权益受法律特殊保护，养老机构运营中应充分重视相关法律规定，避免因违法而导致的法律责任。养老机构实操中应重视《老年人权益保障法》第3条、第15条、第48条，《养老机构管理办法》第4条、第15条至第23条的规定，避免发生侵害老年人人身财产权益，而承担不利后果。

根据《养老机构管理办法》第9条至第14条、第26条[2]，《医疗机构管理条例》（2022修改）相关规定。养老地产运营需具备相应资质，接受多部门监管，避免受到相应的行政复处罚。

实践中，部分运营方以“会员制”“终身入住”为名，收取高额押金、会员费、预付费根据《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号）、《养老机构管理办法》第27条及《北京市养老机构预收费用管理办法》（京民发【2026】4号）规定，该行为存在的资金风险包括：一是预收费管理违规，未将预收费纳入专用账户监管，或未明确退费条件、流程，易引发纠纷；二是涉嫌非法集资，若以非法占有为目的，虚构养老服务项目、承诺高额回报，收取高额预付费后跑路，构成集资诈骗罪，面临刑事追责；若未经金融监管部门批准，以养老为名向社会公众吸收资金，存在构成非法吸收公众存款罪的重大风险。

资本运营与资金链风险，在重资产运营模式下，资本运营风险尤为突出，在保证资金不断链断裂基础上，要关注融资合规风险，及相关资产处置风险。

• 中共党员

• 清华大学 法律硕士

• 北京律师协会土地与房地产专业委员会 委员

• 专业领域：房地产与建设工程|投融资并购|公司业务