买二手房，合同签署注意事项
1️⃣合同签署主体
无论是按份共有，还是共同所有，所有产权人都必须签字。
2️⃣房屋权利情况
（1）是否抵押-具体要看是啥抵押
①如是正常房贷抵押，看解押过户还是带押过户，具体咨询中介或贷款机构。
②如是其他情况抵押，要么解押后买卖过户，要么看是否考虑其他房子。
（2）是否出租
如有租赁人，在同等条件下有优先购买权。要求出具租赁人签署的《放弃房屋优先购买权承诺书》。
（3）是否设置居住权
要求卖方与居住权人签署《解除居住权协议书》。
（4）是否作为户籍地被登记
①约定户口迁出时间，并以此作为本合同的生效条件或者办理过户的前提条件。
②设置逾期违约责任，如逾期较短则约定一定的违约金；如逾期较长约定解约和损失赔偿。
③约定将部分尾款作为保证金，办理完毕后再支付。公积金贷款不适用。
（5）学位是否被使用
如涉及解除学位使用的时间，参考前述户口迁出。
[打卡R]是否被查封或者抵押限制转让
多咨询、多查询。
3️⃣关于费用
（1）一定要明确各项费用的支付时间、指定收款账号。
（2）物业费、水电燃气费：要求房屋交付前结清＋做好过户，对此也可约定“物业交割保证金”，同“户口迁出保证金”。
（3）增加“无法成功办理贷款的情况，双方解除合同且互不承担违约责任。”
4️⃣房屋特殊情况
（1）凶宅约定
卖方承诺非凶宅，否则合同解除和赔付。
（2）漏水房约定
①要求卖方主动披露漏水情况和漏水点，并负责维修。
②对于存在隐瞒的情况，约定，轻则承担违约责任，重则解约和赔付。
5️⃣合同违约和解除条款（不重述）
（1）卖方常见违约情况有：
①逾期交房、不配合过户
参考“户口逾期迁出的违约责任”。
②房屋质量问题
小瑕疵提前要求卖方解决，大瑕疵则解约和赔付损失或按违约金标准支付。
（2）买方责任条款
作为买方也可评估自身情况，如违约情形是否合理、是否存在逾期履行的风险、是否可接受相应违约责任的承担。
（3）客观情况
如限购政策导致无法购买等，双方和平解除互不承担任何责任。
6️⃣其他风险点
（1）卖方一房二卖时，产权到底归谁？
①按以下顺序确定：房屋变更登记→合法占有房屋→合同履行情况→合同签订时间的先后。
②建议：早过户、早入住、早履行。
（2）卖方先卖后抵押，咋整？
①定期关注房屋权利情况。
②合同增加约定规避责任。
