摘要： 卖不掉的商品房、闲置的写字楼、荒废的农房，曾经的“包袱”在政策东风下，一夜之间变成了“香饽饽”。文旅+康养+地产，正在重构一个万亿级新市场。

2026年1月29日，这一天注定要被写入中国房地产和康养产业的发展史。

就在这一天，国办《加快培育服务消费新增长点工作方案》正式公布，“旅居服务”被列为重点培育方向，而“存量房产盘活”成为了最刺眼的突破口。

这不是简单的救市，这是一次资产逻辑的彻底重构。从“卖不掉”到“抢着要”，从“负资产”到“摇钱树”，一场关于存量资产的“第二春”，真的来了。

01. 政策砸下“真金白银”：存量盘活的大门彻底打开

这次的政策力度，前所未有。不再是喊口号，而是直接给红包、给路径。

核心政策划重点（必看）：

土地成本直降：营利性养老用地可长期租赁、先租后让，土地出让金甚至可以分2年缴清，极大减轻资金压力。

存量盘活松绑：闲置商办用房改造养老/旅居设施，5年内可按原用途使用，不增收土地价款。这意味着，手里的烂尾写字楼、空置商场，改造时不用补交巨额地价差。

农村门槛降低：村级旅居/养老设施优先用闲置集体用地，村集体可自办或合作运营。

规划调整灵活：非营利性旅居/养老设施可调整容积率、建筑高度，老旧小区边角地可改造配套。

上海易居房地产研究院副院长严跃进直言：“这不是给存量房产开了一扇窗，是打开了一扇大门。”

这意味着，无论是开发商手里的滞销盘，还是村集体的闲置农房，只要找对方向，都能通过“旅居+康养”的模式盘活。这既能消化库存，又能拉动装修、文旅、餐饮等关联消费，是一举多赢的死局破活。

02. 3亿“活力老人”的刚需：比旅游更慢，比养老更活

为什么政策力挺“旅居”？因为背后站着3.1亿老年人口的庞大刚需，以及一种全新的生活方式。

截至2024年底，全国60岁及以上老年人口达3.1亿，占总人口22%。但这其中，60-69岁的低龄老人占比超过50%。

这群人不一样：他们有钱、有闲、身体尚可，最怕的是被“圈养”在养老院里等死。他们要的是“流动的养老”：冬天去海南避寒，夏天去东北纳凉，春天在江南看花，秋天在山间赏红叶。

这就是旅居——比旅游更慢，比养老更活。

广东省城规院首席研究员李宇嘉分析得透彻：“旅居的核心是‘住下来’，能直接带动第二居所、长短租公寓、康养配套的需求，刚好对接存量房产的去化需求。”

数据不会说谎：2025年，全国服务零售额同比增长5.5%，居民人均服务性消费支出占比达46.1%。旅居，正从过去的“候鸟式小众玩法”，变成大众的“刚性选择”。

03. 三条实操路径：把“闲置房”变成“摇钱树”

不用盲目摸索，存量房产转型旅居，已有三条成熟路径：

路径一：城市存量房 → 旅居公寓（最易落地）

在海南、云南、贵州等气候宜人城市的滞销商品房，是转型首选。只需做简单的适老化改造——加装无障碍设施、紧急呼叫系统，配套基础医疗。

就像河南吴女士，儿女在三亚买的房子，冬天住夏天空。如果交给专业机构运营，既能盘活资产，还能每月赚租金，从“家庭负担”变成“被动收入”。

路径二：闲置商办房 → 康养综合体（性价比最高）

城市里闲置的写字楼、商场，位置好、配套全，改造成本低。政策明确支持调整容积率。

一栋闲置写字楼，底层做康养体检和食堂，上层做旅居客房和日间照料中心，瞬间变身城市核心区的康养综合体，兼顾外地游客和本地老人需求。

路径三：农村闲置房 → 特色旅居小院（潜力最大）

乡村的闲置农房，藏着最动人的烟火气。

广东高州市储良村的“杏花小院”就是典范：村集体统筹4栋闲置农房，保留岭南建筑特色，加装防滑地面和安全扶手，改造成27间特色客房。

结果出乎意料：村民陈姨以前种地收入不稳，现在在小院上班月薪2500+，还能拿房屋租金分红、代销本地龙眼。曾经的荒废老屋，成了村集体的“摇钱树”。湖北随县的“自在小院”同样火爆，流转闲置农房打造“一院一主题”，节假日一房难求。

04. 房企突围样本：从“卖房子”到“卖服务”的生死转型

如果说乡村小院是小而美，那么河北怀来的天保京北健康城，就是传统房企转型的“教科书级”案例。

它的前身是一个典型的滞销盘。面对京津冀老龄化和北京养老资源紧张，项目方彻底抛弃“快周转、卖房变现”的旧逻辑，完成了“三重重塑”：

物业用途重塑：把存量楼盘改造为CCRC持续照护社区，闲置住房变成服务老人的“民生空间”；

业务模式重塑：从“卖房”转向“养老租赁运营”，靠“租金+服务”实现长期稳定盈利；

发展方向重塑：彻底“去地产化”，聚焦“养老化、服务化”。

转型成效肉眼可见：一期已服务1500多位北京老人，全部建成后将提供8500张养老床位，还能创造2000多个就业岗位。如今，这个案例已被河北省发改委纳入指导案例，成为房企转型的“可复制范本”。

同样值得关注的还有御湘湖国际健康城，位于杭州湘湖国家旅游度假区，总投资超30亿。它依托生物细胞技术、基因组医学，提供“医学处方+生活方式处方+心智处方”三大定制化方案，打造“检、医、治、养”一体化服务链，成为国家级生命健康产业协同创新先行试验区。

05. 警惕！转型别踩坑，避开“新瓶装旧酒”

风口再大，也不是“躺赢”。李宇嘉提醒，当前很多旅居项目陷入了“同质化、假旅居”的误区，看似热闹，实则一地鸡毛。这4个雷区，千万别踩：

❌别变相卖房，要做实“旅”和“居”

转型不是“换个名字卖房”，而是从“开发商”变成“运营商”。如果只是把滞销房改名叫“旅居公寓”继续售卖，不仅会失去政策支持，还会被市场淘汰。

❌别“一刀切”，要分层满足需求

旅居不是富人的专属。有人追求高端康养，有人只想找个便宜地方发呆。要打造“丰简由君、租售结合”的多层次产品，才能覆盖更广阔的市场。

❌别“千城一面”，要融入本地特色

“杏花小院”为什么能火？因为它保留了岭南乡村特色，融入了竹编、土布等本土元素。没有本地文化的旅居，就是没有灵魂的酒店。

❌别“一锤子买卖”，要优化服务体验

旅居的核心是“重复消费”。交通接驳、住宿卫生、投诉响应，每一个环节都要做好。让客人“来了还想来”，才是真本事。

06. 未来已来：万亿市场的“心灵经济”

严跃进预判，存量房产与旅居产业的结合，将彻底改变三个行业的格局：

对存量房产：从“负资产”变成“能持续造血的经营性资产”；

对房地产行业：推动行业从“开发销售”向“长期运营”转型；

对扩大内需：带动多条产业链发展，成为服务消费的新引擎。

商务部副部长鄢东也曾表示，未来将持续培育服务消费新增长点，旅居服务正是重点发力方向之一。

这阵风，吹给了手握存量房产的开发商，吹给了想入局康养产业的投资者，也吹给了守着闲置农房想致富的村民。

盘活存量，转型旅居，不仅是房地产的“救命稻草”，更是康养产业的新蓝海、乡村振兴的新路径、银发经济的新引擎。

风已起，潮将至。抓住这波政策红利，就能在存量时代，活出属于自己的“第二春”。

参考资料：半月谈、新华社、国务院办公厅文件、上海易居房地产研究院及各大文旅平台数据报告

通知：各级政府、房地产企业、旅游开发、农业科技、特色小镇、田园康养、养生养老、大健康、投资机构等重点关注！

【会议时间】：2026年3月22日-3月26日‍‍

【会议地点】：浙江·杭州 ‍‍‍‍‍‍‍‍‍

【参会对象】：传统酒店开发、乡村度假村、疗愈产业的从业者 、地产开发企业、康养产业的从业者、艺术设计产业从业者 、公司董事长、总经理等核心高层管理人员

【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司

【峰会特色】：政策解读+专家讲解+案例分析+实地考察

【联系方式】：13439543430 杨老师（获取正式邀请函资料）

DAY 1

3月24日a方案：御湘湖考察+唐风温泉   

b方案：御湘湖考察&深度体验

【上午】抵达&参访 御湘湖国际健康城

1.接风洗尘 体质辨识

2.健康城参观(1+N+X+W标准体系流程参观)

3.功能医学检测

4.体质午餐

项目亮点：

1.国家发改委审批的健康产业协同创新先行试验区，以 “生物细胞技术” 为核心，整合四大重点学科技术，聚焦“身、心、灵”生命质量提升，打造健康解决方案综合体标杆。

2.健康管理中心依托八大学科专家，以 “三大处方” 定制个体化方案，专属团队全程陪伴，智慧管家 7*24 小时服务。

3.不断提升客户健康管理依从性，满足防疾病、治专病、抗衰老、养身心等多样化健康需求。

【下午】唐风温泉（a方案）

项目亮点：

1.坐落于武义县壶山省级森林公园内，坐拥自然生态禀赋，且为 AAA 级景区、三星级度假村，同时获评浙江省中医药文化养生旅游示范基地，文旅与康养资质兼备。

2.以唐文化为核心打造沉浸式体验，将盛唐风貌与江南园林特色相融，形成差异化主题文旅体验。

3.以露天温泉为核心，打造近二十种特色汤池，搭配各种理疗等康体项目，配套四季恒温泳池，还设立温泉疗养院可定制专属康养方案，构建 “体验 + 专业定制”的全维度温泉康养体系。

【下午】功能体检&专家解读报告(b方案）

1.抗衰体验

2.专家解读报告

DAY 2

3月25日 

【上午】御湘湖国际健康城   疗愈之旅

 项目亮点：

1.功法早课

2.健康早餐

3.颂钵疗愈

【下午】抵达&参访 阿纳迪 

项目亮点：

1.上海虹桥的高端健康疗愈酒店，以 “焕活身心能量” 为核心理念，融合阿育吠陀哲学与现代科技，“衡悦房” 配净化系统、有机洗护，部分房型有疗愈沙发与冥想角。

2.酒店提供全周期疗愈服务，入住即享健康评估，可定制阿育吠陀理疗等方案，“禾零养生餐厅” 提供有机定制营养餐。

3.酒店有能量水晶墙等特色设计，配备24 小时管家式健康服务，是上海高端疗愈酒店标杆。

分享嘉宾：徐霞  远洲学院执行院长兼阿纳迪副总经理

DAY 3

3月26日 

【上午】 阿纳迪 酒店   疗愈之旅

项目亮点：

1. 能量检测：通过专业脉轮能量检测，了解当下的气场状态和能量指数

2.专属服务：由疗愈管家带领至房间，介绍房内设施，安排住店行程，推荐对应的平衡工坊，并协助预约特色活动。

3.颂钵音疗：通过钵音的振动传导进入身体，使身心快速恢复平衡状态，从而缓解压力，滋养身心，焕活重启。

4.能量修复：通过德国Rayonex 共振仪来进行修复，修复后再做一次脉轮气场检测，看两次数据对比。

【下午】自然元素疗愈中心（欧兔博士）——无药物、无创、无化学的天然疗愈

项目亮点：

1.科学评估：R.M.D.功能医学检测系统

2.定制方案：个性化疗程设计(抗衰/助眠/排毒/活力提升)

3.科技干预：纯物理设备协同作用，激活人体自愈力

【返程】

主 办 单 位:

北京壹方城智汇科技有限公司

协 办 单 位：

汗马研习社

北京壹方城旅游文化发展有限公司

医佳壹云(北京)健康科技有限公司

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报名方式

1、电话报名：13439543430 杨老师

2、微信报名：扫描下方二维码（备注“公司名称+姓名+职位”）

（报名流程：领取报名申请表→填写信息审核 → 办理费用→开具发票）

备注：☆本次活动仅限相关企业董事长、总经理等高管级别参加，会收取一定费用，请知悉，非诚勿扰！

正式报名流程:领取报名表→填写报名表签字或盖章拍照回传审核→办理报名费用→落实酒店安排,开具发票