《二手房房产证核验避坑指南》，文字 + 逻辑清晰版，看房时直接照着查就行。

二手房房产证核验・避坑指南（极简硬核版）

一、看房本先看 3 件事

1. 只看原件！不看照片、复印件
   不给看原件＝99% 有问题。
2. 产权人必须和身份证一致
   名字、身份证号一字不差。
3. 共有产权人必须全部同意卖房
   夫妻共有、多人共有，缺一个签字都无效。

二、一页看懂：房本上最关键 4 栏

1. 权利性质

• 出让
  ＝正常商品房，可直接过户
• 划拨
  ＝要补土地出让金，慎买

2. 用途

• 住宅
  ＝70 年产权，民水民电，可落户
• 商业 / 办公 / 公寓＝40/50 年，费用高、难落户

3. 使用期限

看终止日期，不是你买房日期，是开发商拿地时间。

4. 权利其他状况

重点看三行字：

• 抵押
  ：必须先解押再买
• 查封 / 异议登记
  ：直接放弃，过不了户
• 居住权
  ：有居住权＝买了也住不进去

三、附记栏＝藏雷区

一定要看：

• 是否继承、赠与、法拍（税费可能更高）
• 是否有违章、限制交易
• 是否有隐形共有、未结清事项

四、满二 / 满五唯一，直接决定你交多少税

• 满 2 年
  ：免增值税（≈5.3%）
• 满五唯一
  ：免增值税＋个税（≈1%）以契税票或登记日期更早那个为准。

五、终极防坑：官方核验

1. 扫房本二维码，看是否跳转到官方不动产页面
2. 最稳：去不动产登记中心查不动产登记簿登记簿＞房产证，一切以它为准。

六、出现以下任意一条：直接不买

• 不让看房产证原件
• 产权人不到场、无正规公证委托
• 有查封、有抵押不解除、有居住权
• 土地性质含糊、划拨不承担出让金
• 信息对不上，一直催你交钱、定房