最近有个做生意的客户找我，说急需一笔资金周转，想把名下一套老房子抵押给我这边过桥。
房子地段不错，市值看着也ok，按理说这种单子接了就行。但我还是拦了他一下：“哥，产调做了吗？”
他一脸懵：“房产证就在我手里，大红本，这还能有假？”
哎，这就是很多人的误区。做我们这行这么多年，见过太多因为省了这一步，最后掉进坑里的案例。
不管你是自己做抵押，还是想买二手房，或者帮客户做债务重组，第一步永远是产权调查，这是底线。
那么，在南京，我们怎么快速、准确地查清楚一套房子的底细？今天就以咱们南京的不动产交易为例，手把手教大家用手机搞定。
很多人觉得，手里拿着房产证就万事大吉。其实，纸质证书只能证明“曾经有过”，证明不了“现在状态”。
就像查征信一样，房子的状态也是实时变动的。它可能已经被查封，可能被二次抵押给了民间机构，甚至可能设置了居住权，买了也住不进去。这些信息，只有不动产登记簿说了算。
在南京，我们常用的有两个神器：一个是“我的南京”（政务通），一个是“苏易登”（专业查房）。
如果是你自己名下的房子，用“我的南京”就行；如果是想查别人的房子或者帮客户查，建议用“苏易登”，信息更全。
路径一：查自己名下房产（确认抵押物资质）打开 “我的南京”APP，按照下面几步走：
首页找到 “不动产服务”（如果找不到，直接搜“不动产”）。
进入后点击 “不动产查询”。
人脸识别通过后，选择 “登记簿”。
你就能看到自己名下所有房产的详细电子档案了。
路径二：查他人（客户/卖家）房产（尽职调查）推荐使用 “苏易登”APP，这是专业做不动产查询的
登录后，在首页点击 “不动产基本信息查询”。
输入房屋的 “坐落”地址（就是房产证上的门牌号，一定要输对）。
选择查询目的（比如“抵押”或“买卖”）。
点击查询，电子登记簿就出来了。
不动产登记簿长什么样我就不贴图了，大家可以自己去试。但上面密密麻麻的字，重点看这4处：
抵押权人：是谁给贷的款？是银行还是个人？这决定了上一笔钱怎么还。
债权数额：这套房子目前还欠银行多少钱？这个数据直接关系到可贷额度（残值 = 评估价 - 剩余贷款）。
顺位抵押：是第一顺位还是第二顺位？如果是二押，我们要接盘的话，风险把控就要更严。
4. 留意新物种：“居住权”
民法典实施后，这个坑很多人还没注意。如果登记簿上设立了“居住权”，意味着即使你抵押了甚至拍卖了这套房子，那个有居住权的人依然有权住在里面。这对资产的变现能力是毁灭性打击。
给同行和客户的两句忠告
做金融居间，专业不仅是会算利息，更是会识别风险。产权调查，就是我们给资产做的“体检”。这一步走稳了，后面的路才顺。
我是喜洋，在南京做金融居间服务，专业处理个人信用贷、房车抵押、企业融资、负债重组。有问题，随时问我。
