九连跌：一场漫长的价格调整
去年5月，上海二手房市场开启了下跌周期。当月环比下跌0.7%，看似幅度不大，却拉开了连续下跌的序幕。
6月跌0.7%，7月跌0.9%，8月跌1.0%——跌幅逐月扩大，市场情绪逐渐低迷。到了9月，挂牌价格指数已从高点90.3降至78，挂牌均价约57,234元/㎡。
10月跌0.9%，11月跌0.8%，12月跌0.6%——虽然跌幅有所收窄，但下跌趋势仍在持续。这段时间，不少房东开始主动降价，议价空间明显增大。
今年1月跌0.4%——跌幅进一步收窄，市场似乎看到了止跌的曙光。
二月逆转：政策发力，市场回暖
2026年2月，环比上涨0.2%！ 这是9个月来的首次上涨，意义非凡。
这一逆转的背后，是"沪七条"新政的强力推动。2月25日，上海出台了一系列楼市新政：非沪籍社保年限缩短、公积金贷款额度提高、首付比例调整...这些政策像一剂强心针，迅速激活了市场需求。
数据显示，2月上海二手房挂牌均价达到61,103元/㎡，实际成交价约43,528元/㎡。市场信心开始修复，看房量、成交量双双回升。
市场真相：冰火两重天
核心区VS远郊： 黄浦、静安、徐汇等内环区域价格相对坚挺，部分优质房源甚至逆势上涨。而宝山、奉贤、金山等外围区域，部分房源价格较2021年高位回调了40%-60%！
刚需成主力： 300万元以下房源成交占比超过70%，成为市场的绝对主力。这说明当前市场以首次置业和改善型需求为主，投资客大幅减少。
挂牌量腰斩： 当前全市二手房挂牌量约12万套，仅为去年同期（约24万套）的一半！供需关系明显改善，房东惜售情绪增强。
三月现状：量升价稳，市场企稳
进入3月，市场继续向好。参考均价51,547元/㎡，上半月网签已达1.4万套，全月有望突破3万套，创近五年新高！
当前市场呈现明显的"量升价稳"特征：成交量大幅回升，价格基本稳定。核心区房东议价空间收窄至1%-3%，远郊房东仍以降价促销为主。
未来展望：筑底完成，谨慎乐观
经历了9个月的深度调整，上海二手房市场已经完成了筑底过程。随着政策持续发力、库存不断去化，市场有望进入平稳发展阶段。
给买家的建议： 刚需购房者可适时入手，核心区优质房源仍有保值潜力。投资需谨慎，远郊区域风险较大。
给卖家的建议： 核心区房东可适当观望，不必急于降价。远郊房东需合理定价，抓住当前成交回暖的窗口期。
上海楼市正在经历一场深刻的调整与重构。从"九连跌"到"首涨"，市场告诉我们：没有只涨不跌的房价，也没有只跌不涨的市场。理性看待波动，把握真实需求，才是应对市场变化的最佳策略。
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