“有土兹有财”是一个根深蒂固的观念，很多华人喜欢买房，拥有一栋自住的房产，或投资多栋公寓、房子、旅馆等，并将其作为保值、增值或抵抗通胀的屏障。四月开始，国内报税的指定动作也陆续同步上线。
那购房时如何才能少纳税，多省税？了解游戏规则更有利于纳税人避免缴税上操作失误或惹上麻烦，在这和大家分享一下加拿大税务居民和非税务居民购房时会遇到的税务问题。
税务居民，简单来说就是加拿大公民或永久居民。在加拿大，购房可否免交资本增值税，主要依据该房屋是否一直保持自住的性质。
从1982年开始，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可以共同拥有一个主要居屋享受免税增值的税务优惠，即使和配偶婚前分别拥有一个物业，结婚后也只能选择一个物业作为主要住所。“主要居屋”包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。
享受税务优惠的首要条件是必须拥有该物业的所有权，其次是必须在该年内居住过此物业，可以是短期或是仅作为度假性质使用。
1. 必须为房子：独立屋、半独立屋、排屋、link房、公寓等；
2. 必须完全自住，不能用于出租，不能空置；
3. 房主必须为加拿大公民或永久居民；
4. 物业所占的土地面积不超过0.5公顷或1.25英亩；
5. 持有物业时间超过1年。
如一独立屋为自住房，3年前以70万加币购入，以110万加币售出，其中增值的40万则可免缴纳增值税。注意，一个家庭(夫妻+18岁以下的未成年孩子)只能拥有一个主要居所享受免增值税。
值得注意的是，如果您的物业是您的唯一住房，但您将房子的一部分用于出租，是否需要缴纳增值税取决于出租比例和物业持有时间。如果您的物业为您的唯一物业，持有期间，一部分时间自住，一部分时间出租，则您也有可能需要缴纳增值税。资产增值税的计算方法为：(卖房价-买房价-相关费用)* 25%，此税由加拿大税局收取。
房产增值总额 =出售所得 -（成本+ 出售时所产生的费用）
免税额=房产增值总额× （指定物业居住年份+1）
（拥有该物业的总年限）
非税务居民如持有临时签证入境的朋友们，房产增值就要缴税。在卖房之前，或最迟在卖房合同中提供的结束日10天前要想CRA提交一份T2062的表格Certificate of Compliance.
这份T2062，要提供预计或已签订的卖房价格。如果你在成交之前就已经拿到了CRA的Certificate，但是最后成交时，卖房价格有变动，比最初估计的成交价高，那么就以最终成交价为准来进行25%的预留。
在卖房是如何没有拿到这张Certificate，买家律师／公证人则必须预留25%的卖房款，放到信托（trust） 账号里，这是因为政府怕非税务居民拿到房款就离开了简答，CRA有权让买家完成税收手续。
一般卖家会委托会计师申请Certificate，从而正确算出卖房增值部分，整个申请过程会在4到4个半月之间，等收到Certificate，则房产增值部分的25%会从信托账户直接递送到CRA，多余款项被发还给卖家。
等到第二年报税时，卖家在加拿大申报个人所得税，根据交易发生的费用按税局要求申请抵扣，多退少补，通常可以把多扣留的税款再拿回不少。
如果加拿大非税务居民购买的物业是出租的，商业楼宇要交销售税，住宅可获豁免；但如果住宅物业以短期度假屋的形式出租，在税务上是当作商业用途，要交销售税。
还有一种情况是，业主在加拿大期间自主房屋，离境后出租物业，这种物业在计算时，增值会产生用途转移问题，这种情况比较棘手，建议咨询专业律师，省时省力，可避免缴税过程中的麻烦。
税务知识不仅在购房时纳税复杂，遇上出租或自主情况具体细节不尽相同，建议咨询专业律师以减少纳税过程中不必要的麻烦。
更多精彩阅读
免责声明
本公众号除原创图文之外（也可以转载），转载原创图文请注明来源，本公众号发布的图文版权归原作者所有，如有任何疑问请及时联系后台，我们会尽快处理。
