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最近关注德国房地产市场的朋友注意啦！一个明显的信号是，民众的购房兴趣正在慢慢回升，但市场并没有迎来想象中的强劲复苏——一项最新研究揭开了德国楼市的真实面貌，不同细分市场、不同大都市的表现差异巨大，其中有一个领域的涨幅格外亮眼，值得重点关注。

据法兰克福传来的消息，住房贷款中介Interhyp的首席执行官约尔格·乌得勒支，最近明确感受到了市场的变化。他几天前公开表示，德国房地产市场的核心支撑力并没有出问题，“就算大家对当前经济形势还有顾虑，但想拥有一套自己房子的愿望，依然特别强烈”。

事实上，德国房地产市场的危机已经过去了，住宅购买价格近期也确实出现了回升的迹象。但这里有个关键问题：根据分析公司Barkow Consulting本周发布的数据，不断上涨的抵押贷款利率，让很多想买房的人和建筑商不敢轻易申请新贷款，这也直接导致楼市的复苏势头慢了下来，没能形成强劲反弹。

也正因为这样，业内人士现在都在重点关注住宅购买的最新交易数据，大家最关心的是：房价上涨的趋势能持续吗？答案，就藏在基尔世界经济研究所周四发布的2025年第四季度Greix房地产价格指数里——数据显示，整体市场涨幅趋于平缓，但有一个细分市场表现格外突出，不同板块的差异非常大。

研究人员发现，到2025年底，德国房地产市场的涨价势头明显慢了下来。结合Greix指数的最新数据来看，2025年第四季度，公寓价格小幅下跌，独栋别墅价格只是温和上涨，但有个好消息是，所有细分市场的房屋销售量都在继续增加，市场活跃度在慢慢提升，只是增速比较平缓。

基尔研究所Greix项目负责人乔纳斯·兹德拉勒克也明确表示：“房价走势已经失去了之前的动力，增长率变得平缓，简单说就是房价还在涨，但涨得没那么快了。”与此同时，市场交易虽然比之前活跃，但速度也比较慢，并没有出现“抢房潮”之类的热闹场景。

而根据贷款中介Interhyp的评估，德国房地产市场短期内很难看到强劲复苏的迹象。该公司首席执行官斯特凡·希尔布兰德几天前解释说，除了抵押贷款利率再次小幅上升之外，经济的不确定性，也是制约楼市复苏的重要原因——要知道，德国2023年的房贷利率就达到了3.85%，2026年预计仍将维持在3.6%-4.0%的区间，高利率始终是购房者的重要顾虑。

住宅房地产：公寓价格微跌，独栋别墅温和上涨

根据Greix指数的数据，和2025年第三季度相比，第四季度的公寓购买价格下降了0.3%，如果扣除通胀因素，实际下降了0.6%。与此同时，独栋别墅的价格上涨了0.8%，扣除通胀后涨幅为0.4%，整体呈现“别墅微涨、公寓微跌”的态势。

和去年同期相比，公寓价格上涨了1.5%，独栋别墅价格上涨了1.6%——这意味着，公寓价格已经连续六个季度高于上年同期水平。但需要注意的是，这两个细分市场的涨幅，都低于德国约2.2%的总体通胀率，也就是说，扣除通胀因素后，公寓和独栋别墅的实际价格其实是略有下降的，这也和环球网报道的“高房价成德国家庭沉重负担”形成呼应，民众购房的实际压力并未减轻。

多户住宅成“黑马”，涨幅突出但指示意义有限

在所有细分市场里，有一个领域表现格外亮眼，那就是多户住宅。数据显示，多户住宅的价格比上一季度大幅上涨了4.0%，扣除通胀后涨幅为3.7%；和去年同期相比，涨幅更是达到了4.8%，扣除通胀后为2.6%，是所有细分市场里涨幅最高的。

不过乔纳斯·兹德拉勒克也提醒，由于多户住宅这个细分市场的销售量本身就比较少，所以这个亮眼的涨幅，对整个德国房地产市场的指示意义其实有限，不能代表整体楼市的复苏力度。结合网易新闻2026年德国房地产展望来看，多户住宅的上涨，也与德国住宅供给缺口持续存在、核心区域房产需求坚挺有关。

公寓、多户住宅和独栋别墅的价格走势

另外值得一提的是，2025年第四季度，德国住宅房地产的总体需求一直在增长。在2023年市场大幅下滑之后，2024年开始慢慢回暖，到2025年，市场活跃度再次明显上升，只是增速比较低。根据基尔研究人员的计算，和去年同期相比，2025年售出的公寓数量增加了约4.1%，独栋别墅增加了1.9%，多户住宅增加了8.9%，销售量的增长也印证了民众购房兴趣的回升。

大都市表现两极分化，莱比锡成最大亮点

2025年第四季度，德国各大都市的房价走势差异非常大，呈现“有人欢喜有人忧”的局面——有的大城市房价再次强劲上涨，有的则保持稳定，还有的出现了下跌。

从卖家的角度来看，莱比锡是最大的惊喜，这里的房价比上一季度上涨了2.9%，在各大都市中表现最为突出。除此之外，斯图加特的房价上涨了1.4%，法兰克福上涨了0.6%，这两个城市也保持了正增长。

与之相反，德国首都柏林的房价则出现了下跌，较上一季度下降了1.5%。不过结合中国新闻网的报道来看，柏林房价的轻微回落，可能只是短期市场调整，此前柏林在“租金上限”政策被裁定无效后，房价曾出现过大幅上涨。目前，德累斯顿、汉堡和慕尼黑这三个大都市的相关数据还不完整，后续走势值得关注。

整体来看，德国房地产市场正处于“复苏但乏力”的状态，购房兴趣回升、销售量增加是积极信号，但高利率、经济不确定性依然制约着市场发展，细分市场和大都市的分化也越来越明显。正如人民日报曾报道的，德国房地产始终以民生属性为主，并非经济支柱产业，这种稳健的定位，也让其很难出现大起大落的行情，未来大概率会继续保持温和分化的态势。