从“包袱”到“资源”:国企存量房产盘活路径新探

几乎同一时间，重庆九龙坡区，一处闲置多年的商务用房改造为“辰寓·彩云湖青年社区”，318套保障性租赁房源以低于同地段市场价15%至20%的租金入市，试运营首月签约近百套。重庆国企辰寓品牌累计盘活存量资产47万平方米，推动约24亿元国有资产价值重塑。

这些案例并非孤例。今年以来，从郑州到重庆，从济南到德阳，一场围绕存量房产盘活的创新实践正在全国范围内蓬勃展开。审计署2018—2024年度中央部门预算执行审计结果统计显示，仅中央部门及所属单位，审计发现的闲置房产土地面积就达856.04万平方米，涉及64家部门及单位。如果算上地方国企，这个数字还要大得多。如何唤醒这些“沉睡”的楼宇，成为深化国企改革、提升国有资本运营效率的重要课题。

面对形态各异、情况复杂的存量房产，各地国企结合实际，探索出各具特色的盘活路径，形成了多层次、多元化的实践图谱。

（一）功能重塑让老建筑焕发新生机。在许多城市的老城区、旧厂区，一批承载历史记忆的建筑通过功能再造重获新生。济南能源集团的明湖印项目提供了一个全新范本。该项目由自有热源厂地块改造而来，昔日“城市锈带”转型为高品质社区“生活秀带”。

不同于传统房企的住宅开发模式，济南能源集团将“能源基因”注入项目——部分楼栋落地自主研发的“冷热联供”系统，接入集团“一张网”能源网络，打造四季恒温的居住体验；智慧厨房通过激光型可燃气体探测器、超声波燃气表与油烟机四端联动，构建“监测—报警—切断—排气”的闭环防护。这一实践表明，当国企将自身的主业优势与存量资产改造相结合，就可能创造出差异化竞争力。

类似地，北京首钢园区的改造也是经典案例。这个曾经的首都钢铁主厂区，如今已成为集科技、文化、体育、商业于一体的城市新地标。保留的高炉、冷却塔等工业遗存与现代建筑交相辉映，吸引了大量科技企业、文化机构入驻，年接待游客超过千万人次，实现了从“工业锈带”到“城市秀场”的华丽转身。

上海杨浦滨江将昔日的棉纺厂、船厂改造成公共空间和文创园区，重庆将抗战时期的兵工厂遗址打造为博物馆聚落，都在保留历史文脉的同时创造了新的经济价值。

（二）资产证券化打通资本循环通道。对于运营成熟、现金流稳定的优质资产，通过发行房地产投资信托基金（REITs）等方式进行证券化，成为盘活存量的重要金融创新。2026年3月，由中铁资本主导的泰和里持有型不动产资产支持专项计划成功发行，规模9.36亿元。

这是全国首单“三区合一”文商旅综合体资产证券化项目，也是央企运用REITs工具盘活文旅商业地产的标志性突破。该项目在产品设计上实现多项创新：不设优先劣后安排，采用平层结构发行；产品期限39年，与底层资产期限高度匹配；强化信息披露、运营激励约束、持续扩募等核心机制，真正实现了从主体信用向资产信用的转型。

更值得关注的是，保障性租赁住房REITs的破冰，为加大保障性住房供给开辟了可持续的资金渠道。深圳人才安居集团、北京保障房中心等发行的保租房REITs，在盘活存量资产的同时，更好地服务了新市民、青年人的住房需求。

2025年，商业不动产REITs试点正式开启，首批14单项目在沪深交易所申报，合计拟募资规模约400亿元，标志着中国公募REITs市场进入“基础设施不动产+商业不动产”全面发展阶段。

（三）专业化运营提升资产价值。一些国企通过组建专业化的资产运营平台，将分散的存量房产进行统一管理、专业化运营，显著提升了资产效益。重庆辰寓品牌的成长轨迹，为地方国企盘活存量房产提供了范本。2021年，辰寓首个项目是与龙湖冠寓联合打造的照母山青年公寓。

彼时，辰寓借助头部民企的运营经验，快速补齐能力短板。经过数年积累，如今的辰寓已实现自主运营——彩云湖青年社区从定位、设计、改造到运营，全流程由辰寓独立主导。

目前，辰寓已在重庆布局31个长租公寓项目，累计运营房源近万间，形成了“轻、中、重”多元化拓展模式。其中，自运营项目主要分布在大学城、科学城、两江新区等城市核心增长极，为品牌筑牢稳定的现金流基础；代运营项目则帮助区县国企盘活存量资产，辰寓输出品牌、系统和运营团队，通过管理费和收益分成实现盈利。

浙江杭州的武林美术馆改造项目同样颇具代表性。这座由老旧厂房改造而成的美术馆，不仅举办高水平的艺术展览，还通过开发文创产品、提供艺术教育服务、承办文化活动等多种方式拓展收入来源，实现了社会效益和经济效益的统一。

（四）市场化处置推动资源优化配置。对于不符合主业发展方向、长期闲置的房产，通过产权交易市场进行公开转让，是实现“腾笼换鸟”的有效方式。北京、上海、广州等地的产权交易所近年来成交了大量国企房产转让项目。

这些交易不仅帮助转让方回笼了资金，也使房产资源流向更高效的使用者。某央企将其位于北京三环内的一处闲置培训中心转让给一家医疗集团改造为专科医院，既提升了资产使用效率，也增加了区域医疗资源供给，实现了多赢。

（五）创新模式破解特殊资产难题。对于一些情况特殊的存量房产，各地探索出富有创造性的解决方案。四川德阳的“城市合伙人”模式，将存量盘活推向了更深层次的制度创新。

面对老旧片区长期存在的“厂包城、城包厂”混杂格局，德阳没有走政府大包大揽的老路，而是推动政府从主导者转向搭台者，吸引社会力量、专业人才共同参与，结成“利益共享、风险共担”的伙伴关系。

以金鑫片区为例，省市区三级国企合作开发——华西集团、德阳发展集团、经开投资集团按45%、35%、20%出资比例，组建公司实施片区城市更新。数据显示，金鑫片区已拆除低效建筑36万平方米，释放绿地38.6亩；三大片区累计腾退空间120公顷，减少建筑规模56万平方米。

在住房领域，宁波城投推出的“以旧换新”模式，通过机制创新破解了“卖旧难、换新贵”的市场堵点。政策设计的关键创新在于：将评估机构选择权交给市民。宁波城投公开招标选定5家一级资质评估机构后，由市民本人从中随机抽选3家对旧房独立评估，取平均值作为收购价。评估机构由市民亲自选择，从源头上建立了对评估过程的信任。在此基础上，宁波城投额外给予5%的购房奖励，共同构成“房票”用于购买新房。

截至今年2月，首期“以旧换新”已签约1100套，622套完成过户，签约率与成交量均居全省首位。收购的老房子中，七成以上为市场难以流通的房源，通过微改造升级水电、厨卫等基础设施后，改造为保障性租赁住房，定向供应新市民、青年人。

这些创新实践表明，只要找准定位、对接需求，大多数存量房产都能找到合适的用途。

丰富的实践推动了国有资产管理理念的深刻变革。今天的资产盘活，已不再是被动的“处理闲置”，而是主动的“价值创造”；不再是简单的“物理处置”，而是系统的“生态重构”。

（一）从“拥有资产”到“经营资本”的转变。传统观念中，国企往往更注重资产的物理保全和规模扩张。在新的发展理念下，越来越多的国企管理者认识到，资产的价值不在于“拥有多少”，而在于“用好多少”。通过盘活存量，将凝固在房产中的资本释放出来，重新投入到企业主业发展和科技创新中，实现国有资本的优化布局和良性循环，这才是资产管理的要义所在。

中铁资本通过泰和里REITs将沉淀的商业地产转化为可流通的金融资产，回笼的资金可投入新的项目建设；某装备制造企业将位于市区的老厂房转让后，将所得资金全部投入研发中心建设和技术改造——这些都是这一理念的生动体现。

（二）全生命周期管理思维的确立。存量房产盘活的实践，推动形成了国有资产全生命周期管理的共识。从资产形成时的科学决策，到运营期间的高效使用，再到最后的有序退出或转型，每个环节都需要精心设计。

特别是对于大型公共建筑、重要基础设施，在规划设计阶段就要考虑未来的可持续利用问题，避免形成新的低效闲置资产。北京为重大公共建筑建立“全生命周期档案”，记录从规划设计到运营维护的全过程信息，为未来的改造利用提供基础，这一做法值得借鉴。

（三）多方共赢的生态化盘活理念。成功的资产盘活往往不是单一主体的孤立行为，而是政府、企业、社会多方协同的结果。德阳“城市合伙人”模式的核心，正是算账逻辑的根本转变——从盯着地块搞平衡的“静态”土地财政，转向着眼片区全生命周期的“动态”全域价值。土地出让、厂房租赁、产业服务、股权投资的多元收益，汇聚成“土地收益+资产运营”双支柱，反哺前期拆迁与基建成本。

在上海黄浦江两岸贯通工程中，政府负责基础设施和公共空间建设，国企提供滨江土地和建筑资源，专业机构负责项目运营，市民游客享受高品质的滨水空间，形成了多方共赢的良性循环。

这种生态化盘活理念，强调在资产价值提升的同时，要兼顾城市功能完善、历史文脉传承、民生福祉改善等多重目标，实现经济价值、社会价值、文化价值的统一。

（四）数字化赋能管理升级。面对数量庞大、分布广泛的存量房产，数字化管理工具正在发挥越来越重要的作用。宁夏石嘴山印发专门指导意见，指导企业对土地、楼宇、房屋等闲置资产开展拉网式摸排，共梳理出闲置资产573处、总面积约40万平方米，建立动态管理台账。

通过数字化手段，管理者可以清楚地知道哪些资产使用效率高、哪些存在闲置风险，从而有针对性地制定盘活策略。数字化工具还可用于模拟不同改造方案的效果，评估各种盘活路径的潜在收益，提高决策的科学性。

实践创新和理论突破，需要制度创新的同步跟进。近年来，从国家层面到地方层面，一系列制度安排为国有资产盘活创造了有利条件。

（一）政策体系日益完善。国家发展改革委、国务院国资委等部门陆续出台政策文件，明确支持盘活存量资产扩大有效投资。这些政策在产权登记、规划调整、收益分配等方面提供了明确规定，解决了长期困扰资产盘活的制度障碍。

特别是在规划管理方面，多地出台了针对存量建筑改造利用的弹性管理政策，允许在符合安全、环保等基本要求的前提下，适度突破原有规划条件，为功能转变提供了空间。

（二）考核机制导向更加清晰。许多地方将存量资产盘活成效纳入国企负责人经营业绩考核，建立了与薪酬激励挂钩的机制。山东省将资产盘活与主业发展、科技创新等指标一起，作为考核的重要内容；深圳市对盘活存量资产成效显著的企业，在资源配置、资金支持等方面给予倾斜。这些考核“指挥棒”的调整，有效调动了企业盘活存量资产的积极性。

（三）容错机制鼓励创新探索。资产盘活涉及规划调整、功能转变、产权重组等复杂环节，存在一定风险。为鼓励大胆探索，一些地方建立了改革创新容错纠错机制，明确在符合规定程序、未谋取私利的前提下，对资产盘活过程中的某些偏差失误予以宽容。这种机制减少了企业负责人的后顾之忧，营造了鼓励创新、宽容失败的氛围。

（四）专业人才队伍建设得到重视。资产盘活需要懂资产、懂市场、懂金融、懂法律的复合型人才。一些国企通过内部培养、外部引进、与专业机构合作等方式，加强资产管理人才队伍建设。清华大学、复旦大学等高校开设了资产管理与评估相关课程和专业，为行业发展提供人才支撑。行业协会组织开展的专业培训、经验交流，也促进了从业者能力的提升。

展望未来，国有资产盘活工作仍有很大潜力和空间，需要在以下方面持续深化：

（一）强化规划引领。将存量资产盘活纳入城市发展、产业升级的总体规划，加强统筹协调，避免碎片化改造。对于城市重点功能区域、产业发展走廊的存量资产，可以编制专项更新规划，明确功能定位、更新策略和实施路径，引导各类主体有序参与。

（二）创新金融支持。进一步丰富资产盘活的金融工具，发展存量资产改造提升的特殊目的金融产品。鼓励保险资金、养老金等长期资金参与盘活项目。优化REITs等证券化产品的发行和交易机制，扩大基础资产范围，让更多类型的存量资产能够通过证券化方式盘活。

（三）促进跨区域协同。打破地域限制，推动存量资产在更大范围内优化配置。搭建跨区域的资产信息平台和交易平台，促进资产供需对接。探索建立跨区域的资产盘活基金，集中力量盘活那些单个企业难以处置的大型资产包。

（四）加强经验总结推广。对各地成功的盘活案例进行深入研究和系统总结，提炼可复制、可推广的经验做法。通过典型案例集、现场交流会、专题培训等多种形式，加强经验分享和交流互鉴。建立专家咨询机制，为复杂项目的盘活提供专业指导。

（五）注重民生改善。在资产盘活过程中，要始终坚持以人民为中心的发展思想，将更多存量资产用于补充公共服务短板、改善民生福祉。支持将闲置房产改造为社区养老设施、托育机构、文化体育场所等，提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。

五、结语

从北京首钢园区的转型，到上海杨浦滨江的更新；从保障性租赁住房REITs的破冰，到老旧厂房的艺术重生；从郑州泰和里的资产证券化，到重庆辰寓的专业化运营；从济南明湖印的场景化赋能，到德阳“城市合伙人”的机制创新；从宁波“以旧换新”打通楼市堵点，到石嘴山建立动态管理台账——存量资产盘活的创新实践正在全国各地蓬勃开展。

这些实践不仅提高了资产使用效率，增强了企业发展活力，也为城市更新、产业升级、民生改善贡献了力量。它们共同指向一个方向：存量资产盘活已进入“系统战”时代。它不再是简单的“卖卖卖”，而是主动的“价值重构”；不再是零散的个案处置，而是体系化、生态化的系统作战；不再是政府大包大揽，而是政府引导、企业主导、市场运作、社会参与的协同格局。

存量资产盘活是一项系统工程，需要政府引导、企业主导、市场运作、社会参与。它考验着管理者的智慧，也体现着改革的决心。随着实践探索的深入、制度创新的突破，我们相信，那些“沉睡”的资产必将被唤醒，在推动高质量发展、服务国家战略、创造美好生活的进程中，发挥更加重要的作用，展现更加夺目的光彩。

唤醒沉睡的资产，就是唤醒发展的潜能。当每一栋楼宇、每一块土地都焕发出生机，高质量发展的根基就会更加坚实。