【行业动态】

丁祖昱：从经营角度而言，房企最困难的阶段已经过去

乐居财经2026-03-18

    3月18日下午，2026房地产TOP500研究成果发布会暨房地产发展高峰论坛在北京举行。

  中国房地产业协会副会长、上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团联席董事长、普睿数智科技董事长丁祖昱发布2026房地产TOP500研究成果。

  从入榜企业来看，头部排名波动在加大，国央企优势在进一步加强，TOP10的变动率达到了20%，TOP50变动率达到了14%，TOP100变动率达到了14%。TOP100企业中，国央企占比达63%，比去年上升两个百分点；只有一家民企还在TOP10行列当中。

  综合实力在2026年跃居第一的是华润置地。华润在过去十多年的发展过程当中一直秉承双轮驱动，这五年也依托商业运营业务的布局，构筑了第二曲线的快速增长，形成了新的竞争优势。开发销售保持持平的情况下，华润的商业优势显现出来。后面九位分别是保利、中海、招商、绿城、越秀、建发、龙湖、华发和金茂，代表当前房地产企业优秀的标杆。

  房地产TOP500资产规模降幅也在扩大，总资产下降了12%，净资产下降了9.49%。这与部分民企快速出清有一定的关联，还与2025年整体市场下行、资产价值的下降有关。

  从销售规模来说，虽然也在减少，但降幅在收窄，整体销售呈现企稳态势，个别房企去年的销售还有所上升。2025年销售规模过千亿的房企共有十家，比前一年减少了一家。2022年五千亿企业消失，2025年三千亿房企也消失了，现在头部最大房企两千多亿销售额。

  从风险管理角度来说，房企整体负债率略有下降，偿债压力还是比较大，TOP500这里面仍有大量出险企业。房地产TOP500资产负债率均值58.65%，同比下降两个百分点，净负债率下降到99.98%，低于100%，下降了2.52个百分点。

  资金来源，到位资金总额是9.3万亿元，下降了13.4%，其中，国内贷款1.4万亿，同比下降了7.3%，利用外资的非常少，只有25亿，自筹资金3.3万亿。销售款这块有2.8万亿，按揭款有1.28万亿，都在同比下降，基本与销售规模同步。

  融资情况，TOP50房企融资总额（不含开发贷）3817亿；融资成本也下降了0.29个百分点，现在新增融资成本（不含开发贷）是2.72。

  盈利能力，房地产TOP500的营收和利润、净利都在下降，营收均值是85.64亿，下降10%左右；净利只有1.42亿，下降36%。另外，由于房企最后能够结算的时间都比销售期一般要晚两到三年，所以接下来两年整个盈利压力还是继续存在的。相对盈利能力也是下降，总资产收益率只有0.38%，净资产收益率是1.1%。

  当前从财报的角度来说，房企还是面临比较大的压力，而且这个压力还在持续。但是从经营的角度，最困难的时候已经过去。

  房地产TOP500运营效率指标相对企稳，流动资产周转率0.14，基本持平。

  社会责任方面主要是税收方面，贡献度也在下降，但是央国企责任担当还在彰显。另外，在保障房方面、在社会责任其他方面，央国企承担了比较大的责任。

不给房地产项目批地了？自然资源部权威回应

中房报2026-03-17

    自然资源部、国家林草局近日联合出台了《自然资源部国家林业和草原局关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，其中提到，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。政策一出，被不少人误读为“今后不给房地产项目批地了”。

  对此，在3月16日自然资源部举行的例行新闻发布会上，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东作出明确回应：“文件提出新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，并不等于不供应房地产用地。”

  孔维东介绍，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，文件明确的是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。

  上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，市场之所以产生“停止供地”的误读，主要混淆了“新增建设用地”与“房地产开发用地”两个概念。实际上，房地产开发用地绝大多数来源于存量建设用地（如旧城改造、低效用地再开发）以及规划确定的城镇建设用地范围内通过招拍挂出让的土地。这些土地不属于新增建设用地范畴。即便可能确实存在部分通过新增建设用地（农转非）来实现供地，其比例也是非常少的。

  孔维东指出，当前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。自然资源部认真贯彻落实党中央作出的这一重要论断，按照今年政府工作报告的“做优增量、盘活存量”要求，以统筹存量和增量建设用地，作为推动城市更新、内涵式发展的重要抓手，作为促进房地产高质量发展的重要举措，更好打造高品质人居环境，增进民生福祉。

  一是以存量控增量。城市建设用地既包括通过征收转用形成的新增建设用地，也包括旧城改造、低效用地再开发、收回收购闲置土地等盘活的存量建设用地，二者共同构成了经济社会发展的土地来源。统筹存量与增量综合供地，要精打细算用好每一寸土地，除能源交通水利等单独选址项目外，各地年度新增建设用地不得超过盘活存量土地的面积，简单说就是“盘活一亩才能新增一亩”，通过存量和增量良好协同，既防止城市无序扩张、摊大饼式发展，也推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型。

  二是优化资源配置。人多地少是我国的基本国情，土地资源紧缺的局面短期内难以改变，土地要素配置要算好“三本账”，既要算好市场效益账，也要算好国家发展账、民生福祉账，好钢用在刀刃上，要把有限的新增土地优先用于重大基础设施项目和民生事业发展。一方面，既要增加能源交通水利等重点工程土地供给，也要保障新质生产力等现代化产业体系建设合理用地；另一方面，与群众生活息息相关的城中村改造、公共服务设施等民生项目，加大新增建设用地支持力度。

  三是更加适配市场需求。统筹好有为政府和有效市场的关系，坚持“以需定供”，主动对接市场需求。2025年，我部积极配合财政部，指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元主要用于收储存量闲置土地，适配高质量发展需求，更好打造“净地”“优地”。同时，充分调动多元主体的积极性，支持土地用途兼容和空间复合利用，优化规划调整及用途转换规则，有力支撑补齐公共服务设施短板，打造更加符合市场和群众需求的优质空间产品。

财政部：落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策

中房网2026-03-18

    3月17日，财政部发布的《2025年中国财政政策执行情况报告》明确，2026年继续实施更加积极的财政政策。

　　主要体现在五个方面：一是，扩大财政支出盘子，确保必要支出力度。二是，优化政府债券工具组合，更好发挥债券效益。三是，提高转移支付资金效能，增强地方自主可用财力。四是，持续用力优化支出结构，强化重点领域保障。五是，加强财政金融协同，放大政策效能，让宏观政策更好激发微观主体活力。

　　报告提出，在推动新型城镇化和区域协调发展方面，推进以人为本的新型城镇化。健全财政转移支付分配机制，推动相关公共服务随人走、可携带。用好农业转移人口市民化奖励资金，支持由常住地提供基本公共服务。稳步推进城市更新。落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策。落实和完善区域财政政策，增强区域发展协调性。