京都普法丨房产交易背后的权钱交易:房产交易类受贿的性质认定与辩护策略

一

房产交易类受贿的主要类型

国家工作人员以明显低于市场的价格向请托人购买房产，或以明显高于市场的价格向请托人出售房产。这是最典型的交易型受贿形式，核心争议在于如何判断“明显”差价——应考虑“绝对价差”还是“折扣率”？

国家工作人员将本人名下一套房产低价出售给请托人，同时从请托人处低价置换购买另一套房产。此类行为涉及两次交易，需整体计算利益差额。

国家工作人员向请托人出售房产，收到房款后长期不办理产权转移登记，本人一直实际控制房产。此类行为的实质是“名为买卖，实为借贷”或“名为交易，实为收受”。

国家工作人员从请托人处口头预定或仅交纳少量定金预定房源，待房产升值后再转售获利。此类行为利用职务便利获取稀缺购房资格，将升值收益据为己有。

国家工作人员与请托人签订正式的购房合同且交付首付款后，长期拖延支付尾款。实质是利用职务便利占用请托人资金，未支付部分应认定为受贿。

国家工作人员长期“借住”请托人房产，但未变更产权登记。需区分“借用”与“受贿”，重点审查有无借用的合理事由、是否实际使用、借用时间长短等因素。

国家工作人员从请托人处获得低价购房资格，转售他人后获利。此类行为的实质是收受“购房资格”这一财产性利益。

请托人为国家工作人员“量身定制”房产，如在户型、面积、装修等方面特殊设计，以隐蔽方式输送利益。

二

性质认定的核心逻辑

 根据“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定，国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；（2）以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的；（3）以其他交易形式非法收受请托人财物的。

受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。

司法解释未明确规定“明显”的具体标准，理论和实务中存在不同观点：

· 比例说：参考《民法典》及相关司法解释，转让价格达不到交易时市场价70%的，一般可视为明显不合理低价；高于市场价30%的，视为明显不合理高价。这一标准具有参照价值。

· 综合判断说：结合绝对差额与相对比例综合判断。房屋总价1000万元，差价20万元（折扣率2%）可能不构成“明显”；而房屋总价100万元，差价10万元（折扣率10%）可能构成“明显”。

· 指导案例参照：潘玉梅受贿案中，以60万元购买121万元房产（低于市场价50.41%），被认定为明显低于市场价格。

 这是计算受贿数额的时间基准。由于房屋价格波动较大，不同时点的价格差异可能直接影响定罪量刑。学界主要有以下观点：

· 控制说：以受贿人实际占有和控制房屋时的市场价格为基准，此时受贿行为已既遂。

· 区别说：区分不动产与动产，不动产以合同成立时为“交易时”，动产以交付时为“交易时”。

· 实务操作：多数司法机关以签订合同的时间作为“交易时”，但需结合具体案情判断。

这是计算受贿数额的关键：

· 最低优惠价格优先：市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。若存在针对不特定人的普遍优惠，应以优惠后的价格作为基准。

· 排除正常优惠：房地产商对特定群体（如公务员）的普遍优惠，若未利用职权谋利，不构成受贿。

· 鉴定意见的运用：实践中多委托价格认证中心等专业机构出具价格认定结论书，但辩护人可对鉴定程序、方法提出质疑。

低买高卖型：核心在于证明价格差异达到“明显”程度。需收集同期同户型成交记录、开发商销售策略等证据，排除正常优惠的可能性。

虚假交易型：虽签订买卖合同并支付款项，但长期不办理过户且国家工作人员实际控制房产的，应认定为受贿。根据司法解释，收受房屋未变更权属登记的，不影响受贿认定。

借住房产型：需结合以下因素区分“借用”与“受贿”：有无借用的合理事由、是否实际使用、借用时间长短、有无归还的条件、有无归还的意思表示及行为。

获取房号型：购房资格本身具有财产价值，国家工作人员利用职务便利获取稀缺购房资格后转售获利，获利部分应认定为受贿数额。

这是房产交易类受贿案件最核心的辩点。辩护人可从以下角度切入：

其一，比例与数额的综合考量。差价是否“明显”需结合绝对数额与相对比例综合判断。若差价未达到社会公众普遍认知的“明显”程度，可主张不构成受贿。例如，在某副市长购房案中，辩护人提交的销售数据显示，被告人购房价格高于该楼盘备案销售均价，且同一楼盘比其价格低的住户不胜枚举，最终质疑了“明显低于市场价”的指控。

其二，参照对象的合理性。判断价格是否明显偏低，应以与涉案房产户型、区位、成交时间相似的可比实例为参照，而非简单以楼盘均价或鉴定价格为依据。世界上没有两套条件完全相同的房产，户型、区位、采光等因素均会影响成交价格，辩护人应选择最有利于当事人的参照标准。

其三，优惠折扣的扣除。若开发商存在针对不特定人的普遍优惠，应以优惠后的价格作为市场价格基准。在黄某某案中，辩护人请求调取开发商的销售方案和优惠策略，虽然一审未予采纳，但揭示了市场价格认定的争议空间。

对于价格上涨较快的房产，“交易时”的选择直接影响受贿数额。辩护人应审查：控方认定的“交易时”是否准确？若市场价格波动较大，是否选择了最有利于当事人的时点？在金良桔受贿案中，鉴定机构认定的市场价格未扣除正常折扣优惠，导致错误计算受贿金额。