上海二手房仅用21天,成交干到了2万+套!单月3万套稳了!

截止到3月22号，上海二手房网签已经有21443套了，这个数字看着就很有冲击力。尤其是上周，一周就成交了7233套，日均下来直接破千套，环比还涨了26.7%，这热度真的超出预期。

按照这个行情推算，下周工作日如果日均能成交900套，再加上周末的加持——毕竟最近周末成交一直很猛，预计每天至少能卖1200套以上，那么3月份上海二手房成交突破3万套，基本就是板上钉钉的事了，妥妥的“小阳春”实锤。

这段时间的成交真的特别活跃，仔细观察就会发现，成交的主力大多是低总价的老破小，说句实在的，现在上海二手房市场里，越是老、越是小的刚需户型，反而越受欢迎、越好卖，堪称“越老越小越值钱”。

反之，500万以上的刚改户型，价格倒是相对稳定，成交量虽然比之前有所好转，但核心还是靠“以价换量”。要是房东不拿出足够的诚意，没有太高的性价比，这类房子依然很难出手，毕竟改善型买家大多更理性，不会盲目入手。

今天上午我朋友圈还刷到一套巨峰路新上架的房源，500多万的价位，房东挂牌价直接一步到位，没有任何虚高，结果当天挂牌当天就成交了——第一个看房的客户看完直接下定，好多其他意向客户都还没来得及去现场看，就已经被抢没了，足以看出刚需市场的火爆程度。

不光刚需房热闹，上海顶豪别墅最近的成交量也异常火爆，刷新了很多人的认知。东郊壹号一套928平的房源，成交价高达1.55亿；汤臣高尔夫别墅有一套成交1.47亿，从挂牌到成交仅仅用了14天，速度快得惊人；云锦东方三期更厉害，一套一个亿级别的“小目标”房源，直接成交了两套。还有大虹桥徐泾的长提花园，5天就成交了3套，康桥半岛半个月也卖了8套，顶豪市场的活跃度一点不输刚需。

不过说句实在的，顶豪的火爆并不能代表整个上海二手房市场的全貌。它只能说明两个问题：一是独栋别墅这类稀缺资产，本身就供不应求，上海内环内风貌别墅存量极少，基本是“卖一套少一套”，稀缺性决定了它的市场热度；二是有钱人的财富集中度确实在提升，对于这类能保值增值的稀缺资产，他们的入手意愿一直很稳定。

结合当前的市场行情，咱们也来预判一下后续的上海二手房市场走向，大概率会呈现“分化加剧、稳中有暖”的态势。

首先，低总价老破小的热度还会持续一段时间。一方面，政策红利持续释放，“沪七条”降低了非沪籍购房门槛，大量刚需群体入市，而老破小低门槛、高租售比（普遍能达到3%-4%，远超银行定存）的优势，刚好契合刚需的需求，再加上当前挂牌量持续下降，供需趋于平衡，这类房源的成交还会保持活跃。但也要注意，未来随着老龄化加剧，会有更多老破小集中释放入市，长期来看，租金和房价可能会面临一定下行压力，现在入手需关注房源地段和配套。

其次，500万以上的刚改户型，“以价换量”的趋势还会延续。这类房源的买家更看重居住品质和性价比，短期内不会出现大幅涨价的情况，房东想要快速去化，还是得在价格上做出让步。而且后续核心区旧改新房陆续供应，会进一步分流这类改善需求，性价比依然是这类房源成交的关键。

再者，顶豪别墅市场会保持平稳火爆。由于土地资源不可再生，独栋别墅的稀缺性会持续凸显，再加上高端买家的需求相对稳定，后续这类房源的成交还会保持一定活跃度，但不会对整体市场价格产生太大影响，毕竟受众面太窄。

最后，整体市场来看，3月份成交突破3万套后，4月份成交量可能会有小幅回落，但整体活跃度不会大幅下降。上海楼市已经进入“存量房主导”时代，二手房成交活跃度直接决定市场温度，未来大概率会进入“量价双稳”的阶段，不会出现普涨或普跌，更多是结构性分化——刚需企稳、改善承压、顶豪稀缺保值，购房者还是要根据自身需求理性入手，不用盲目跟风。

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