【财税修炼系列】2026年无租使用房产税务新规:增值税免税,企业所得税仍需关注
企业在日常经营中，无偿使用房产的情形较为普遍，常见于集团内部资产调配、母公司扶持子公司、股东与企业之间等。不少企业负责人和财务人员误以为，无偿使用即无需缴税。随着2026年1月1日新《增值税法》的实施，相关税务规则发生了重要变化。2026年新《增值税法》删除了“无偿提供服务视同销售”的条款。无租使用房产属于“无偿提供不动产租赁服务”，仅转移使用权而不转移所有权，因此不再视同销售，无需缴纳增值税。这一调整对集团内部资产协同构成利好。增值税免税情形下，对应的进项税额不得抵扣，已抵扣部分须作转出处理：自有房产无偿出借：已抵扣的装修、房产等相关进项税额，需按比例转出。租入房产再无偿转租：所有已抵扣的进项税额须全额转出。若未按规定转出，将被认定为违规抵扣，面临补缴税款及滞纳金的风险。举例：甲公司2025年租入办公楼，抵扣进项税额9万元。2026年起将该办公楼无偿提供给子公司使用，则需将9万元进项税额全额转出。增值税免税不代表企业所得税同样免税。无租使用房产须严格遵循独立交易原则。无偿提供房产给关联方使用，出租方应按市场公允租金调增应纳税所得额，缴纳企业所得税。企业将自有房产无偿提供给关联方使用，对应的折旧支出不得税前扣除，应在汇算清缴时全额调增。示例：母公司自有厂房原值500万元，年折旧25万元，免费提供给子公司使用。母公司需在汇算时将25万元折旧调增应纳税所得额，按25%税率计算，多缴企业所得税6.25万元。企业租入房产后再无偿出借，所支付的租金及相关支出不得税前扣除，已扣除部分须调增。示例：乙公司租入房产年租金100万元，进项税额9万元已转出，同时租金支出100万元需调增应纳税所得额，按25%税率计算，多缴企业所得税25万元，合计税负34万元。2026年新《增值税法》实施后，无租使用房产在增值税上虽享受免税利好，但需注意进项税额转出的合规处理。企业所得税方面，则须严守独立交易原则，避免因折旧或租金支出违规扣除引发税务风险。企业在实际操作中应全面把握上述要点，确保税务处理合规、风险可控。本文仅供参考，不构成任何投资建议
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