二手房价格是由什么决定的?

2016年买房的各位网友，基本都在高位站岗。不同的是站在山顶上，还是站在山坡上，还是站在小山丘，还是站在半山腰。

既然二手房价格波动这么大，我们就要发出灵魂之问了：二手房价格到底是由什么决定的？

二手房价格不是拍脑袋定的，而是由市场、房子本身、地段、交易条件四大类因素共同决定。下面给你一份清晰、实用、不玄学的总结，一看就懂。

一、核心决定因素（最关键）

1. 地段（决定70%）

- 学区：重点小学、初中 → 价格明显高

- 地铁/公交：步行5–10分钟到地铁 → 溢价明显

- 商圈/配套：超市、医院、公园、菜市场越近越贵

- 城市板块：核心区 > 近郊 > 远郊；成熟区 > 新区

- 环境：安静、无噪音、无垃圾站、无高压线、无铁路

2. 房屋本身（决定20%）

- 房龄：越新越贵；超过20年银行贷款受限

- 楼层：

- 电梯房：中高层（6–15层）最贵

- 步梯房：2–4层最贵，1层、顶层便宜

- 朝向：

- 南 > 东南 > 东 > 西南 > 北

- 南北通透 > 纯南 > 东西向

- 户型：方正、无浪费、动静分区、采光好 → 贵

- 装修：精装 > 简装 > 毛坯；但装修溢价有限

- 面积/得房率：得房率越高越划算

- 产权：70年住宅 > 40年公寓；满五唯一税费最低

3. 小区品质（决定5%）

- 物业好坏（直接影响居住体验和保值）

- 绿化率、人车分流、车位充足度

- 小区口碑、是否有纠纷、是否老旧

4. 市场与政策（决定5%）

- 市场行情：旺季贵、淡季便宜

- 贷款利率：利率低 → 买房人多 → 价格稳

- 限购/限售/税费：政策松 → 价格涨；政策紧 → 价格跌

- 周边新房价格：新房贵 → 二手房跟着涨

二、影响价格的“隐形因素”

- 税费：满五唯一、满二、不满二 → 价格差很多

- 是否带车位/储藏间：带车位通常贵2–8万

- 是否有抵押/查封：有问题会大幅降价

- 房东心态：急售便宜；不急售贵

- 同小区成交价：最真实的参考（贝壳、安居客可查）

三、一句话总结

二手房价格 = 地段（学区+地铁+配套）+ 房子（房龄+楼层+朝向+户型）+ 小区品质 + 市场政策 + 税费与交易条件

这样一番总结下来，发现二手房价格的影响因素还挺多的。

我们在选购二手房的时候要综合考虑上面这些因素。