1、悉尼租金创新高！年入10万才够付租
2、澳洲过桥签证人数飙升至40万
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- 1.悉尼租金创新高！年入10万才够付租
Domain最新发布的季度房地产报告显示，目前租客年收入需达到10万澳元，方能维持相对舒适的租赁生活。
Domain研究主管预测，随着政府持续加大对首次置业者的支持，租赁市场的压力有望在2026年得到进一步缓解。
根据房地产门户网站Domain的数据，由于租客的支付能力已触及天花板，澳洲部分州府城市的租金增长陷入停滞，整体市场正面临“速度限制”并开始重新洗牌。
Domain 12月季度租金报告指出，在过去三个月内，墨尔本、阿德莱德、珀斯和达尔文的独立屋要价已出现下跌或原地踏步的迹象。
即便如此，全澳各州府城市的独立屋租金本季度仍微涨2.3%（约15澳元）。其中，布里斯班以3.1%的涨幅领跑，霍巴特和堪培拉分别上涨1.7%和1.4%。
值得注意的是，墨尔本是唯一一个独立屋租金年度下滑的州府城市，跌幅为1.7%。目前墨尔本独立屋租金中位数为580澳元，较2024年9月的峰值便宜了15澳元，是所有州府城市中租房成本最低的。
在公寓市场方面，尽管多数城市的租金已创下历史新高且年度涨幅达3.2%，但12月季度的全澳公寓租金基本持平。
Domain分析认为，这种错综复杂的趋势反映出澳洲租赁市场的负担能力已降至冰点。由于租金水平持续高企，许多家庭需要年入10万澳元以上才能覆盖日常开支。
数据显示，去年悉尼12月季度的独立屋租金中位数上涨1.3%，达到惊人的每周800澳元，公寓租金也攀升至750澳元。
据Powell观察，由于独立屋租金过高，2025年选择转向公寓的澳洲人数量激增，租客们正在积极寻找更经济的替代方案。
然而，在墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和达尔文，公寓租金的涨幅甚至超过了独立屋。她强调，现在的市场不再朝单一方向移动，波动很大程度上取决于地理位置及房产类型。
Domain调查发现，堪培拉、布里斯班和达尔文的公寓租金涨幅显著，分别达到3.6%、3.2%和3%。
目前全澳州府城市的平均租金中位数为每周650澳元，较去年上涨20澳元，与独立屋租金的差距已缩窄至仅15澳元。
在公寓租金排名中，悉尼以每周750澳元高居榜首；布里斯班与珀斯以650澳元并列第二；达尔文（598澳元）位列第四；墨尔本与堪培拉（580澳元）则并列第五。
2025年全澳租赁市场最紧张的地区当属霍巴特，其空置率已从前一年的0.4%降至极低的0.3%。
此外，珀斯（0.5%）、阿德莱德（0.6%）、达尔文（0.7%）和布里斯班（0.9%）的空置率也均低于1%的警戒线。其中达尔文的供应量降幅最大，从一年前的1.3%骤降至0.7%。
澳大利亚行政审查仲裁庭近日发出预警，指其正面临史无前例的案件积压压力，处理效率已难以跟上激增的申诉数量。受影响的案件主要涉及学生签证、保护签证（庇护）以及国家残障保险计划（NDIS）相关纠纷。
ART在最新发布的《2025-26年度企业计划》中指出，来自内政部签证拒签、NDIS服务争议等申诉量将持续维持高位，预计至少延续至2026年甚至更久。
随着案件积压不断扩大，部分签证被拒的留学生与寻求庇护者得以在上诉期间继续持有过桥签证合法留澳。
数据显示，目前澳洲境内过桥签证持有人已达40万人，较2016年激增520%，创下历史新高，相当于“每100名澳洲居民中就有1人持有过桥签证”。
澳洲国立大学（ANU）移民专家Peter McDonald指出，大量学生签证申请人在遭拒后选择向仲裁庭申诉，以获得过桥签证继续停留。他表示，在当前系统压力下，政府“很难强制签证到期者离境”。
最新统计显示，仅今年11月就有11.3万人对签证拒签提出上诉，是四年前的两倍。其中学生签证相关案件达4.9万件，庇护签证约4万件，而庇护申诉成功率不足10%。
除签证案件外，NDIS相关申诉亦是积压主因之一。随着NDIS年度成本攀升至520亿澳元，政府收紧支出政策，引发更多争议。ART目前待决的NDIS投诉达6700件，是五年前的三倍。
仲裁庭透露，部分申请材料出现AI滥用情况，包括引用不存在的学术文章、虚构居住地等，以争取额外支持。
如果你正在关注澳洲，想知道哪座城市涨势最猛？哪些房子买了就会亏？各大首府城市最新成交、房价数据如何？澳洲买房如何避坑？同样扫码进群了解！澳洲可持续人口组织（SPA）近日发出警告，由于统计口径存在显著差异，澳洲实际人口可能比官方数据多出整整100万。
SPA表示，大量常住人员被排除在官方数据之外，这正给全澳的基础设施和住房供应带来沉重负担。
据该组织披露，目前的计算方式存在明显漏洞：只有在过去16个月内居住满12个月的人员才会被列入统计。
在这种模式下，大量持学生签证的留学生、背包客以及短期技术工人往往被“隐形”，未能体现在官方人口数字中。
SPA 全国主席 Peter Strachan 指出，澳洲目前的统计标准仍停留在过去低流动性的时代，完全忽视了现代澳洲经济对高周转率人口的依赖。
他形象地类比道，如果拉斯维加斯的规划者只盯着64.2万的常住人口，而忽略了每年4200万游客带来的巨大基建和食品需求，后果将是灾难性的。
Strachan直言，澳洲在人口衡量方面正面临严重问题。
此前，人口中心（The Centre for Population）于周五发布数据，预测澳洲人口将在未来半年内突破2800万大关。
尽管受移民率和生育率双重下降影响，目前1.3%的人口增长率已跌至历史低位，但预期寿命的延长在一定程度上抵消了出生率下滑的缺口。
预计到2035-2036年，澳洲女性和男性的平均寿命将分别达到87.1岁和83.4岁。
然而，SPA 坚信目前生活在澳洲的实际人口已突破2900万。
发言人 Erin Rolandsen 表示，考虑到签证时长和居住定义，目前有超过100万“实实在在”身处澳洲的人并未被计入统计局（ABS）的常住人口数据中。
知名房产研究机构Hotspotting发布最新报告，将Geelong列入2026年全澳房产投资十佳榜单，认定其为追求长线增值买家的优选目标。大Geelong地区是维州入选该榜单的三个地方政府辖区之一，另外两个入选区域为City of Casey与Latrobe City。
Hotspotting发布的这份《全国房产投资十佳报告》，核心价值在于发掘尚未被市场热炒、仍处于价值洼地的未来增长型市场，助力投资者抢占房价大幅上涨前的布局先机。
机构创始人Terry Ryder表示，报告的筛选逻辑聚焦长期低风险增值，而非短期市场热度。
“我们考量的是市场未来五到十年的发展潜力，而非过去一个季度的表现好坏。”
他说，“我们重点关注市场需求的深度、持续稳定的成交活跃度、趋紧的租赁市场、多元的产业结构，以及基础设施投入、就业增长、人口流动等明确的增长驱动因素。”
一系列基建工程的推进与人口增长的预期，成为支撑大Geelong地区跻身维州极具吸引力的区域城市投资标的的核心底气。
Hotspotting董事Tim Graham则强调，瞄准那些已验证存在自住需求、邻近就业岗位、交通与生活配套完善的板块布局，是实现投资回报最大化的最优策略。
“该地区目前已承载大量人口，且预计在未来数十年间将迎来显著的人口增长，这为房地产的长期需求提供了坚实支撑。”
本次跻身全澳房产投资十佳榜单的其他地方政府辖区还包括：布里斯班内城、阳光海岸、霍巴特、Launceston、Tamworth、Parramatta以及Hunter Valley。
历史反复证明，看空澳洲房地产市场往往是一场豪赌。然而，随着利率预期的戏剧性逆转，2026年的房市景象正趋于冷静。
在多方力量交织下，今年房价虽有望继续刷新纪录，但专家预测其增长势头将有所放缓，涨幅预计低于Cotality在2025年报告的8.6%。
该机构研究总监Tim Lawless认为，由于高房价收入比以及长期维持的高房贷利率限制了购买力，目前预测全国房价增长5%或更低是一个合理的区间。
由于各地住房动态迥异，未来市场表现将呈现出明显的“两极分化”态势。
Lawless表示，在高家庭债务、还款能力受限及信贷紧缩的双重压力下，主流需求将被迫转向低端市场，因此价格较低的房产仍将表现优异。
此外，联邦政府拟推出的首套房买家定金担保计划，也将进一步推高符合资格的低价房产热度。
买方代理Pete Wargent补充道，极其紧张的租房市场正迫使首套房买家在条件允许的情况下，尽可能缩短观望期，加速入市。
近年来，阿德莱德、珀斯和布里斯班等中型城市的表现一度盖过了传统的领头羊悉尼和墨尔本。
然而，Lawless警告称，阿德莱德目前面临最大的调整风险。他解释道，阿德莱德的住宅价值与收入比已逼近悉尼，但其经济多样性不足，且州际移民正呈负增长态势，缺乏像西澳和昆州那样强劲的基本面支撑。
Wargent指出，达尔文就曾出现买家扎堆涌入导致价格虚高的现象。他提醒投资者，如果不是周期早期的买入者，这种冒险策略极易导致在“潮水退去”时蒙受损失。
相比之下，墨尔本被视为一匹“黑马”。目前墨尔本住宅中位价为82.7万澳元，甚至比阿德莱德、珀斯和堪培拉更具吸引力。
Lawless认为，尽管维州目前经济疲软影响了州际移民，但从长期负担能力来看，墨尔本仍有显著的上行空间。
悉尼房市在2025年底已现疲态，12月房价微跌0.1%。但Wargent认为，悉尼东区别墅和CBD顶层公寓的纪录刷新只是时间问题。
他表示，只要澳洲继续对资本保持开放，房地产仍将是全球超级富豪与科技新贵的首选财富避风港。
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