今天我们来聊聊开年后的上海楼市，一系列明确的数据和市场迹象显示，这个春天，楼市的“小阳春”行情比预期来得更实在、也更热烈。

01

新房市场

从“冰点挣扎”到“普遍回暖”

就在农历春节前的1、2月份，上海新房市场还是一片愁云惨淡。整整两个月，仅有6个楼盘认购率突破100%，认购率能超过50%的已是“优等生”，大量项目认购率不足30%，远郊板块的项目认购率甚至低至个位数。

购房者普遍持币观望，市场弥漫着“怕买在山顶”的犹豫情绪。

然而，春节过后，尤其是“225新政”等政策效应释放以来，新房市场的温度显著回升。变化的核心指标，就是新房认购率的集体抬升。

首先，热点核心区域的豪宅项目表现依然抢眼。

例如，徐汇滨江的“安澜上海”二批次项目认购率达到118%

虹口北外滩的“潮鸣外滩”首批次项目认购率达到100%

浦东世博的“澐启滨江”四批次认购率达142%

杨浦新江湾的“保利珺园”认购率达129%

这些数据表明，顶层的购买力与信心正在回流，成为市场复苏的“领头羊”。

更值得关注的是，回暖的信号并非仅限于“顶流”。一些地段并非绝对核心、但品质和定价合理的项目，认购率也普遍站上高位。

例如，嘉定南翔的“时代雲境”认购率达92%，杨浦平凉的“保利外滩曜”二批次认购率达122%。

从年前的“个位数认购率”到如今动辄破百或接近翻倍，这种反转有力地证明了，新房市场的企稳已基本没有悬念。

尽管区域分化依然存在，但“90%以上”的认购率在非核心板块的出现，说明真实的自住和改善性需求正在被有效激发，市场正在从“冰点”中走出来。

02

二手房市场

成交量冲击关键阈值，信心重建进行时

如果说新房认购率是“热度”的前瞻指标，那么二手房成交量就是“成色”的验证指标。当前，上海二手房市场的活跃度，正朝着一个标志性的关口发起冲击。

根据“网上房地产”的数据，截至3月22日，本月全市二手房成交量已达21443套，日均成交接近千套。 按照这个速度，今年3月的总成交量极有可能突破3万套大关。在上海房地产行业，月成交2万套被视为“荣枯线”，而突破3万套则意味着市场进入明显活跃区间。

上一次单月成交破3万套，还要追溯到2021年初的上一轮牛市尾声。此后，市场经历了长达数年的调整期。

市场热度是实实在在的：3月9日至15日那一周，二手房成交量高达7233套，创下自2021年以来的周度新高；周末单日网签量多次突破1400套，即使是工作日，3月20日也突破了1000套。相比2024、2025年同期，今年的成交“成色”显著超越。

上海中原地产资深分析师卢文曦指出，若能超越去年同期的成交数据，楼市的信心将得到有效重建，这是当前市场修复的关键所在。

交易放量的同时，价格端也传来了积极信号。根据国家统计局3月16日发布的数据，2026年2月，上海二手房价格环比上涨0.2%，成为70个大中城市中唯二上涨的城市之一，终结了连续9个月的环比下跌。

虽然市场上尚未出现大规模、普遍性的价格上涨，但卖方的心态已发生微妙变化：议价空间明显收窄，部分前期低价房源被快速消耗，少数房东的“跳价”行为开始零星出现。这些细节都印证了市场情绪正在从极度悲观转向谨慎乐观。

03

多信号汇聚

楼市步入阶段性上扬通道

综合新房与二手房市场的表现，我们不难梳理出当前上海楼市的一条清晰脉络：

核心指标回暖：新房认购率从“普遍不及格”回升至“普遍达标甚至超额”；二手房成交量从低位攀升，正向“3万套”的活跃区间冲刺。

价格预期企稳：新房市场部分项目收回折扣，二手房价格环比止跌回升，卖方议价空间缩小，价格底部得到确认。

信心逐渐修复：无论是顶豪买家的回归，还是自住改善客户的入市，都显示购房者的观望情绪正在被打破，市场信心进入重建过程。

因此，我们可以得出一个相对确定的结论：

在政策松绑与传统“金三银四”旺季的双重作用下，上海楼市已经走出了此前的深度低迷，目前正处于一个阶段性的上扬通道之中。

豪宅惜售、新房折扣回收、二手房量价齐稳，这些信号共同构成了本轮“小阳春”的坚实底色。

当然，市场的全面复苏并非一蹴而就。未来的关键看点在于：这波行情能否延续？4、5月份的成交量能否维持在活跃区间？

房价能否实现持续稳定而非短期反弹？这些将是观察本轮市场回暖“成色”与“耐力”的下一阶段命题。

但无论如何，2026年开春的这波暖意，已经为市场注入了久违的活力与希望。市场的齿轮，终于又开始向着积极的方向转动了。

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