3月28日，上海二手房市场再次刷新纪录——单日成交1585套，创下近5年来的最高单日成交量！
这已经是3月以来上海二手房市场第三次冲击历史高位。3月14日成交1472套，3月15日成交1390套，如今1585套的新纪录，让市场彻底沸腾。
数据爆表：3月冲击3万套大关
截至3月28日，上海3月二手房累计成交已达27,733套，日均990套。按照这个速度，3月全月成交量突破3万套已成定局，这将是自2021年以来首次达到这一水平。
更惊人的是，3月9日至15日这一周，上海二手房成交7233套，创下自2021年以来的周度最高纪录。市场热度可见一斑。
三大引擎推动市场爆发
政策效应立竿见影：2月25日上海出台的“沪七条”新政成为市场转折点。政策包括缩短非沪籍社保年限、放宽居住证购房资格、提升公积金最高贷款额度等措施。其中，公积金贷款额度提升对市场拉动作用最大，贡献率达77%。
价格调整到位：经过连续9个月的价格调整，不少房源已落入刚需购房者的心理价位区间。国家统计局数据显示，2026年2月上海二手住宅价格环比上涨0.2%，这是自2025年5月以来连续9个月下跌后的首次转涨。
供需格局逆转：从2025年5月开始，上海二手房挂牌量进入下行周期，供应减少叠加需求上升，导致买方议价空间缩小。优质房源和便宜房源相对减少，进一步扭转了供求两端的预期和策略。
刚需成为绝对主力
这波行情中，总价300万元以内的刚需房源成为绝对主力。数据显示，3月以来上海300万元以内二手房成交占比超过70%，而此前这一比例未超过70%。2026年1-2月，上海300万以下二手房成交近1.7万套，同比增长25.2%，占同期二手房成交总量的56.1%。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“最近两周300万元以内的刚需房成交占整体的72%左右，而在以往的成交占比中，这一数值为68%~70%。”
这是真正的市场反转吗？
短期来看，市场情绪明显好转。上海中原地产判断，2026年3月二手房成交量有望冲击2025年的高点。卢文曦表示：“今年3月份二手房成交量突破3万套是挺有希望的，如果真能超过3万套，将意味着市场情绪出现明显反转。”
但结构性特征明显。当前成交仍以刚需及刚改为主，主要集中在外环外及中外环间。总价500万元左右产品表现活跃，但高端改善需求尚未全面爆发。
置换链条正在激活。按照以往市场惯例，通常都是刚需产品市场先行，随后逐步传导至首次改善型房源，再进一步向高端改善等高阶产品传递热度。随着刚需端的活跃，将为“卖旧换新”创造条件，带动改善型需求逐步入场。
未来展望：温和复苏还是全面反转？
上海易居房地产研究院副院长严跃进预计，3月全月上海二手房网签量有望突破3万套，创下近年来月度成交新高。4月和5月上海二手房交易热度将延续。
58安居客研究院院长张波认为，短期来看，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然市场热度已经明显提升，但远郊板块仍面临新房供应竞争，价格上涨将集中于核心城区优质房源，结构性分化持续。
关键观察点：市场能否持续，接下来要看500万元至800万元总价房子的交易情况。按照置换链条的运行规律，刚需的活跃将为改善性需求“卖旧换新”创造前提。
总体来看，上海二手房市场确实迎来了久违的“小阳春”，在政策、价格、供需等多重因素共同作用下，市场信心明显回暖。但要说全面反转还为时尚早，市场仍处于结构性复苏阶段，刚需释放后的改善需求能否接续，将是决定这轮行情能否持续的关键。
