重磅,政府“加价收购”二手房打通置换链条!
一个是巨量的存量商品房库存，另一个是则是刚性需求的持续萎缩。据国家统计局数据，到2025年年底，全国代售面积超7.6亿平方米，商品住宅也超过了3.9亿平方米，而且，从数据上看中国人口已经开始负增长，光2025年较2023年就少了三百多万人，这两大困境可以说互为因果、交织，形成了如今中国楼市难以止跌回稳的尴尬局面。全国各地政府从2025年开始陆续收购存量商品房作为保障性住房，以及推行“以旧换新”的各项优惠政策来刺激改善性需求的激发，在过去这一年，这些政策确实也取得了一些成果，但也发现一些关键性的问题：1.政府所收购的房子基本上是以比较低的折扣收购的新房，二手房基本上不涉及。2.“以旧换新”的前提是得先把旧房卖掉，才能享受对应的优惠换新政策。也就意味着，一个二手房的业主想换新，是无法把自己的房子出售给政策，只能正常卖掉后，才能去享受优惠政策去买新房，而现在的市场行情，大部分二手房要么低价才能抛售，要么挂牌几个月都无人问津，这就形成了一个究极难题：旧房子卖不出去，怎么参与“以旧换新”去购新房？对于想置换的业主来说，旧房基本上是他们换房的主要资金来源，一旦旧房卖不掉，手中就没有足够的资金支付新房首付，即便有优惠政策，也只能望而却步，毕竟总不能自己亏损十几二十万，然后去参加能优惠几万十来万的“以旧换新”的优惠活动吧。目前可以说很多城市的想置换的业主都遇到过这个难题，也遏制了大量的置换需求，当别的城市还在补贴置换和中介撮合交易来促进置换时，宁波推出国企直接收购 + 市场价加价的硬核政策，从根源上解决 “旧房难卖”的难题！2026年春节刚过，2月28日，宁波就启动全域 “以旧换新”，覆盖11区、57个街道、超1800个小区，只有符合2010年前建成、市六区≤140㎡、县市≤144㎡、产权清晰的商品住房要求的都可以参与，而且这类二手房收购不是随意以低价去收购，直接由3家独立的第三方机构去评估，然后取平均价作为收购价，也就是你的房子值多少就能卖多少，不会丝毫去砍价，3个独立的机构去评估也是为了杜撰虚假的评估报价；之后，卖旧房的业主再房屋成交后可以获得等额的抵价券，这个抵扣卷可以用于购买相应的新房，类似于房票，这样就避免了投机者或者以此牟利者，另外，值得注意的是，这次收购是加价收购！再3放机构价评估后的平均价上，再给5%的换购券（最高10万），部分甚至可以提升到15%，也就是说你的一套旧房正常收购价是100万，那么收购了你的房子给到你的是100万的低价卷+5万的换购卷。这套流程可以说非常简单，线上申请→资格审核→评估签约→过户领券→选购新房，全程可以在“浙里办”办理，高效又简单。据宁波楼市数据，3月成交量环比大涨132%，截至3月26日成交超5400 套，预计全月破6000套；市区挂牌量从11.6万套降至8.7万套，老破小去化明显加速。另外也带动新房认购1687套，成交量环比增88%，库存的压力可以说快速得以缓解。总的来说，仅靠收购存量商品房和单纯的以旧换新政策，虽说能去掉一部分库存，但无法有效有量地去激活改善性需求，而政府/国企直接兜底收购 + 合理加价，才是打通置换链条、激活改善需求、化解库存的更有效路径。接下来，说不定有更多城市效仿宁波模式，从 “引导交易” 转向 “主动收储”，用政府信用托底二手房市场，才能真正打破 “高库存 + 弱需求” 的循环，从而推动楼市从深度调整走向平稳健康发展！
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