个人购买二手房,因出卖人原因导致房产被查封,应提起执行异议.

最近在办理一起这样的的案子，案件经过是：李某（女）从其同事李某处购买一套二手房，双方约定了房屋价格和交付时间，签订了书面的房屋买卖合同。李某女按时足额向李某支付了首付款，并搬到涉案房屋处居住。时隔多年，由于李某拖欠银行贷款导致房屋被查封，法院要拍卖该房产，拍卖款用于偿还李某拖欠的贷款。李某（女）得知后第一时间找到律师咨询，到期不能归还导致涉案房产被查封。李某（女）得知自己房产被查封后，第一时间来律师所见面董律师，董律师根据李某（女）称述，仔细审阅当事人提供的证据，作出解答。当事人当即委托董律师办理。董律师根据现有办案经验，于是向法院提起执行异议。

经过审理，法院认为《最高人民法院关于人民法院办理，执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金权债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行，四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人李某女与被执行人李某未签订书面买卖合同，但依据李某提供的 向观众证据，可以认定案外人与被执行人李某之间已事实履行方式签订了房屋买卖合同，二者之间存在合法有效的房屋买卖合同关系；按照双昂约定及李某的履行，李某女已没有再负有向李某支付房款的义务，案外人已实际占有使用该房屋，未办理过户登记的原因，不是其个人原因造成。

综上，李某提起的异议请求符合上面规定，应予支持。裁定：中止涉案房产的执行。

律师说法：买卖二手房需谨慎，一定注意签订书面的买卖合同，并积极办理过户登记手续。如果遇到自己购房因没有办过户登记因出卖人原因导致被法院查封，请尽快咨询律师，提起执行异议。