当前位置：首页>二手房>上海3月二手房爆量突破3万套,为什么3000万以上的豪宅却“静悄悄”?

上海3月二手房爆量突破3万套,为什么3000万以上的豪宅却“静悄悄”?

2026-04-20 00:12:40

在刚刚过去的3月，上海楼市交出了一份比较炸裂的成绩单：31215套。这个数字不仅刷新了自2021年以来的最高月成交纪录，更让整个市场为之沸腾。

二手房日均成交超1000套，单日最高1585套，周成交数据连续三周创下近五年新高！这样的热度，让很多人都惊呼：上海楼市的“反转”真的来了。

成蛟作为一线从业者，每天穿梭在交易中心、带看路上，确实能感受到那股扑面而来的热气。但我必须说一句大实话：这股热浪，主要还是集中在3000万以下甚至是1000万以内的赛道，尤其是刚需和首次改善市场。

那么，3000万以上的豪宅市场，在这个号称“史诗级”的小阳春里，到底经历了什么？作为一名资深豪宅经纪人，成蛟就和你聊聊那些数据背后，真实的豪宅江湖。

01 冰与火

全市“爆量”，豪宅却在“缩量”

我们先来看一组宏观数据，这组数据可能和你的直观感受不太一样。

成蛟根据克而瑞和多家研究机构截至3月22日的统计，虽然上海二手房整体成交冲上了3万套的“活跃线”，虽然一个亿以上的豪宅一个月卖了10多套，但在总价3000万元以上的高端住宅市场，上海累计成交229套，同比去年，也还是有一定的下滑！

与此同时，四大一线城市3000万以上豪宅总成交同比增长14%，深圳和广州分别以154.55%和128.13%的增速反超上海。也就是说，上海虽然豪宅成交总量依然是一线城市的“压舱石”（229套位居首位），但增速在放缓，甚至出现了明显的同比下降。

那为什么会出现这种情况？我觉得核心原因在于供应的收缩，过去几个月，上海内环内、核心滨江板块的顶级豪宅供应明显减少。去年同期有不少风貌别墅、滨江大平层集中入市，拉高了基数；而今年一季度，市场上真正能打的“硬核豪宅”新盘屈指可数。

这和刚需市场的逻辑完全不同，刚需是被政策激活的，300万以下的房源成交占比超过70%，是典型的“政策市” 。而豪宅市场，本质上是资产配置市，它不看“沪七条”能省多少税，它看的是核心资产的稀缺性。

02 豪宅的“买家画像”

绝对不追涨，而是只挑尖

在我们的日常带看中，这种分化表现得淋漓尽致。3月份的刚需客户，决策周期从去年的58天缩短到了42天，大家都在抢时间，怕错过低点。

但豪宅客户的决策周期，反而在拉长，为什么呢？因为高净值人群的逻辑变了，在过去，他们买豪宅是“追热点”，哪里有大平层、哪里有倒挂，就往哪里冲。现在，他们的心态更倾向于“避险”和“传承”。同时在3月的实际成交中，我还发现几个很有意思的现象：

第一：核心地段的“孤品”依然抢手
虽然总量下滑，但位于陆家嘴、新天地、徐汇滨江的稀缺资产，依然不缺买家。比如保利世博天悦，在新政后依然保持着稳定的流速，5000万级别的房子销售速度比新政前快了50% 。这类资产，是真正的“压舱石”，买家看中的是它在未来十年甚至二十年里的抗风险能力。

第二：海外置业需求正在回流
这是一个很有趣的新变量，3月份，像“安澜上海”这样的高端项目，售楼处接待了不少来自迪拜等中东地区的海外咨询。受国际局势和汇率波动影响，一些长期生活在海外的中国人，开始选择回国置业。这部分购买力非常强劲，动辄就是5000万起步。这是一个值得关注的新增长点。

第三：买家不再“捡漏”，而是“挑剔”

对于刚需盘，现在大家的心态是“差不多的价格就定了”。但对于3000万以上的豪宅，买家依然极度挑剔。楼层、景观、物业、甚至邻居的圈层，都会被反复考量。以前那种“只要便宜就能快速成交”的捡漏心态，在豪宅市场几乎绝迹。

03 拐点已至？

豪宅市场何时启动“量变到质变”？

现在大家最关心的问题是：普通住宅已经“量起”，豪宅的“价涨”还要等多久？

成蛟的判断是：豪宅市场正在经历一轮“供给侧的结构性调整”，真正的爆发可能在下半年。

首先，我们要明确一个概念：上海楼市的回暖，目前是由“刚需”和“政策”双轮驱动的。数据显示，新政公积金贷款额度提升对来访的拉动贡献达77%，社保缩期贡献19% 。这说明，现在的市场底子，是“刚需”在撑着。

但刚需的传导效应，最终会传递到改善和豪宅市场。当那些卖掉“老破小”的置换客拿到钱，当他们发现外环内的优质次新房价格已经企稳，他们的目光自然会投向更核心、更优质的资产。

其次，房价的止跌回稳给了豪宅买家信心。国家统计局数据显示，2月份上海二手住宅价格环比上涨0.2%，这是近10个月来的首次。虽然豪宅的价格波动不像刚需盘那么敏感，但这种“止跌”的信号，对于动辄数千万的交易来说，是一颗定心丸。

最后，供应端的“好戏”还在后头。虽然3月份豪宅供应相对短缺，但土地市场的热度已经在预示着未来。深圳拿出了南山科技园的压箱底地块，上海同样在核心区域有优质地块储备。一旦这些核心资产在二三季度集中入市，豪宅市场的成交量大概率会迎来一轮报复性反弹。

给买卖双方的三条“窗口期”建议

站在这个时间节点，无论是豪宅的买家还是卖家，都面临着一个重要的抉择。成蛟作为一线从业者，我有几点真诚的建议：

01对于豪宅买家

现在是“精选”的最好时机

大家还是别等了，虽然3月份豪宅成交总量下滑，但你也要明白，这是供应端的问题，不是需求端的问题。目前市场上挂出来的豪宅，房东的心态普遍比较务实，议价空间虽然从去年的10%缩到了现在的2%-3%，但依然是买方市场。

如果你是自住，或者想优化资产配置，现在就应该开始看房。现在的市场，你还能从容地挑楼层、挑景观、挑物业。等到下半年供应放量、成交暴增的时候，好房子会被瞬间抢走，议价空间也会消失。

02对于豪宅卖家

别扛了，现在出货是最优解

如果你是持有非核心地段、或者有明显硬伤的“伪豪宅”，现在是出货的最后窗口期。刚需市场的火爆，正在制造大量的置换需求，这些需求会流向你所在的改善市场。

但要注意，市场已经非常明显的从“普涨”转向“分化”。只有真正具备稀缺性的核心资产，才能在下一轮周期中领涨。如果你的房子不够“硬核”，趁着现在的热度，把房子卖给那些刚拿到钱的置换客，是明智的选择。

03对于刚需/改善客

这是你们离豪宅最近的一次

也不要觉得3000万以上的豪宅就和你无关，这一轮“量增价稳”的窗口期，其实是整个置换链被打通的黄金时期。你的“老破小”能卖掉，你的外环小三房能涨价，你离核心区的改善房就越来越近。

现在，上海楼市的轮动已经开始，当刚需盘成交爆量，当二手房成交连续4个月站上2万套，量变终将引发质变。这个质变，不只是房价的上涨，更是整个城市资产结构的重塑。