家人们，今天不绕弯子，直接上猛料！刚出炉的上海3月二手房成交数据，直接炸了整个楼市——3.1万套！这个数字可能大家听着没概念，我给你们掰扯明白，绝对让你们直呼过瘾！
先跟大家说点实在的，不玩那些虚头巴脑的行业术语。3.1万套是什么概念？简单说，就是3月份全上海，平均每天都有1000多套二手房成交，相当于每个小时就有40多套房子找到新主人！而且更关键的是，这个数字不是凭空涨起来的，同比去年3月，涨了6%，可能有人觉得6%不多，但你们别忘了，去年3月的市场已经比前两年好不少了，能在去年的基础上再涨，已经很不容易。
更爽的还在后面，跟今年1月比，直接暴涨37%！家人们，37%啊，可不是小数目！1月份的时候，还有很多人跟我吐槽，说上海楼市凉了，看房的人少，成交更难，结果这才两个月，直接反转，打了很多看空者的脸。我身边做中介的朋友都说，3月份忙得脚不沾地，每天带看十几组客户，晚上十点多还在陪客户谈价，以前是房东求着客户买，现在不少热门房源，客户得排队抢，甚至还有房东临时涨价，这就是最真实的市场变化。
很多家人肯定会问，为啥突然就爆了？是不是有人在炒作？我跟大家保证，绝对不是炒作，都是实打实的成交，背后的原因很简单，我用大白话给你们拆解，保证人人都能听懂，没有一句行业黑话。
第一个原因，也是最核心的，就是政策给的力度足够大，说白了就是国家帮大家降低了买房门槛、减少了买房成本。2月25号上海出了“沪七条”新政，可能有些家人没关注，我给你们捡重点说，都是跟咱们普通人息息相关的。比如非沪籍的朋友，以前买外环内的房子，得交满3年社保，现在只要1年就够了；还有公积金贷款，首套房最高能贷240万，以前才160万，多出来的80万，能帮大家省不少利息，减轻很多压力。另外，房产税也有优惠，很多刚需家庭能享受到暂免的政策，算下来又能省一笔钱。
你们想啊，以前很多人不是不想买房，是门槛太高，要么社保不够，要么贷款不够，只能观望。现在政策一放松，门槛降下来了，那些憋了很久的需求，自然就集中爆发了。就像我之前接待的一个粉丝，非沪籍，在上海工作两年，社保刚满1年，新政一出，立马就入手了一套外环外的刚需房，他说再晚一点，怕政策有变，也怕房价涨起来，这就是最真实的刚需心态。
第二个原因，就是供需两端的心态都变了，买卖双方终于“对上节奏”了。先说说房东这边，前两年市场不好的时候，很多房东急着卖房，要么降价抛售，要么挂了大半年都没人问，心态特别慌。但今年不一样了，政策回暖，看房的人多了，成交也快了，房东的心态也硬气起来了，不再盲目降价，甚至有些热门板块的房东，还会小幅涨价。我了解到，浦东世博板块有个房东，房子挂了一年多都没卖掉，新政后，一周就有十几个意向客户，最后比挂牌价多卖了10万，这就是市场回暖给房东的信心。
再说说购房者这边，前一段时间，大家都在观望，总觉得房价还会跌，想等抄底。但看着3月份的成交量一路暴涨，很多人慌了，怕再等下去，不仅房价会涨，好房源也被别人抢光了，所以就果断出手了。而且现在房贷利率也很低，长期稳定在2.5%-2.8%的历史低位，贷款买房的成本比以前低了很多，这也给了大家买房的底气。58安居客的数据显示，购房者的观望指数从81.3降到了68.8，观望情绪少了，出手的人自然就多了。
第三个原因，就是刚需和置换的需求集中释放，尤其是刚需，撑起了这次成交的大半壁江山。数据显示，3月份上海300万以内的二手房成交占比高达72%，其中200万以内的“上车盘”占了一半，这些房子大多是外环及近郊的小户型，主要是给刚需族准备的。比如动迁户，拿到拆迁款后，趁着市场性价比高，赶紧买一套刚需房，满足自住需求；还有二孩家庭，孩子到了入学年龄，趁着新政门槛降低，入手一套学区房，解决孩子上学的问题；还有很多新上海人，打拼多年，终于凑够了首付，政策放松后，就果断上车，在上海扎根。
另外，改善型置换的链条也打通了。以前很多改善族想换房，但自己手里的老房子卖不掉，就没法换，现在市场回暖，老房子好卖了，他们就赶紧卖掉老破小，置换一套更大、更舒适的房子。比如浦东的一位业主，卖掉了自己的老破小，然后去徐汇区看改善房，这样一来，既释放了刚需房源，又带动了改善房源的成交，形成了一个良性循环。
说完了原因，再跟大家说说，这次3.1万套的成交量，会给咱们普通人带来哪些影响？不管你是想买房、想卖房，还是单纯观望，这些影响都跟你息息相关，一定要听仔细。
首先，对刚需族来说，既是好消息，也有一点压力。好消息是，市场活跃度高了，房源选择更多了，以前很多房东不愿意降价，现在虽然议价空间缩小了，但至少能找到合适的房源，而且政策利好还在，买房成本比较低。压力是，随着成交量上涨，部分热门板块的房价可能会小幅上涨，尤其是优质刚需房，比如带地铁、带学区的小户型，可能会出现抢房的情况，所以刚需族如果遇到合适的房源，别犹豫太久，该出手时就出手，别等涨价了再后悔。
其次，对想卖房的房东来说，现在绝对是好时机。尤其是手里有刚需房源、地段还不错的房东，现在市场上买房的人多，只要价格合理，房子本身没什么问题，很快就能卖掉，而且议价空间也比以前小了，能卖个好价钱。但我也要提醒各位房东，别太贪心，不要盲目涨价，毕竟现在市场还没到疯狂的地步，太贪心反而会错过成交的好时机，见好就收才是最明智的选择。
然后，对整个上海楼市来说，这次成交量暴涨，相当于给市场注入了一剂“强心针”，打破了之前的低迷态势，市场信心彻底回来了。以前很多人觉得上海楼市不行了，但现在3.1万套的成交数据摆在这，足以说明上海楼市的韧性，毕竟上海是一线城市，人口多、需求大，只要政策到位，市场很快就能回暖。而且这次回暖，不是短期的脉冲式上涨，而是有政策支撑、有真实需求支撑的，所以后续市场应该会保持稳定，不会出现大起大落。
最后，跟大家说说我的个人观点，还有对近一年上海楼市涨跌的判断，都是我做房产主播这么多年，结合市场实际情况，发自内心的实话，不吹不黑，也不误导大家。
首先，我认为这次3.1万套的成交量，是政策利好和真实需求共同作用的结果，是正常的市场回暖，不是泡沫。很多人担心，会不会像以前那样，涨得快、跌得也快，我觉得不会。因为这次的成交主力是刚需，不是投资客，刚需需求是真实存在的，而且政策也是稳步放松，不是盲目刺激，所以市场会慢慢回暖，不会出现疯狂上涨的情况。
其次，我想跟大家说，上海楼市已经告别了普涨普跌的时代，进入了分化的时代。什么意思？就是不是所有板块、所有房子都会涨，也不是所有房子都会跌。比如核心区（内环内、核心中环）的优质房源，比如次新房、带优质学区的房子，价格会比较坚挺，甚至可能会小幅上涨，因为这些房源稀缺，需求大；而远郊区域、房龄老的老破小，尤其是没有地铁、没有学区的，价格可能还是会保持平稳，甚至还有小幅回调的可能，因为这些房源的需求比较少，竞争力不强。
然后，对近一年上海楼市的涨跌，我的判断是：整体企稳筑底，核心区域小幅上涨，远郊区域平稳运行，不会出现大起大落。具体来说，接下来的几个月，成交量可能会有所回落，不会一直保持3.1万套的高位，毕竟3月份是需求集中爆发，后续会慢慢回归平稳，但整体成交量会比去年同期高，市场活跃度会保持在一个不错的水平。
价格方面，整体会保持稳定，核心区域的优质房源，价格可能会有3%-5%的小幅上涨，而远郊区域和普通房源，价格会基本持平，不会出现大幅上涨或下跌的情况。而且随着置换链条的进一步打通，改善型房源的热度会慢慢提升，成交结构会更加合理，市场会慢慢回归理性，回归居住属性。
最后，给大家提几点建议，不管你是刚需、置换，还是投资，都可以参考一下。第一，刚需族，别再观望了，现在政策好、成本低，遇到合适的房源，果断出手，买房是为了自住，只要符合自己的需求，价格合理，就不用纠结于一时的涨跌；第二，置换族，现在是置换的好时机，赶紧卖掉手里的老房子，置换一套更适合自己的房子，利用好政策红利，减少置换成本；第三，投资客，一定要谨慎，现在上海楼市不是投资的好时机，尤其是远郊区域的房源，流动性差，别盲目入手，要是真想投资，只能考虑核心区的稀缺房源，而且要做好长期持有的准备。
家人们，上海3月二手房成交3.1万套，不是偶然，是市场发展的必然，也是政策利好的结果。楼市没有永远的低迷，也没有永远的疯狂，理性看待，按需入手，才是最明智的选择。
后续我也会持续关注上海楼市的动态，有任何新的政策、新的成交数据，都会第一时间跟大家分享，帮大家避坑、选对房。如果你们有任何买房、卖房的问题，也可以在评论区留言，我都会一一回复大家。好了，今天就到这里，咱们下期再见！
