北京楼市，到底涨了，还是凉了？我在3月24号预测过：
26年北京二手房市场的小阳春这两周该结束了，不出大招的话，热度难以维持。
结果在昨天，有网友拿着数据来我的视频评论区对账了。
就说北京二手房网签，3月份冲到19886套，比25年同期多了652套，这个成交量创下近14个月的新高。
看着很猛，市场哪里降了？
我想说，如果只看表面，就很容易被收割，里面涉及一些基础常识。
首先，北京的网签量存在延迟，经常有半个月左右滞后，并不能及时反映当下热度。
业内人员研究市场情况，经常会参照某绿牌中介的二手房实时成交量。
作为北京市占率五成左右的居间机构，这家中介的实时成交趋势更能作为市场热度的晴雨表。
就说绿中介本周前三天（3.30-4.1）的实时成交，达到875套，比上周同期的902套显著降温了。
而上周的实时成交是2523套，相比于之前两周的2836套和2937套，早就在下滑了。
由此可见，虽然目前仍有2000套以上的周成交水平，热度不低，但总体趋势正在告别小阳春。
再看库存量，在25年4月初，北京二手房前后台挂牌量当时涨到了15.7万套。
26年的抛盘压力没那么大了，4月初保持在14.5万套的级别，比去年同期降了1万多套。
但相比23年3月份小牛市13万套的库存，当下的抛盘压力仍然不小，明显不是真正的卖方市场。
我前几天也反复强调，今年的优质新房比往年更多，且供地位置好到离谱。只要条件允许，大家一般买新不买旧。
举个例子，就看昌平南两大热盘在上周日的开盘表现，星寰时代卖了389套，正常房源售罄。国贤府park卖掉468套，库存只剩下大户型。
大批买家宁可加预算，也倾向于品质、户型迭代的好房子。
比如，三四百万起步的方程国贤府、龙樾海序，都属于4月份开盘就能清货级别的好项目。
不止于此，今年还有大批热盘入市，将会占据各价位段的市场份额。
多卖一套新房，等于少卖一套二手房，无疑会降低大批二手房的流速，甚至对房价也会造成踩踏。
再加上26年的幼升小的总体基数降低，今年学区房旺季在3月中下旬就逐渐过去，除了德胜、上地这类热片区3月下旬仍在持续入场，大部分学区房的热度已经下滑。
鉴于上述两点，可理解为北京二手房市场的交易量必然受到牵连，从而导致房价短期不会有上浮空间。
到了4月份，大方向有两点：一是在存量市场寻找低于市价的稀缺笋盘，二是优质地段的高标准新房，否则先不用急。
当然了，今天写这篇，只是对阶段市场的看法，建议大家短期内慎重。
更长维度上，京楼在26年有机会止跌回稳，这事回头展开说。
公告：
4月11号（周六）下午，我们会组织26年第一场京楼私享会，内容涉及买房、学区和某些落地的“美房黑科技”，想参与可报名。
