3月全国百城房价出炉:二手房跌8.55%,上海终结33个月连跌

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2026年4月1日，中指研究院发布的百城价格指数，为持续调整的中国房地产市场投下了一枚关键信号弹。3月百城二手住宅均价12792元/平方米，同比下跌8.55%，环比下跌0.34%，跌幅连续3个月收窄；百城新建住宅均价17115元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%。

这组数据看似矛盾，却精准勾勒出当前楼市的核心特征：整体筑底、局部回暖、深度分化。最具标志性的变化，莫过于上海二手房挂牌均价环比上涨，终结了长达33个月的下跌态势，成为核心城市楼市“小阳春”的最强注脚。

与此同时，租赁市场在春节返工潮带动下小幅回暖，50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%，但同比仍下跌3.65%。新房、二手房、租赁市场的不同走势，政策、供需、城市能级的多重交织，共同构成了2026年一季度楼市的复杂图景。

1. 数据拆解：新房微涨、二手筑底，租赁短期回暖

二手房：跌幅三连收窄，上海成“止跌标杆”

3月百城二手住宅市场呈现“整体下行、局部回暖”的态势，核心数据可总结为“两降一收窄”：

价格层面：均价12792元/平方米，同比下跌8.55%，环比下跌0.34%，跌幅较2月收窄0.2个百分点，这是自2026年1月以来连续第三个月跌幅收窄，意味着二手房市场的下行压力正在逐步缓解，筑底信号愈发明显。

城市层面：分化特征显著，一线城市成为回暖主力。上海二手房挂牌均价环比上涨0.08%，自2023年6月以来首次实现环比上涨，终结33个月连跌；合肥等强二线城市也同步出现环比上涨，而三四线城市二手房价格仍延续下行态势，环比下跌0.45%左右，跌幅收窄幅度小于一二线城市。

成交层面：热点城市成交量大幅回升，上海3月二手商品房成交超3万套，创近五年新高，单日成交曾突破1400套；北京、深圳等一线城市二手房成交量环比涨幅均超20%，量价齐升的特征在核心城市初步显现。

二手房跌幅收窄的核心原因，一方面是经过近三年的深度调整，多数城市二手房价格已回归合理区间，卖方降价意愿减弱，挂牌价降幅收窄；另一方面是政策利好持续释放，叠加市场预期修复，刚需和刚改群体入市积极性提升，成交量回升带动价格企稳。

新房：高端改善驱动，结构性微涨

与二手房的筑底不同，3月百城新房市场实现环比微涨，核心动力来自“高端改善入市+推盘量增加”：

价格层面：均价17115元/平方米，环比上涨0.05%，同比上涨2.24%，涨幅保持稳定，结束了此前部分月份的环比下跌态势。

产品层面：杭州、上海、广州等核心城市高端改善楼盘集中入市，成为新房价格上涨的主要推手。144平方米以上大户型、低密洋房、精装豪宅等改善型产品成交占比提升，30城144平米以上户型新房成交占比达18%，120-144平米户型占比30%，改善型需求的释放推动新房价格结构性上涨。

城市层面：一线及强二线城市新房表现优于三四线城市，上海、杭州新房价格环比分别上涨0.33%、0.34%，而三四线城市新房均价环比下跌0.20%，同比下跌2.45%，市场分化进一步加剧。

新房市场的微涨，并非全面回暖，而是“核心城市+改善产品”的结构性行情。房企在经历深度调整后，拿地和推盘更趋理性，优先聚焦核心城市的优质地块，打造符合改善需求的产品，避开三四线城市的库存压力，这也导致新房市场的回暖呈现明显的选择性特征。

租赁市场：返工潮带动短期回暖，同比仍承压

3月租赁市场受春节后返工潮、高校毕业生返城影响，出现短期回暖，但整体仍处于调整期：

价格层面：50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，环比上涨0.09%，结束了此前的环比下跌态势；但同比下跌3.65%，跌幅较2月略有扩大，反映出租赁市场的长期需求仍未完全恢复。

需求层面：一线城市整租两居室、应届生合租单间成交量环比涨幅突破16%，中低价位房源（501-2000元/月）需求热度大幅回升，而3000元/月以上中高端房源需求下滑，租客更注重性价比，租赁需求向刚需倾斜。

供给层面：部分城市二手房业主因出售困难，转而将房源投放租赁市场，租赁房源供应量增加，一定程度上抑制了租金的上涨空间，导致租金环比涨幅微弱。

租赁市场的短期回暖，更多是季节性因素驱动，而非市场基本面的根本性改善。随着返工潮结束，租赁需求将逐步回归平稳，租金价格大概率保持横盘态势，难以出现大幅上涨。

2. 城市分化：20%核心城市回暖，80%城市仍处调整期

3月楼市数据最鲜明的特征，就是城市能级决定市场走势，呈现出“一线领涨、强二线跟进、三四线承压”的格局，这种分化并非短期现象，而是人口、产业、资源集聚效应的必然结果。

一线城市：政策托底+需求释放，率先筑底回暖

北京、上海、广州、深圳四大一线城市，凭借人口持续流入、产业支撑强劲、配套资源完善的优势，成为楼市回暖的“领头羊”。

以上海为例，2月底出台的“沪七条”新政，成为市场回暖的关键催化剂：外环外区域放开限购，家庭公积金贷款额度提升至240万元，社保缴纳年限从3年缩至1年，税费减免政策落地，大幅降低了购房门槛，直接激活了刚需和刚改群体的需求。

政策叠加价格调整到位的双重作用，让上海二手房市场快速升温。经过33个月的下跌，上海二手房价格已回调至合理区间，核心城区优质房源性价比凸显，此前观望的购房者集中入市，推动成交量和价格同步回升。北京、深圳也同步优化限购、限贷政策，二手房成交量环比大幅增长，价格跌幅持续收窄，部分核心区域已实现环比上涨。

一线城市的回暖，本质是“政策底+市场底”的双重确认。中央明确“着力稳定房地产市场”的基调，一线城市率先落实宽松政策，叠加人口净流入的基本面支撑，楼市率先走出调整周期，进入“横盘微涨”的新阶段。

强二线城市：跟随回暖，分化加剧

杭州、合肥、南京、成都等强二线城市，紧跟一线城市步伐，楼市出现不同程度的回暖，但城市之间的分化依然明显。

杭州、合肥等产业支撑强劲、人口流入稳定的城市，改善型需求旺盛，新房高端项目热销，二手房成交量回升，价格逐步企稳；而部分人口流出、产业薄弱的强二线城市，二手房市场仍处于调整期，价格跌幅收窄但未实现上涨，新房市场也以刚需产品为主，改善型需求释放缓慢。

强二线城市的回暖，高度依赖自身的产业和人口基本面。拥有数字经济、高端制造等核心产业的城市，能够持续吸引年轻人口流入，形成稳定的购房需求；而缺乏产业支撑的城市，即便出台宽松政策，也难以扭转市场下行的趋势。

三四线城市：持续承压，去库存仍是核心

三四线城市是当前楼市调整的“重灾区”，3月新房、二手房价格均延续下跌态势，去库存压力依然巨大。

从需求端看，三四线城市人口持续向一二线城市流出，刚需和改善型需求不足，购房意愿低迷；从供给端看，此前大规模开发导致库存高企，部分城市新房库存去化周期超30个月，远超合理区间；从价格端看，二手房价格同比跌幅超10%，新房价格也持续下行，房企降价促销成为常态，但成交量依然低迷。

三四线城市的楼市困境，核心是供需错配。人口流出导致需求萎缩，而前期过量供应导致库存积压，即便出台购房补贴、契税减免等政策，也难以从根本上解决需求不足的问题。未来很长一段时间，三四线城市的核心任务仍是去库存，房价大概率保持横盘或小幅下跌态势。

3. 驱动逻辑：政策、供需、预期三重共振，催生核心城市“小阳春”

3月核心城市楼市“小阳春”的出现，并非偶然，而是政策端发力、供需端改善、预期端修复三重因素共振的结果，这三重逻辑也决定了当前楼市的回暖是结构性的，而非全面性的。

政策端：从“防过热”到“稳市场”，宽松政策持续落地

2026年作为“十五五”开局之年，房地产政策迎来根本性转向，从过去的“防过热、控房价”转变为“稳市场、去库存”，中央明确将“着力稳定房地产市场”写入政府工作报告，释放出强烈的托底信号。

限购限贷优化：一线城市率先放宽限购，上海外环外、北京部分区域放开限购，社保年限、首付比例、贷款利率持续下调，降低购房门槛；

金融支持加码：公积金贷款额度提升、商贷利率下调至历史低位，部分城市推出“商转公”“带押过户”等便利政策，降低购房成本；

地方政策发力：各地出台购房补贴、契税减免、人才购房优惠等政策，激发刚需和改善需求。

政策的持续发力，直接修复了市场预期，打破了购房者“买涨不买跌”的观望心态，尤其是核心城市的宽松政策，精准激活了被压抑的刚需和刚改需求，成为楼市回暖的核心动力。

供需端：核心城市供需格局改善，二手房性价比凸显

经过近三年的深度调整，核心城市的供需格局发生了积极变化，成为市场回暖的重要支撑。

供给端：二手房挂牌量触顶回落，新增挂牌量减少，卖方降价意愿减弱，挂牌价降幅收窄；新房推盘聚焦核心区域和改善产品，供应结构优化，减少了无效供应。

需求端：刚需和刚改需求集中释放，核心城市年轻人口、新市民的购房需求旺盛，叠加价格回调至合理区间，二手房的“所见即所得、配套成熟、总价可控”优势凸显，成为刚需群体的首选；改善型需求在政策支持下逐步释放，推动高端新房市场升温。

供需格局的改善，让核心城市楼市从“买方市场”向“均衡市场”转变，买方议价空间缩小，价格自然逐步企稳回升。

预期端：市场信心修复，观望情绪缓解

过去几年，房地产市场持续调整，购房者普遍持观望态度，担心房价继续下跌。而2026年以来，政策持续宽松、核心城市成交量回升、价格跌幅收窄，一系列积极信号逐步修复了市场信心。

尤其是上海二手房终结33个月连跌，成为市场信心修复的标志性事件，让购房者意识到核心城市房价已基本筑底，不再盲目观望，转而积极入市。市场信心的修复，形成了“成交量回升→价格企稳→信心增强→需求释放”的正向循环，推动核心城市楼市持续回暖。

4. 市场隐忧：回暖基础不牢，三大风险需警惕

尽管核心城市出现“小阳春”，但当前楼市的回暖仍存在诸多隐忧，整体复苏基础并不牢固，三大风险值得警惕。

分化加剧，三四线城市风险累积

核心城市的回暖与三四线城市的低迷形成鲜明对比，分化格局进一步加剧。三四线城市人口持续流出、库存高企、需求不足，房价下跌压力依然较大，部分城市甚至出现“降价也卖不动”的局面，房企资金链风险、烂尾楼风险仍未完全化解。

若三四线城市楼市持续低迷，将拖累全国楼市的整体复苏，也会对地方财政、金融稳定造成一定压力，这是当前楼市面临的最大结构性风险。

需求释放短期化，持续性存疑

核心城市的需求释放，很大程度上是被压抑的刚需和刚改需求集中释放的结果，具有一定的短期性。一方面，核心城市的改善型需求仍受制于“卖旧难”，二手房置换链条尚未完全打通，改善需求难以持续释放；另一方面，刚需群体的购买力有限，低利率、低首付的政策红利释放完毕后，需求增长动力将逐步减弱。

若后续没有更有力的政策支持，核心城市楼市的“小阳春”可能难以持续，大概率进入“横盘震荡”阶段。

租赁市场疲软，反映长期需求不足

租赁市场的表现，是楼市长期需求的“晴雨表”。3月租赁市场仅因季节性因素小幅回暖，同比仍下跌3.65%，反映出当前住房需求的整体疲软。

年轻群体购房意愿下降、人口出生率走低、城镇化速度放缓等长期因素，将持续影响住房需求的增长，即便核心城市楼市短期回暖，也难以改变长期需求增速放缓的趋势，这是楼市面临的长期挑战。

5. 未来趋势：结构性分化延续，三类人群决策指南

基于3月百城房价数据及当前市场逻辑，2026年楼市将呈现“核心城市企稳微涨、三四线城市持续调整、租赁市场平稳运行”的趋势，结构性分化将成为常态。针对不同人群，给出以下决策指南：

刚需购房者：核心城市可择机入市，三四线城市谨慎观望

一线城市及强二线核心区：房价已基本筑底，政策宽松、配套完善、需求稳定，刚需可择机入手二手房，优先选择总价可控、通勤便利、配套成熟的房源，避开远郊非核心区域；

三四线城市：房价仍有下跌空间，去库存压力大，刚需若非必要，建议谨慎观望，避免高位接盘。

改善型购房者：核心城市关注优质新房，优先打通置换链条

核心城市：高端改善新房性价比提升，可关注低密、精装、学区优质的改善型产品，同时利用“带押过户”等政策，打通二手房置换链条，实现“卖旧买新”；

三四线城市：改善需求不足，新房价格持续下行，不建议盲目入手高端产品，可优先优化现有住房。

投资者：聚焦核心城市核心资产，规避三四线城市投资

投资方向：仅建议聚焦一线城市及强二线核心区的优质二手房、稀缺地段新房，这类资产具备保值增值潜力；

风险规避：坚决规避三四线城市的房产投资，人口流出、库存高企导致投资回报极低，甚至面临亏损风险；

租赁投资：核心城市中低价位租赁房源需求稳定，可作为稳健投资选择，避开中高端租赁房源。

楼市告别普涨时代，理性回归成主流

3月百城房价数据，标志着中国房地产市场正式告别过去的普涨普跌时代，进入“结构性分化、理性回归”的新阶段。上海终结33个月连跌，是核心城市楼市筑底的重要信号，但这并不意味着全国楼市全面回暖，三四线城市的调整仍将持续。

对于购房者而言，无需盲目跟风，也无需过度恐慌，应根据自身需求、城市能级、产品品质理性决策；对于房企而言，应聚焦核心城市、打造优质产品，摒弃过去的高杠杆、高周转模式；对于市场而言，应接受楼市的结构性分化，适应“房住不炒”的新常态。

未来，中国房地产市场将逐步从“规模扩张”转向“质量提升”，核心城市的优质资产将成为市场的核心价值所在，而理性、稳健，将成为楼市发展的主流趋势。

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