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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
前两天跟一个在上海银行系统里做业务的朋友吃饭，聊到最近的房产抵押贷款政策，我听完第一反应就是：现在这市场，真的是银行在抢客户，不是在等客户上门。
以前说到房抵经营贷，很多人的感觉都是门槛高、材料多、审批慢，能不能批下来还得碰运气。可现在上海这边不少银行，明显是把节奏彻底改了。为了做规模、抢客户、冲业绩，利率一降再降，要求一松再松，年限也越放越长。说得直白点，以前是客户求银行，现在有点像银行在主动找优质抵押客户。
最夸张的，还是利率。
朋友那天跟我说，他们现在有的房产抵押经营贷，年化已经能做到2.11%起。我当时还特地又确认了一遍，怕自己听错。因为这个数字放在这两年市场里，确实已经很有冲击力了。
这种东西光说利率，很多人没感觉，账一算就明白了。
比如贷500万，按照这个水平来算，一个月利息差不多也就是8700多块钱，大概8791元左右。这个数字什么概念？差不多就是上海一套普通三居室一个月的租金水平。也就是说，很多人原来觉得500万这种额度离自己很远，压力会非常大，但真按现在这种利率去看，单看月息，未必像想象中那么吓人。
而且更让人心动的，不只是利率低，而是还款方式也放得很松。
现在有些产品可以做到十年先息后本。这个模式对做生意的人、做资金周转的人来说，吸引力真的很大。前面十年，你不用每个月去啃本金，只需要把利息按月还掉，等到第十年到了，再一次性处理500万本金。说白了，就是前期现金流压力会轻很多，手里的钱可以拿去做别的事，不会被每个月固定的大额月供死死卡住。
这一点，很多真正做过贷款的人都知道有多重要。
利率低当然好，但对不少人来说，真正决定舒不舒服的，其实是现金流。月供轻不轻，前几年要不要还本金，这些比单纯低几个点更有体感。尤其是做生意的，钱压在月供上，和钱拿去周转，完全是两回事。
还有一个变化，也挺明显，就是审批口子确实比以前松了不少。
前些年办经营贷，流程是真的能把人劝退。查公司、查流水、查纳税、查合同、查上下游、看你是不是真实经营，材料一堆一堆地交。别说小老板头疼，很多本来条件不差的人，看到准备材料那个架势，都容易先打退堂鼓。
但现在据我这个朋友说，他们行在个人经营贷这块，审核思路跟以前比已经变了不少。很多时候并不会像过去那样，把公司经营细节翻得特别深。公司流水、纳税这些，以前是很核心的审查点，现在不少情况下也没有原来那么卡得死。也就是说，整个进件逻辑比过去更偏向结果导向：你有没有上海的房子、征信干不干净、个人有没有基本还款能力。只要这几个关键点站得住，很多业务就有机会往下推进。
这也是为什么最近上海做房抵的人明显多了。
因为对于一部分人来说，这种产品确实太对路了。比如做小生意的，平时要垫货款、发工资、接项目，现金流永远不嫌多；再比如手上有别的高息负债，原来资金成本高，现在正好可以用更低成本的抵押贷去做置换。以前这类人不是不想做，而是门槛太高、流程太重、弄到一半人就烦了。现在条件一放宽，很多原来够不着的人，也开始能碰到这类产品了。
我前段时间就碰到过一个类似情况。
客户在上海名下有房，征信整体挺干净，人也有收入，就是公司那块做得不算特别漂亮。放在前几年，这种情况去碰经营贷，很多银行第一轮材料就能把他折腾半天。结果这次再去看方案，思路明显不一样了，重点更多还是看房子和个人整体资质，反而没有在经营细节上一直卡。他自己都说，现在银行这态度，跟前几年完全是两个感觉。
所以现在的上海房产抵押市场，真的不是大家印象里那种死板、难做、只能硬碰硬的状态了。
利率在往下卷，年限在往长放，审核逻辑也越来越现实。说到底，银行也要业务，也要客户，也要做规模。只要你手里有上海房产，征信别太难看，自己也具备基本还款能力，那现在确实比以前更容易接触到不错的抵押经营贷方案。
当然了，市场再宽松，也不是说谁去都能闭眼批。
但和过去比，现在的环境对很多需要资金周转的人来说，确实算得上友好得多。尤其是那些本来就有房、有一定收入、只是想把融资成本往下压，或者把高息债务换成低息资金的人，这一波政策变化，的确很值得认真看看。
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