01. 刚需仍是主力，但高端房源占比在悄然上升

先看成交结构。

根据58安居客研究院的数据，本轮行情中360万以内低总价房源占比持续领先，刚需群体依然是市场绝对主力。但值得注意的是，总价900万以上的高端房源成交占比近两周持续提升，上海中原地产监测数据已证实这一趋势。

我观察到的是：市场热度正在从刚需端向上传导。刚需买家入场带动了整体市场活跃度，改善型和高端需求的信心也在逐步恢复。

📌 落地建议

刚需项目抓紧4-5月窗口期快速去化；改善型产品可开始蓄客，下半年或是主场。

02. "量涨价平"背后，议价空间正在收窄

当前市场最典型的特征是"量涨价平"——成交量大幅攀升，但全市均价以稳为主。

但局部已经出现变化。根据多名沪上经纪人反馈，总价700-800万的房源议价空间明显收窄，部分热门板块优质房源议价空间从年前的10%-15%压缩到3%-5%。黄浦区部分"老破小"成交单价已从7万/㎡回升至8万/㎡以上。

安居客数据显示：观望指数从81.3大幅降至68.8，买家决策周期明显缩短。

我的判断是：市场正在从"买方市场"向"买卖双方博弈"过渡。

📌 落地建议

购房者看到合适的房子别犹豫太久；开发商和房东是调整定价策略的窗口期。

03. 政策托底效果超预期，底部信号已出现

2026年2月26日出台的"沪七条"持续发力——非户籍购房社保年限缩短、公积金贷款额度提升至240万、商办首付比例降至30%……

上海易居房地产研究院副院长严跃进："二手房价格或许已经调整到位，政策非常宽松，买房性价比较高。"

克而瑞丁祖昱："2026年是行业底部确认的一年。"

04. 下半年可能出现的三个变化

变化一：成交结构梯度上移

刚需成交潮后，置换链条将逐步打通。下半年"卖一买一"的改善型需求会明显增加。

变化二：核心区与远郊分化加剧

内环内、地铁沿线、优质学区房热度高涨，远郊和"老破大"依然承压。核心资产与普通资产差距进一步拉大。

变化三：政策可能进入"观察期"

如果成交量持续高企、价格明显上涨，政策进一步放松空间会收窄。二季度或是政策红利最集中窗口期。

05. 给不同人群的实操建议

🏠 正考虑买房：

刚需自住，看好了就行动。政策友好期+成交活跃期，是近年少有的入场窗口。

🏡 有房想置换：

现在挂牌，时机不差。买家多了、观望少了、成交周期缩短，都是利于卖方的信号。

📊 关注行业趋势：

盯紧下半年置换链条。策略重心可能需要从"刚需快销"转向"改善蓄客"。

结语

1632套，这个数字刷新了5年纪录。

但我更关注的不是这个数字本身，而是数字背后传递的信号——政策底已现、市场底渐明、信心在修复。

保持清醒，保持敏感。