房产过户给子女,买卖、赠与、继承哪种最划算?算完账就明白了

     各位老哥哥、老姐姐，咱操劳一辈子，攒下这份家业，最后总归是要传给子女的。
     最近常有老友在公园下棋、跳舞时拉住我问：“我想把手里的老房子过户给儿子，是直接送（赠与）好，还是签个合同卖（买卖）给他划算？或者等我百年之后让他接手（继承）？”
这可不是件小事！选对了，省下几万甚至十几万的烟酒钱；选错了，那可真是在给税务局打工。
     今天，我就把这本账给大伙儿算得清清楚楚、明明白白。建议大家一定要先点个收藏，免得真要去办手续时找不着。

一、 三种方式，分别是怎么回事？
     在咱中国，房产过户给子女主要就这三条路。
     继承： 也就是咱们常说的百年之后。这是最传统的，也是大家觉得最顺理成章的。
     赠与： 趁着现在精神头好，直接写份协议，把房子白送给孩子，图个心安。
     买卖： 虽然是亲爷俩，但在法律上走正规的房产交易流程，孩子买老子的房。

二、 关键的一步，算算眼前的过户费
     咱们以一套价值100万、面积90平米以内、满五唯一的普通住宅为例，看看三种方式分别要花多少钱：
1. 继承，最省钱，但有门槛
     基本没有契税、个税和增值税。主要就是几百块的登记费，如果需要公证，则有一笔公证费（按比例收，通常几千元）。花费估算，几百到几千元。
     必须要事先立好遗嘱，如果没有，就只能等到老人过世后才能办。且如果家里子女多、意见不统一，手续会变得非常复杂，甚至要闹到法院。
2. 赠与，看着简单，其实挺贵
     虽然没房费，但契税是死数——3%。另外还有公证费、万分之五的印花税。
     100万的房子，契税就要3万，加上杂七杂八，4万块打底。
     契税比买卖高得多，而且还有一个隐藏陷阱（后面细说）。
3. 买卖，最推荐，往往最划算
     契税，90平米以下首套房仅需1%（1万块）。
     个税/增值税，如果房子满五唯一（拿证5年以上且是唯一住房），这两项都是0！
     花费估算1万块左右就能搞定。
     短板是流程稍多，需要像正规买房一样签合同。

三、 千万警惕20%个税陷阱！
     很多老友觉得赠与省事，但这儿藏着一个大坑，如果孩子以后想把这套房卖掉，麻烦就大了。
     赠与继承得来的房，孩子以后再卖房时，如果这套房不满足满五唯一，可能需要缴纳差额20%的个人所得税。
     比如您当年10万买的房，现在值100万。孩子卖的时候，可能要按（100-10）× 20% = 18万来缴税！
     买卖得来的房，孩子手里有正规的交易发票，计税基数按100万算，以后再卖，税费压力小得多。

四、 给您的三条真心话
     如果房子满五唯一，走买卖最合适。手续正规，孩子以后想换房也方便，不用背负沉重的税务负担。
     如果想省钱且家庭和睦，走继承。只要立好遗嘱（建议去公证处或者法律机构），这也是最省钱的方式。
     不要轻易选赠与，除非您的房子情况特殊，或者国家政策在您当地有大调整，否则3%的契税和未来的个税坑，真的不划算。
 
     最后多说一句，政策民生事，件件连着心。咱攒了一辈子的房产，是为了让子女生活得更好，而不是给他们留麻烦。在办手续前，最好带上房产证去当地房管局的窗口咨询一下，因为各地可能还有一些细微的小政策差异。

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