3月上海房产成交量突破历史,房价又要进入上涨通道?

2026年3月，中国房地产市场尤其是一线城市二手房成交量，出现了显著反弹。北京、上海等地二手房网签量创下近年新高，市场似乎迎来了一波“小阳春”。自媒体很多都在高呼房价要触底反弹了，现在能买房了吗？
先说结论：
1、目前对比21年房价高位，已经下跌了30%-40%，对于刚需首套房来说，现在购买风险已经不大，但切勿拉太高杠杆。
2、对于投资客户建议继续观察成交量、挂牌量

目前市场整体呈现量增价滞的背离现象，数据显示，北京3月成交的二手房中，总价300万元以下的房源占比高达66.3%，成为绝对主力。这表明，当前市场的活跃，更多是刚需群体在房价进入可承受区间后的“上车”行为，而非投资需求的回归。因此，将3月的成交量解读为市场全面回暖的信号，可能是一种“底部”幻觉。它更像是一次结构性的修复，而非周期性的反转。

三大压力是悬在市场之上的达摩克利斯之剑，在短暂的成交量脉冲背后，是三个更为根本且持续存在的压力，它们将深刻影响市场的未来走向。

未来供应量持续加大，去库存是漫长战役
尽管2025年以来的新开工面积大幅下滑，但这更多是房企在债务压力下的被动收缩。从存量角度看，市场的供应压力依然巨大。截至2026年2月底，50个代表城市的商品住宅库存去化周期已延长至24个月。瑞银的报告更是预测，全国范围的库存去化可能要持续到2027年中期才能结束。目前地方对土地财政依赖程度仍然较大，供地量无法大规模缩减（这个以后我再单独文章分析）

这意味着，即便需求端保持稳定，市场也需要相当长的时间来消化现有库存。更何况，随着“好房子”政策的推进，部分房企调整在建项目规划，未来仍将有新的、更具竞争力的产品入市，这将对存量二手房市场构成持续的压力。

出生人口持续下滑，长期需求基石动摇
房地产市场的长期价值最终由人口决定。当前，我国出生人口的持续下滑已成为不争的事实，这直接动摇了住房需求的长期基石。虽然目前约67%的城镇化率仍有提升空间，能带来一定的改善性需求，但新增家庭数量的减少，意味着未来的刚性需求总量将面临结构性萎缩。

当市场的主要矛盾从“总量短缺”转向“品质不均”时，人口红利的消退将使那些人口流出、产业薄弱的三四线城市面临更为严峻的挑战，其房产的资产价值将加速分化。

租售比泡沫犹存，资产价值亟待重估
衡量房地产泡沫的一个重要指标是租售比（租金回报率）。目前，我国一线城市的平均租金回报率仅为1.8%左右，而全国平均房贷利率仍在3%以上，租金回报率远低于房贷利率，存在明显的“倒挂”。

相比之下，国际上合理的租金回报率通常在4%-6%区间（当然每个国家房产持有成本房产税、物业费不一样，具体未来专项分析）。尽管近期核心城市的租金有企稳回升的迹象，但要弥合与国际水平的差距，路径无非两条：租金大幅上涨或房价继续下行。在居民收入预期尚未根本性扭转的当下，租金大幅上涨的动力不足。因此，房价通过继续调整来向租金回报率靠拢，是市场回归理性的必然过程。

结论：
住房将逐步回归居住本源及消费属性，金融投机属性将被持续剥离，房价将逐步与居民收入和租金水平相匹配。
如果你也认可我的观点欢迎关注，下篇文章我想分析一下世界主要城市的租售比


最后提醒一句：本文仅为个人经验分享，不构成任何投资建议。房产与基金均有风险，决策请保持独立判断。