【案例盘点】“国家队”收购二手房?盘点住房“以旧换新”代表性实践案例

上海：国企收购+官方换房

上海奉贤区改善型购房者面临“旧房难卖、新房难买”的置换困境。与此同时，上海正加快完善住房保障体系，奉贤区亟需拓展保障性租赁住房的筹措渠道。2026至2027年，奉贤区计划新增供应“新时代城市建设者管理者之家”床位不少于1800张，但传统的集中新建模式筹备与施工周期较长，需通过多种渠道筹集房源。

2026年1月，奉发集团正式上线商品房“以旧换新”模式，核心做法为收购购房者手中的指定区域范围内的二手房，收购价格由专业评估机构评估确定，购房者需购买旗下新房项目，奉发集团“家奉贤”服务团队全程给予一对一服务，从上门一对一解读“以旧换新”政策，再从旧房评估到新居选择。

奉发集团将收购的存量商品房统一改造后，全部纳入保障性租赁住房管理体系。2026年4月，工商银行上海市分行辖内奉贤支行向奉发集团成功发放购置贷款逾6亿元，专项用于上海市首单国企收购存量商品房并转化为保障性租赁住房项目，该项目是上海全市首单国企“收存转保”（收购存量商品房转保障性租赁住房）贷款落地案例。改造后的房源将纳入奉贤区保租房供应体系，据了解，部分房源可进一步改造为“新时代城市建设者管理者之家”床位。

2026年1月22日，奉发集团商品房“以旧换新”首单签约正式诞生，自推出此项活动以来，仅仅三周时间，便高效走完了从报名、评估到选房签约的全部流程。这该案例被证券日报评价为“超越此前仅由房企或中介机构撮合的‘以旧换新’，升级为政府平台介入、提供信用担保和流动性支持的‘官方换房’”。

青岛：国企收购+中介联动

2025年青岛二手房挂牌量居高不下，流通周期持续延长，居民“卖旧难、换房慢”问题愈发突出。部分房龄适中的二手房因买卖双方定价分歧较大、交易流程繁琐复杂，难以快速成交；与此同时，城市保障性租赁住房供给存在缺口，新市民、青年人的基本居住需求难以得到充分满足，楼市一二手房交易链条不畅，住房消费活力未能有效释放，既影响居民置换意愿，也不利于房地产市场平稳运行。

青岛住房“以旧换新”以国企收购为核心置换手段，建立“2+10”收购实施主体模式，国企收购旧房后，换房居民须同步购买面积或总价高于旧房的新建商品住房。财政配套方面，对收购主体给予每套3万元一次性收购补助和每年2%的收购贷款贴息（最长不超过5年），间接降低置换门槛。同时，联动贝壳找房推出“优鲜卖”模式，为居民提供旧房加速售卖、新房锁定服务，若旧房未按期售出可退还定金，形成国企收购与市场化帮卖双轨并行的置换体系。此外，青岛上线住房“以旧换新”平台，实现申报、收购洽谈、过户、网签等全流程线上办理，大幅提升处置效率。

国企收购的二手房，优先转化为保障性租赁住房、长租房，由国企统一运营管理。运营前期对房源进行简单修缮升级，配套基本生活设施，重点面向新市民、青年人出租，既落实民生保障责任，也实现国企资产保值增值，同时进一步补充城市租赁住房供给，缓解新市民居住压力，形成“收购-修缮-运营-保障”的闭环。

截至2025年5月，青岛市住房“以旧换新”政策平台已收到居民申请参与房屋4400余套，已有197个家庭通过“优鲜卖”模式实现“卖旧买新”，有效打通一二手房交易链条，激活住房消费活力。

南京：政企联动+补贴激励

2024年底至2025年初，南京库存商品房数量仍处于较高水平，改善型住房需求因“卖旧难、首付压力大”难以有效释放。同时，原有房票使用范围有限、兑换流程繁琐不便，居民换房补贴力度不足，房企新房去化压力较大，楼市市场预期需进一步稳定，一二手房交易联动不足，住房消费潜力未能充分挖掘。

南京出台“房七条”，优化拓展住房“以旧换新”模式，推行“买新助卖旧”机制，由政府、开发企业、经纪机构协同发力。政府安排首批1亿元补助资金，对购买“买新助卖旧”名录库内新建商品住房的居民，给予合同金额1%的补助，实行先购先得；开发企业给予不低于新房首付款3%-5%的首付款补助，直接抵扣总房款；经纪机构提供佣金优惠和房源加推引流服务，助力居民快速出售旧房。同时，延续房票安置政策，将既有库存商品房全部纳入房票超市，推行“电子房票”“全城通兑”，优化公积金支持政策，允许购房人父母、子女提取公积金支付房款，延长政策实施至2026年12月31日。

纳入房票超市的库存商品房，通过“电子房票”全城通兑模式，由房票持有人自主选购，实现存量房源快速去化；政府联动房企对库存房源进行品质优化，提升房源吸引力，改善居住体验。同时通过公积金优惠、补贴激励等方式，推动存量房源与新房置换形成闭环，盘活存量住房资源，促进一二手房市场良性循环，缓解房企去化压力。

2025年1-2月，南京新房和二手房成交面积同比分别增长29.9%和16.7%，新建商品住房价格指数连续三个月环比上涨；截至2025年，全市已发放近1.1万张房票，直接去化库存商品房6200多套，有效释放改善性住房需求。

重庆：国企收购+换购补贴

2025年重庆主城九区二手房挂牌量激增，房龄15年以内的刚需、改善型二手房成交周期长达3-6个月，居民“旧房难卖、新房首付压力大”的痛点尤为突出。同时，主城住房交易市场活跃度不足，存量房源与新房去化未能形成有效联动，楼市良性循环受阻，既影响居民置换需求的释放，也不利于房地产市场平稳健康发展。

2025年6月重庆发布新政，由市属国企联动房企推出“旧房收购+新房补贴”组合政策。国企收购主城九区房龄15年以内、产权清晰的二手房，收购价格由2家专业评估机构联合定价，确保公允合理；换房居民将旧房出售给国企后，购买指定新建商品住房的，可享受新房总价2%的一次性补贴，同时可叠加公积金贷款额度上浮20%的优惠政策。此外，开通“以旧换新”绿色通道，实现旧房评估、签约、过户与新房认购、网签一站式办理，将置换周期缩短至15个工作日内，大幅提升置换效率。

国企收购的二手房采用“双向盘活”模式：一部分用于补充城市保障性租赁住房供给，由国企统一修缮、规范运营，面向新市民出租，落实民生保障责任；另一部分通过市场化方式，联动中介机构逐步挂牌出售，实现存量资产盘活。同时，通过换购补贴政策，带动新房去化，形成“存量盘活-新房去化”的双向良性循环，打通一二手房交易堵点。

截至2026年4月，该模式已收购二手房860余套，带动新房成交530余套，其中改善型房源占比达62%；有效缓解了居民“旧房难卖、新房首付压力大”的痛点，进一步激活了主城住房交易市场，实现存量盘活与新房去化的双向发力。

宁波：国企收购+换购券补贴

2026年宁波二手房市场呈现“挂牌多、成交慢”的态势，居民换房过程中，旧房评估流程繁琐、中介费偏高，且旧房成交款到账周期长，导致居民换房现金压力大，新房认购意愿受限。同时，部分国企存量资产盘活需求迫切，需探索高效的存量住房处置路径，实现资产保值增值，推动住房市场与国企资产良性互动。

宁波推行2026版住房“以旧换新”（第三期）活动，以国企（各地城投集团）为收购主体，联动房企、中介机构搭建“旧房收购-新房认购”无缝衔接通道。居民可通过“浙里办”平台提交旧房参与申请，由专业机构对旧房进行独立评估，收购价格公允透明；换房居民将旧房出售给国企后，可获得旧房评估价5%的换购券，用于抵扣新房房款，换购券可与新房开发商优惠叠加使用。同时，明确旧房产权过户完成后7日内完成交割，换房居民凭换购券即可办理新房网签手续，无需承担旧房中介费和评估费，大幅降低置换成本。

国企收购的旧房，由各地城投集团统一管理，对房源进行标准化修缮，补齐设施短板、提升居住品质。修缮后分两类盘活：一部分用于城市保障性租赁住房，面向新市民、青年人出租，落实民生保障；另一部分通过“浙里办”平台联动中介机构，进行市场化流转，实现存量资产保值增值。同时，通过换购券政策，打通旧房出售与新房认购的衔接通道，激活住房消费，推动一二手房市场协同发展。

截至2026年3月30日，宁波全市“以旧换新”第三期活动累计报名审核通过632户，新房认购61套，旧房踏勘36套、评估17套，成功签约6套；其中慈溪市完成全市首单旧房产权过户，换房居民通过换购券抵扣新房房款近5万元，有效解决了旧房挂牌难、成交慢的痛点，市民参与热度持续攀升。

江苏徐州：央企+国企合作

徐州作为住房“以旧换新”试点城市，2025年存量住房库存仍偏高，部分二手房因地段偏远、户型不合理等因素，成交难度大，居民“旧房难卖、新房首付压力大”的痛点突出。同时，市场公信力不足，居民对换房流程、价格评估的信任度不高，置换意愿受限，房企新房去化压力较大，需引入强信用主体破解困境。

徐州由市属国企联合组建置换平台，同时引入央企参与，推出“无忧置换计划”。央企（中国中铁）作为兜底收购主体，提供10个稀缺名额，收购徐州市区及主城产权清晰、无抵押查封的住宅、商铺、写字楼；旧房由第三方机构按近3个月同地段成交价评估，估价最高可抵新房总价70%，新房首付低至15%，简化置换流程，实现“缴意向金定房→估价→签约→付款→交割”一站式办理。此外，徐州对申请“以旧换新”的购房人给予公积金贷款优惠，可通过绿色服务专窗办理补贴提取和贷款业务，贷款最高上限提高20%。

央企兜底收购的房源采用“多元盘活”模式：一部分用于企业自身配套设施建设，如员工宿舍、办公配套等，提升企业配套水平；另一部分通过市属国企置换平台，联动中介机构进行市场化流转，或改造为租赁住房，面向社会出租，实现存量资产盘活。同时，联动家装家居行业，推动换房居民同步进行家居换新，形成“住房置换+家居消费”的联动效应，进一步激活消费市场，实现多重效益。

该模式有效解决居民“旧房难卖、首付压力大”的痛点，仅中国中铁桃源里项目就吸引大量改善群体咨询，带动主城品质新房去化；同时，徐州通过住房“以旧换新”与家装家居以旧换新协同发力，推动消费市场升温，2025年家装家居累计换新超50万件，补贴金额超2亿元。

广西贺州：国企收购+场景持续拓展

贺州作为三四线城市，2025年存量商品房去化压力较大，同时高层次、急需紧缺人才及园区企业员工的居住保障不足，人才“留不住、住得好”的问题突出，制约城市人才引育工作。此外，国企资金压力较大，缺乏长期稳定的融资渠道，难以大规模收购存量房源，导致存量盘活与人才保障难以兼顾，需创新模式破解资金与需求双重困境。

贺州采用“国企收购+定向租赁”模式，由市属国企牵头，创新金融产品，联合农业银行广西分行，获得7500万元贷款授信，一次性收购253套存量商品房，总面积超2.8万平方米，收购房源定向用作人才房，重点解决高层次、急需紧缺人才及园区企业员工的居住问题。贷款期限长达30年，有效缓解国企资金压力。同时，明确收购房源需满足产权清晰、无抵押查封、建成时间10年以内等条件，由第三方机构统一评估定价，确保公平公正。

收购的253套存量商品房，定向用作人才房，由市属国企统一运营管理，配套基本生活设施，制定合理的租赁价格，优先面向园区企业员工、高层次人才出租。同时建立人才入住审核机制，动态调整房源分配，确保人才房精准适配需求，既盘活存量商品房，又完善人才居住保障体系，助力人才留存，实现“盘活存量+人才保障”双重目标。

该案例成为广西首笔收购存量商品房用作人才房的贷款项目，不仅去化本地存量商品房253套，还为华润集团等园区企业员工、县政府机关职工提供了优质住房保障，助力人才“留得住、住得好”，为三四线城市“以旧换新”与人才安居结合提供了可复制路径。截至2026年3月底，已有186名高层次人才入住该批人才房，满意度达92%。

在前期人才房模式基础上，贺州发现县域存量商品房闲置率偏高，乡镇闲置农房较多，住房资源浪费严重；同时，乡村教师、基层医务人员等基层工作者居住条件较差，保障性住房供给不足，基层人才留存难度较大，需进一步拓展“以旧换新”场景，兼顾存量盘活与民生保障，推动政策向基层延伸、向民生倾斜。

贺州在现有模式基础上，新增民生导向型“以旧换新”模式，由市属国企联合乡镇政府，收购县域存量商品房及乡镇闲置农房，定向用作乡村教师、基层医务人员等基层工作者的保障性住房。收购资金由市级财政补贴30%、国企自筹70%，收购的农房统一改造为标准化宿舍，配备基本生活设施，租金按市场价的60%收取；同时，对出售旧房给国企的基层工作者，购买市区新房可享受3万元一次性补贴。

收购的县域存量商品房，直接用作基层工作者保障性住房，由乡镇政府协同国企管理，保障基层工作者居住需求；收购的乡镇闲置农房，经过合规改造后，建成标准化宿舍，配套水电、家具等基本生活设施，低价出租给基层工作者，既盘活县域存量住房和闲置农房资源，又解决基层工作者居住难题。同时，通过新房补贴政策，带动市区新房去化，形成“存量盘活-民生保障-新房去化”的良性循环。

截至2026年4月初，已收购县域存量商品房89套、乡镇闲置农房47套，改造完成农房宿舍32套，解决了126名基层工作者的居住难题；带动市区新房成交42套，有效盘活了县域存量住房资源，同时助力乡村振兴与基层人才保障，形成“存量盘活+民生兜底”的特色模式。

浙江兰溪：定量收购+补贴模式

兰溪作为三四线城市，2025年住房市场交易低迷，存量住房库存偏高，部分旧房因年代久远、设施落后、户型不合理，成交困难，居民换房意愿不强。同时，居民置换成本较高，评估费、中介费加重了换房负担，本地缺乏成熟的置换模式，需通过小规模试点，探索适合本地的存量盘活路径，激活住房交易市场。

浙江兰溪市启动住房“以旧换新”试点，明确定量收购150套旧房，面向市民开展预报名，明确收购房源标准及置换流程，确保政策公开透明。同时，优化补贴政策，置换新房可叠加购房补贴与消费券，无需居民承担旧房评估费和二手房中介费，大幅降低置换成本，提升居民参与积极性，逐步探索适合本地的模式。

试点收购的150套旧房，由市属国企统一收购后，采用“分类盘活”模式：优先用于保障性租赁住房，面向刚需群体出租，补充本地租赁住房供给，落实民生保障；对部分户型较好、设施较完善的房源，经过简单修缮后，通过中介机构市场化出售，逐步盘活存量。同时，通过补贴和消费券激励，推动换房居民购置新房，带动新房去化，为后续全面推行“以旧换新”积累经验、奠定基础。

试点政策反响热烈，截至报名结束，预报名登记量达183套，超出首批试点限额，有效激活本地存量住房交易市场，为后续全面推行“以旧换新”奠定基础。

宜宾作为典型三四线城市，二手房流动性较差，大量有换房意愿的家庭因旧房卖不掉而无法改善居住条件。此外，三四线城市居民购买力有限，置换资金不足也是核心制约因素。2025年5月，宜宾发布《宜宾市提振消费专项行动方案》，持续推进商品房“以旧换新”，政策期限为2025年5月21日至2025年12月31日。

作为四川省首个采用国企收储模式推进商品房“以旧换新”的城市，该政策由宜宾市住房和城乡建设局牵头，宜宾科教人才安居有限公司具体实施，政府同步提供换房补贴和税收减免，通过搭建“一站式”服务通道。符合条件的市民将自有住房出售给宜宾科教人才安居有限公司，再从纳入置换范围的新房房源池中购买新房。旧房需满足新房总价高于旧房总价、已装修且家具家电齐全可正常居住、房龄不低于5年且土地使用权剩余年限不低于40年、产权清晰等条件。政府给予新旧房置换价差5%的补贴（每套最高3万元），二孩、三孩家庭另按每平方米400元、600元补贴（最高分别4万元、6万元）。

收储后的旧房统一纳入保障性租赁住房，面向宜宾新市民、青年人、新创业者等人群出租。房源遍布主城区多个小区、多种户型，旧房房源已上线宜宾“保租房服务平台”，精准对接市民租房需求。符合租房保障条件的市民可享市场租金6至7折的优惠，房屋内家具家电配置齐全，可“拎包入住”。

政策实施三个月（截至2025年8月），已吸引超1200名市民报名参与。截至2025年12月底，已吸引超3200户家庭报名参与，完成旧房收储并实现新房签约660余套。纳入“以旧换新”的新房项目从最初的32个增至41个，覆盖宜宾近300个小区，“以旧换新”参与客户占新房销售约三成，最高峰时一天带十几组客户看房。